Destruction et construction d'un immeuble à Paris…

Je commencerai par une étude grossière pour valider la rentabilité qui sera un élément déterminant pour convaincre des financeurs.

Option A : Contacter un promoteur. En échange du foncier (compter autour de 5000 € le m2 au sol) vous aller faire un échange. Vous lui cédez le terrain et en contre partie il vous donne quelques appartements.

Option B : Dans l’option do it yourself, compter 1500€ le m2 en construction.
16 (appartement )  x 35 (m2 de surface moyenne) x 10 / 3. Vous êtes a environ 2M€. Si vous rajouter les extra (demolition, etude, architecte, maître d’oeuvre, éviction des locataires,  etc) compter 2,3 a 2,5M€.

Vous avez maintenant un ordre de grandeur du sujet.
Il vous reste a trouver les arguments pour qu’une banque vous confie 2,5M€.

Je vous recommande l’option A.

C’est en effet une opération très lourde et il importe à Zouaz de s’entourer de compétences pour mener à bien un tel projet.
personnellement je ne me vois pas aller à la banque sans un dossier solide qui demandera du temps et de l’argent…avant même de commencer.
Ne pas oublier l’expulsion des locataires: ça peut prendre du temps et engendrer de nouveaux frais de procédures.

Mafo

C’est sûr que l’on sort des investissements habituels….

Une bonne étude de faisabilité doit être réalisé car les chiffres sont importants.

Il faut être sûr de son coup et savoir convaincre la banque , se sortir des problèmes administratifs , suivre le chantier , le récépissé de fin de travaux.

C’est pas une mince affaire 

Philippe

Bonjour Zaouaz,

Et bienvenue, il manque un peu de présentation dans votre projet.

zaouaz a écrit :

Bonjour à tous,

J’ai hérité il y a peu de temps d’un immeuble dans l’Est de Paris.

Au vu de votre projet, le département devient une information importante, 77 ?

zaouaz a écrit :

L’immeuble date du milieu du 19eme siècle, comporte 3 étages pour 16 appartements (2 et 3 pièces) sur un terrain de 400 mètres carrés.
Dans le quartier, le PLU autorise la construction d’immeuble jusqu’à 10 étages.

Ok, mais 10 étages ce n’est pas rien. Vous rentrez dans l’"IGH" résidentiel.

zaouaz a écrit :

Je suis en tout début de réflexion, mais je souhaiterais détruire cet immeuble pour en construire un nouveau, de 10 étages environs, aux normes actuelles.
Je n’ai aucune expérience dans ce domaine, je me renseigne petit à petit et j’apprends assez vite.

10 étages aux normes, en neuf, hum sans expérience ca peut vite devenir votre cauchemar. Mais surtout garder votre enthousiasme.

zaouaz a écrit :

Je n’ai aucune expérience dans ce domaine, je me renseigne petit à petit et j’apprends assez vite.

Bien entouré, ce n’est pas une contrainte.

zaouaz a écrit :

Je souhaiterais financer cet immeuble sans avoir à vendre une partie des futurs appartements, cependant je n’ai clairement pas les fonds pour financer un tel projet.

Si vous les vendez en neuf, vous rentrez dans le VEFA, donc promotion, donc activité de promoteur immobilier, ayez les reins solides car en ce moment les promoteurs qui ne financent pas leur projet sont des projets mort né.

Si vous les vendez plus tard, vous rentrerez vite dans l’activité de marchand de bien.

Si vous les gardez, alors l’ISF vous attends l’année prochaine.

zaouaz a écrit :

A qui dois-je m’adresse en premier ? Architecte pour la faisabilité? Banques pour le financement? Société de construction?
Merci à vous,

Avant tout voyez un promoteur qui serait intéressé par votre projet. Regardez ce qu’il vous propose (appartement en échange,  acquisition, ..)
Tout est possible, aucune contrainte en terme de règlementation sauf le contrat que vous passerez avec ce promoteur.
Faite vous aider d’un avocat.
Voir aussi le Maire car 10 étages même si le PLU l’accepte, il ne vous laissera pas tranquille et vous imposera du social (25% mini). D’ailleurs je vous le conseille.

Personnellement, je crois que 10 étages n’intéressera pas un promoteur (suivant de la ville). Cela représente d’après votre terrain, une construction de 2000m² environ, donc une 40taine de place de parking. Le sous sol est il possible ? car 40 places de parking en sous-sol c’est profond.

La construction n’est plus à la hauteur pour le moment. Trop de risque et rejet du PC par le voisinage.
Je vous laisse imaginer une tour de 10 étages devant chez vous demain matin. Les recours seront nombreux.

Le promoteur avant toute chose fera une étude à ses frais si le terrain lui convient et suivant ce que vous êtes prêt à lâcher.

Pourquoi ne pas plutôt commencer petit, rénover et monter 2 ou 3 étages seulement, se sera plus à votre porté et moins contraignant
Sous réserve que la nature du terrain et les fondations actuelles acceptent ce poids supplémentaire.

Cdt

Petite question bete.
Pourquoi ne pas conserver cet immeuble tel quel juste en le réhabllitant et en le mettant aux normes actuelles ?
Certes cela représente un cout élevé mais sans aucune commune mesure avec celui engendré par une destruction et reconstruction, sans parler des complicattions administratives énumérées plus haut.
En finale 16 appartements a Paris cela représente une valeur locative importante et des revenus conséquents.
Pourquoi ne pas s’en contenter ?

Bonjour à tous,

Zouaz votre projet a t-il avancé ? quelle alternative avez-vous choisi ?
Je suis dans un cas similaire au votre et aimerais partager, obtenir des conseils…

Merci

Antoine