Lebreton : étude de cas immobilier (calcul de rentabilité sur un local commercial)

lebreton · #1

Bonjour,
Je souhaiterai savoir si mes calculs de rendement sont bons. J’ai des doutes surtout en ce qui concerne les montants après impôts. Ce fichier, une fois fini, me permettra d’analyser d’autres projets éventuels. Je sais que des logiciels existent mais j’aime bien comprendre d’où viennent les chiffres.

Calcul Rendement Immobilier 2015

2 locaux commerciaux

   1ère acquisition    2ème acquisition
Frais d’acquisition :    Prix    précision    Prix    précision
Local commercial    80 000,00 €    78 500,00 €
Notaire    6 500,00 €    7 050,00 €
Hypothèque    1 212,00 €    1 030,00 €
Agence    8 037,00 €    1317,12 TVA    3 720,00 € 620 TVA
Frais de dossier    0,00 €    390,00 €
TOTAL 94 431,88 €    90 070,00 €

Financement :
montant de l’emprunt 89 000,00 €    86 200,00 €
apport    5 431,88 €    3 870,00 €
emprunt mensuel    729,88 € 12 ans    456,70 €    20 ans

Revenus Fonciers :
Recettes
loyer annuel    9 144,00 € 2 x 16 m²    7 200,00 € 48 m²
Dépenses
agence    648,76 €    0,00 € moi-même
frais gestion par local    40,00 €    20,00 €
prime assurance    79,00 €    0
travaux    0,00 €    0,00 €
taxe foncière    0,00 € locataire    465,00 € 1/2 locataire
syndic    1 011,40 €    85,65 €
intérêt d’emprunt    1 086,00 €    1 634,00 €
résultat foncier    6 278,84 €    4 995,35 €

Imposition :
CSG revenu foncier    973,22 €    774,28 €
impôt sup. TMI (14%)    879,04 €    699,35 €

Rendement :
Taux brut :    9,68%    7,99%
Taux net avant impôt :    7,93%    7,38%
Taux net après impôt :    5,96%    5,75%
Cash flow/mois avant impôt -106,23 €    97,41 €
Cash flow/mois après impôt -260,58 €    -25,39 €

Base de calcul

Renta brute = loyer annuel / Prix d’acquisition (notaire, agence immobilière, crédit…)

Renta net avant impôt = loyer annuel - Taxe foncière - syndic - Frais de gestion - assurances /
Prix d’acquisition (notaire, agence immobilière, crédit…)

Merci d’avance pour votre aide

Message édité par l’équipe de modération (10/08/2016 15h39) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : immobilier, location, rendement

Bernard2K · #2

Ca me semble correct. Quelques remarques :
- ça varie d’une année sur l’autre compte tenu notamment du fait que les intérêts d’emprunt ne sont pas les mêmes d’une année sur l’autre.
- vérifiez que vous ne vous plantez par sur la TVA (l’ajouter ou la déduire à bon escient) ; je n’ai pas l’habitude de loyers soumis à TVA mais c’est une source d’erreur potentielle.
- TMI à 14 % alors qu’il est à 30 % dans votre présentation qui est pourtant toute récente : il y a un problème. Perso, j’ai intégré dans mon tableur excel un calculateur d’imposition, car lorsqu’on est limite entre deux tranches, c’est chaud à calculer. Supposons qu’on soit 2000 € en-dessous de la limite de tranche 30 %, et qu’on ajoute 5000 € de revenus fonciers (tout cela étant "par part"). Il y aura 2000 € imposés à 14 % et 3000 € imposés à 30%. Si on fait des travaux (charges déductibles), les 3000 € premiers euros de travaux feront économiser 45,5 % d’imposition (TMI 30 % + PS), mais les suivants n’économiseront que 29,5 %. C’est parce que c’est complexe qu’on a intérêt à calculer cela précisément.
- soyez plus précis dans les intitulés : PS (prélèvements sociaux) et pas seulement CSG, etc. Pas indispensable mais cette rigueur dans le raisonnement contribue à éviter les erreurs.

Et enfin : une rentabilité brute <10 % sur du local commercial, ce n’est pas très bon. Je ne suis pas compétent sur ce domaine mais relisez par exemple les posts de cyberpapy.

lebreton · #3

exact, modification faite pour ma TMI.
effectivement, la tva est une gymnastique à avoir surtout en tant que particulier mais elle permet des économies sur certains frais d’acquisition et pour les travaux.
difficile de trouver des bons rendements en local commercial vu que l’emplacement est la priorité pour moi en tout cas et donc je monnaie. Pour le 2ème achat, cela m’a pris 6 mois en cherchant sur tout un département, je pense que sans réseau avec les AI, on n’a pas accès aux bonnes affaires.
je m’aperçois en faisant les calculs l’impact des impôts dont je n’avais pas tenu compte en achetant, on apprend avec le temps…
Ces éléments chiffrés permettront peut être à certains de voir les différences entre crédit court, long, impact fiscalité, divers frais…

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