Littlebamboo [91] : location d'un appartement en chambres meublées à des étudiants

Bonjour,
J’ai un projet et aimerais faire à appel à la communauté pour avoir votre vision sur celui-ci.

Le projet:

J’aimerais acheter un appartement ou une maison en banlieue parisienne afin de le louer à des étudiants. En regardant le marché, le prix d’acquisition est d’environ 150 000 euros pour l’appartement et 300 000 pour la maison. L’appartement devrait comprendre 5 chambres louées à 450 euros par chambre et la maison 8 chambres pour environ 500 euros par chambre. La rentabilité semble être excellente.

Le financement:

Le financement ne devrait pas être un problème.

Le régime fiscal:

Bon là j’ai un peu de mal mais ça va encore. J’hésite entre LMNP micro bic et réel (si je comprends bien avec 50% d’abattement et LMNP au réel). Le choix dépendra du déficit foncier espéré mais dans tous les cas, je ne suis pas particulièrement inquiet. Mais si vous avez des conseils, je suis preneur. Le site rentabilité locative est pas mal pour faire des simulations (vous avez déjà essayé? Fiable?)

Le cadre légal de la location en colocation:

Je suis complètement perdu sur les questions suivantes, surtout avec les nouvelles règles de la loi ALUR.
Signature de baux indépendants (un bail par chambre), ou un bail global pour l’appartement?

1.    La colocation peut donner lieu à plusieurs contrats de location (autant de baux que de locataires), dans ce cas, chaque chambre ainsi louée doit avoir une superficie supérieure à 14m2 ou un volume supérieur à 33m3

2.    Autre possibilité en colocation : le bailleur signe un seul bail avec tous les colocataires. Dans ce cas, les colocataires s’organisent entre eux pour se partager l’espace loué. Est-il possible dans ce cas d’avoir une stipulation de la ventilation par colocataire ? Est-il possible d’avoir un contrat qui n’engage pas la solidarité des colocataires ?

Il me semble que s’il y a des chambres dont la superficie est inférieure à 14 m2, on est plus ou moins obligé d’opter pour la deuxième solution. Pourriez-vous confirmer que ma compréhension est juste ? Par ailleurs, j’ai lu que la loi ALUR imposait des baux standards pour les colocations. Est-ce que ces baux s’appliquent également aux colocations meublées ?

Quel est l’implication pour les étudiants en ce qui concerne l’APL? Et ce qu’ils pourront en faire la demande individuellement même s’il y a un bail unique?

Encadrement des loyers: Les communes que je regarde sont dans la liste des communes qui seront soumises à l’encadrement des loyers des 2018. Et si un contrôle des loyers est imposé, avec le loyer de la colocation ne devant pas excéder la moyenne des appartements de même superficie. La rentabilité locative va s’en prendre un sacré coup. Et je pense que c’est l’un des plus grands risques de l’opération.

Encadrement des hausses de loyer: je viens de lire que les hausses étaient plafonnées au bail précédent + Indice des loyers? C’est un peu limitatif non?

Désolé, les questions sont un peu touffues… Je suis certain de ne pas être le seul à s’être posé ces questions. Et je serais ravi d’avoir votre point de vue.

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), meublé