LMNP : les déductions possibles en régime réel

http://vosdroits.service-public.fr/F2315.xhtml a écrit :

Lorsque la location meublée constitue la résidence secondaire du locataire, la location ne bénéficie pas de la réglementation minimum prévue par le code de la construction et de l’habitation pour les locations meublées à titre de résidence principale.

Le contrat peut alors être écrit ou verbal et son contenu peut être librement négocié entre le propriétaire et le locataire. A ce titre, ces derniers peuvent notamment fixer une durée initiale du contrat de location qui soit inférieure ou supérieure à 1 an, éventuellement renouvelable, sans que cette durée soit équivalente à la durée intiale.

En matière de congé, il n’est pas non plus soumis à des règles impératives de forme et de préavis. Toutefois, dans le cadre d’une location de courte durée (1 mois par exemple), et notamment dans le cadre d’une location saisonnière, il est d’usage de ne pas prévoir pour le locataire la possibilité de donner congé. Cela ne signifie pas que le propriétaire peut retenir le locataire dans les lieux mais oblige toutefois ce dernier à payer l’intégralité des loyers et charges jusqu’à la fin du bail prévu au contrat.

S’agissant du loyer et sa révision, ils peuvent également être fixés librement par le propriétaire.

A noter : en l’absence de contrat écrit, les relations entre le propriétaire et le locataire sont réglementées par le code civil et les usages locaux.

Il me semble que ce sujet a déjà été abordé largement dans Le statut avantageux de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) qui figure dans le "Best of" du forum (que chacun devrait lire, voire compléter).

Contrairement à ce qu’écrit Sandra, il existe des cas où le microbic serait plus intéressant que le réel : ce sont des cas d’investissement sans emprunt, des cas où les charges sont très faibles (ça existe !), ou des cas d’investissements pour des montants modestes où l’investisseur ne veut pas s’enquiquiner à tenir une compta.

Je suis d’accord avec Philippe30 sur le fait que bien souvent (mais pas toujours) "l’emprunt est générateur de richesse". En fait il l’est chaque fois que le bien financé rapporte plus que l’emprunt ne coute (net de tout). Ainsi, même un emprunt à 6% (cher vs les taux actuels) coutera seulement 2.67% net  à quelqu’un imposé à 40% à l’IR et à 15.5% aux prélèvements sociaux, et s’il finance un bien rapportant plus de 2.67% net (en retirant les charges et l’IR+CSG/CRDS du bénéfice brut, ou les charges et l’IR+CSG/CRDS sur 50% du revenu brut en microbic) et sera générateur de richesses.
Ceci explique que bien souvent il soit préférable d’utiliser des emprunts importants et longs, pour multiplier les opérations, et donc la génération de richesse. Des limites existent cependant : d’une part les réticences des banques à prêter ’trop’, d’autre part le fait que le risque pris augmente  avec le nombre d’opérations, enfin le fait que le temps consacré à gérer les biens augmente aussi avec le nombre de biens.

@julien62 : La durée et le montant du prêt n’ont AUCUN impact sur les amortissements du biens. L’amortissement provient du fait qu’on considère qu’il faudra renouveler certaines parties du biens au bout de N années (par exemple refaire les peintures tous les 8 ans, la toiture tous les 30 ans, etc.), et donc en comptabilité on constate la provision nécessaire pour le faire (1/8 de la valeur des peintures tous les ans pendant 8 ans, 1/30 de la valeur de la toiture tous les ans pendant 30 ans). Comme il arrive que le renouvellement ne soit pas nécessaire au final, la provision ne devient pas nécessairement la charge qui a été anticipée. Et comme le Code des Impôts permet de calculer la plus-value lors de la vente d’un bien (si pas détenu par une société à l’IS) sans tenir compte des amortissements, on évite l’impôt (et bien souvent la charge) sur la partie amortie.

Freya a écrit :

1° Tout d’abord, les frais d’agence, comme vous l’indiquez très justement. Certes, on les déduit mais je suis d’avis qu’un bon achat se fait d’abord…. à l’achat. C’est à dire, en évitant les frais inutiles, si l’on peut. Vous parlez certainement d’un prix qui serait identique que l’on passe par agence ou par particulier. Or souvent avec un particulier le prix est moins cher.

Les frais d’agence sont toujours payés sauf si achat auprès d’un particulier donc le discours du bon achat je suis d’accord mais vous aurez toujours des frais récurrents qu’il sera difficile d’éviter ( frais de mutation , frais d’agence )
Pas d’accord avec le fait qu’un particulier soit moins cher , pour suivre de près les biens on voit souvent des biens plus cher sur paruvendu ou leboncoin qui sont accessibles aux particuliers alors que le même bien en agence sur seloger est au même car le particulier veux gagner sur les frais d’agence.

Freya a écrit :

2° Si vous avez déjà des biens en Micro Bic entièrement payés, l’achat d’un autre bien vous oblige à passer la totalité des biens en régime BIC réel. C’est mon cas. J’ai deux studios en micro Bic et si j’en veux un troisième en régime réel, je suis obligée d’y mettre les trois.

Oui le régime réel s’applique à l’ensemble des biens et se prend pour un durée de 3 ans avec tacite reconduction de votre part.
Sauf que au micro bic vous paierez toujours de la fiscalité sur 50 % de vos revenus locatifs avec la CSG afférente.
Sans même parler d’emprunt , il suffit d’amortir pour ne plus payer pendant une dizaine d’années mais c’est votre choix …avez-vous déjà déclarer au réel ?
La différence est flagrante , sans compter que vous pouvez passer certaines dépenses de gestion comme un ordinateur , de l’ameublement etc ….dans ce cas vous serez à zéro en fiscal.

Freya a écrit :

3) Pour l’amortissement, mon comptable estime que 2% est plus sûr et qu’à 3%, on risque des ennuis avec le fisc. J’aimerais d’ailleurs avoir l’avis des autres LMNP du forum sur ce point pour pouvoir convaincre mon comptable que 3% est la norme pratiquée par la plupart. En faisant mes calculs à 2% d’amortissement, le micro Bic restait plus intéressant.

Changer de comptable ….
Le mien les amorti à 3,33 % annuel sans aucun risque vous prenez ce taux sur une vingtaine d’années et vous arrivez à 80 % de la valeur du bien.

Freya a écrit :

4) Le micro BIC présente quand même l’avantage de la facilité administrative. Vous prenez vos recettes, vous appliquez l’abattement de 50 % et pas de comptable, ni de documents.

La facilité a un cout trop élevé.
Vous avez deux studios , en considérant un loyer mensuel de 350 e sur 12 mois pour chacun des studios cela fait  8400 € donc 4.200 à déclarer et 651 e de CSG ( 15,5 % )
Si vous prenez des travaux dans la copropriété vous ne pourrez pas le déduire
Ces 4.200 € sont imposés plus ou moins à votre taux marginal d’IRPP.

L’année dernière j’avais 4 studios payés , 14 autre lots en cours de remboursement , je n’ai payé aucune fiscalité.

Freya a écrit :

5) Enfin, lorsque l’on compare régime réel et amortissement, etc… contre micro bic et abattement automatique de 50%, l’amortissement se calcule sur le prix d’achat (qui ne change pas) alors que les 50% s’appliqueront sur un loyer qui augmente avec le temps, creusant ainsi la différence.

Raisonnement par l’absurde ….
En micro BIC vous paierez toujours et ce n’est pas les 1,25 % d’augmentation de loyer qui vont assécher vos amortissements.
Pour votre information , si vous pensez un jour passez  au réel , l’amortissement se calculera à partir de la valeur du bien au début de l’amortissement et non de sa valeur d’achat , valeur à faire certifié par une agence immobilière

Freya a écrit :

J’envisage de passer LMNP pour certains de mes biens, mais j’ai aussi la possibilité de placer les nouvelles acquisitions en régime foncier où j’ai déjà plusieurs biens. Alors, je me tâte, je calcule, mais pour l’instant, j’ai l’impression que je ferais mieux de laisser mes deux studios en micro bic sauf si je devais faire de gros travaux.

Le régime foncier …celui ou vous ,ne pouvez pas amortir …..
Le seul avantage du régime foncier est de pouvoir créer du déficit foncier sur vos revenus personnels

Je suis dubitatif sur votre mode de gestion fiscal de vos biens , renseignez vous bien car certaines choses vous échappent visiblement

Philippe

Philippe30 a écrit :

Quel risque je prend  ?

Celui d’emprunter à la banque pour me faire payer des appartements par la location  si les locataires ne payent plus , je ferais pareil envers la banque et on verra bien ,de toutes façons à ce jour je suis dans l’incapacité de couvrir mes mensualités par mes revenus.

Philippe

C’est sans doute là la faiblesse de l’exemple. Vous dîtes "on verra bien" : c’est tout vu, vous seriez dépouillé… et vos biens permettraient à de nouveaux heureux investisseurs d’entrer sur le marché locatif à des prix ridicules. La masse de vos efforts de réhabilitation des immeubles serait réduite à néant.

À la manière de Freya et sans faire de meublé, je suis déjà rentier et ce qui est en cours de financement se solderait immédiatement sans vente si je le souhaitais. Je n’ai jamais été en situation de ne pas pouvoir payer sur mes revenus et garde la fiscalité sous contrôle. Sur ces points, tout dépend du profil psychologique de l’investisseur et de ses contraintes.

Par ailleurs, le risque d’impayé sur un immeuble plutôt que sur des lots séparés ne me semble pas inférieur, au contraire.
Un sinistre ou… un sinistre individu dans un immeuble peuvent provoquer des réactions en chaîne.

Philippe, il existe des assurances qui ont certes un coût mais intègrent perte de loyer suite à sinistre, litiges, impayés, sinistres etc
Vous devriez assurer vos arrières pour non seulement optimiser le modèle mais maximiser les chances réussite.

@GBL :
J’attendais de devenir rentier pour passer marchand de bien et faire une opération par an. C’est sur le point de se faire. Mais acheter sous le prix du marché demande de gros efforts de recherche (réseau, petites annonces, enchères…)

@StephBanquophobe :
Désolé je n’avais pas compris que vous parliez en % vs valeur absolu (vous ne l’aviez pas écrit).
Personnellement, je prendrai une assurance pour mes biens en province. Mais le fait d’acheter sous le prix du marché me permet de louer à un loyer légèrement inférieur à la concurrence, et le fait de louer meublé donne une valeur ajoutée : un locataire choisira mon beau T2 avec écran plat et cuisine équipée plutôt que la même chose vide pour un loyer identique. Pour Paris par contre aucun scrupule, je loue le plus cher possible, la demande est trop forte de toute façon. Je vous remet donc le +1 du à mon incompréhension (sous 24h)

Philippe30 a écrit :

@Freya

Votre opération avec beaucoup de travaux vous permettra de faire du déficit foncier , c’est une bonne chose.

Concernant le micro bic je comprend votre démarche toutefois prenez garde que le plafond du micro bic est de 32.600 ( loyer et avances sur charges ).

Je ne parle pas de défiscalisation , terme pour les opérations avec réduction d’impôts pour les particuliers mais je préfère dire optimisation ou bonne gestion.

Vous avez bien mené votre barque  , vous indiquez pouvoir rembourser vos emprunts avec une seule vente ( après tout dépend du bien à vendre ) cela indique que vous avez peu d’encours de prêt.

Pourquoi ne pas envisager une vente d’un bien peu rentable pour disposer d’argent pour un apport sur une nouvelle acquisition pour laquelle vous pourriez déduire des intérêts d’emprunt ?

"L’amortissement ne se calcule pas sur la valeur de l’achat. Merci pour l’info. Car je n’ai justement pas réussi à le trouver sur internet. Les textes étaient flous. Or c’est une valeur essentielle."
Je n’ai pas trouvé les textes mais c’est ce que mon comptable m’a dis et à fait.

Dans le cas ou vous auriez fait une défiscalisation de Robien , Scellier d’un studio loué en nue ATTENTION car cette défiscalisation à une influence je crois me souvenir sur l’amortissement en meublé du bien ensuite car il faut alors tenir compte de la période défiscalisation pure et dure.

Philippe

@ philippe30

Je sais que le plafond MICROBIC est de 32000 euros, Ce qui me laisse suffisamment de marge de manœuvre pour racheter un troisième studio sans dépasser le plafond. Après, il me faudra changer de régime ou poursuivre mes acquisitions en régime foncier.

J’ai effectivement peu d’encours de prêts. En tout cas, d’après vos critères et ceux de ZX 6R, qui, si je ne me trompe, trouvera que je n’ai pas assez fait d’opérations ou optimisé ma fiscalité. (cf autre fil sur investissement locatif). Avoir peu d’encours de prêts est un choix que j’assume. Et je compte faire beaucoup d’autres acquisitions.

Dans le débat qui oppose emprunt long avec cash flow positif (ZX6R) et emprunt court avec des mensualités forcément plus lourdes (Range19), je suis entièrement d’accord avec ZX6R, c’est vrai, c’est la meilleure façon de procéder mais….. je finis toujours par faire ce que fait Range19. Je sécurise mes biens en soldant le prêt et je relance une autre opération derrière.

Et dans les nombreux arguments qui ont été échangés entre les deux, il y a une chose dont vous parlez peu : L’âge et la situation de l’emprunteur.

@ ZX 6R : Emprunter sur 25 ans, OK, c’est intelligent fiscalement mais la banque REFUSE quand vous avez passé un certain âge. Ce n’est pas encore mon cas, mais je le vois avec d’autres. Bientôt, que je le veuille ou pas, je n’aurai pas d’autre choix que d’emprunter sur des périodes courtes. Sinon, la banque ne me fera pas le crédit.

De même, pour la situation de l’emprunteur, je suis free lance avec des revenus fluctuants et les banques peuvent se montrer très frileuses avec nous. Devinez ce qui les rassure : Mon patrimoine DEJA PAYE  parce que je deviens, à leurs yeux, forcément solvable.

Si j’avais eu 15 biens immobiliers avec 15 emprunts sur 25 ans, la banque aurait bien vite refusé de prêter au delà du troisième ou quatrième emprunt. Car elle aurait estimé que j’étais trop exposée. Même avec un cash flow positif.

En ayant soldé mes premiers prêts, j’ai sécurisé mes biens, j’ai des revenus fonciers et micro BIC qui me servent à payer des travaux en foncier (donc, fiscalité légère pour l’instant et pour encore 3 ans) et qui me servent de tremplin pour la poursuite de mes futures acquisitions.

Autre point positif : la future baisse de l’immobilier ne me fait pas peur, au contraire, elle m’éloigne de l’ISF et ma valeur locative ne changera pas ou peu. Avoir terminé de payer certains biens me permet de ne pas craindre de devoir vendre au mauvais moment (mais de toute façon, je n’ai pas l’intention de vendre)  à perte et de devoir encore solder un prêt derrière.

Mais en tout cas, je trouve que vos débats sont très intéressants pour tous. Peu importe que vous ne soyez pas d’accord entre vous. C’est justement le but du forum, de discuter…et de permettre aux autres d’analyser vos arguments. Et de réfléchir.

Bonjour,

Je souhaite dans ce sujet réunir la liste des frais qu’on peut déduire dans le cadre du LMNP.

Quelques "anecdotes" m’ont poussé à le faire et je me suis dit que cela ne doit pas être une évidence pour tous.

1- En S2 2013, alors que j’ai rénové un studio, je me suis apperçu que j’ai fait beaucoup de km. J’ai simplement posé la question à mon comptable. Finalement j’ai mis en charge l’équivalent de 1000km.

2- Mon comptable m’a indiqué qu’il est possible de déduire des frais de bouche et d’hébergement pour les AG. y a t il d’autres circonstances ? Les frais de bouche le jour où on est sur le chantier pour faire des réparations dans le bien par exemple.

3- Dans mes projets, je compte acheter un petit véhicule utilitaire (au nom propre) si mon prochain achat demande une rénovation importante > 150m². Y a t il moyen de l’amortir dans ce cadre ? déduire les frais relatifs à l’entretien de ce véhicule ?

4- Frais de prospection : dans le cadre de la prospection, il y a l’éventualité de participer aux enchères juridiques pour lesquels il faut prendre un avocat. Ces frais d’avocat peuvent ils être déductibles pour ce statut ?

Certainement il y a d’autres cas auxquels je n’ai pas pensé.

Ici, l’idée est de lister les frais déductibles (outre assurances, travaux, petites fournitures, intérêts de prêt, etc) de manière centralisée et les justifications pour être "irreprochable" sur le plan comptable et fiscal.

à vos claviers.

Concernant l’application de la méthode des composants, j’avais déjà mentionné l’existence d’un tableau avec des exemples de décomposition pouvant être utilisés cf. message 53 de cette file de discussion :

Comptabilité à distance pour LMNP : comptable par Internet ? (3/5)

Oz a écrit :

Pour compléter mon précédent commentaire voilà ce qu’en dit la documentation Lefebvre :

Situation des immeubles

3000L’application aux immeubles de la méthode par composants comporte certaines spécificités que nous récapitulons dans la présente rubrique. En vue de la décomposition du patrimoine immobilier, il est recommandé, dans un premier temps, de classer les immeubles de l’entreprise en fonction de la qualité et de la nature de la construction puis, dans un second temps, de prendre en compte la nature des composants. La nécessité de décomposer les immeubles s’impose dans la plupart des situations, étant précisé que l’appréciation du caractère significatif des éléments qui le composent est menée indépendamment de l’activité principale de l’entreprise.

3005L’élaboration d’une typologie des immeubles en fonction de la qualité et de la nature de leur construction permettra ensuite d’établir une nomenclature des familles de composants. Ainsi, par exemple, une entreprise qui détient un patrimoine immobilier diversifié et substantiel peut classer ses immeubles selon leur nature : immeubles à usage industriel, commercial, d’habitation ou de bureau. Au sein de chacune de ces catégories des sous-distinctions peuvent être établies en fonction de l’ancienneté du bâtiment et, le cas échéant, de la qualité de la construction. Au sein de chaque catégorie d’immeubles ainsi définie, il importe que la décomposition soit homogène en fonction de leur affectation spécifique. Pour la définition de la liste des composants la plus adaptée, les entreprises peuvent s’appuyer sur des expertises externes menées par catégories d’immeubles.

3010La deuxième étape dans la décomposition de l’immeuble consiste à adapter la « décomposition technique » de celui-ci. Ainsi, pour un immeuble à usage commercial utilisé dans le secteur de la grande distribution (par exemple abritant un supermarché), les installations de sécurité et de surveillance peuvent être constitutives d’un composant autonome. Il en va de même pour un établissement bancaire. Ainsi, pour des immeubles de qualité moyenne, il pourrait être considéré que la façade ou la toiture ne devraient pas faire l’objet d’une utilisation différente de celle de la structure. Une solution différente peut être mise en oeuvre pour des immeubles de bonne qualité.

3015La définition de la liste exacte des composants peut être opérée en deux étapes. Après avoir déterminé des composants principaux (second oeuvre, équipements techniques, et aménagements intérieurs), l’entreprise peut envisager l’éclatement le plus opportun de ces éléments (équipements techniques et aménagements intérieurs notamment) en fonction des caractéristiques physiques et de l’affectation de l’immeuble.

3020Par ailleurs, s’agissant des immeubles, l’administration a admis que les entreprises peuvent se référer à deux études sectorielles, l’une réalisée par les organismes de logements sociaux et l’autre par la fédération des sociétés immobilières et foncières (avis CNC 2004-11 du 23-6-2004) (voir annexe à BIC-X-75200 s.).
Inst. 30 décembre 2005, 4 A-13-05 n° 36 ; BOI-BIC-CHG-20-10-10 n° 160, 12 novembre 2012.

Et pour la décompostion :

Oui elle propose d’amortir le bien à sa valeur lors du passage en meublé. Le bien a été acheté il y a quelques temps, les travaux sont déjà faits, elle propose une solution logique.

Si par contre vous décidiez de faire une déclaration rectificative (une création du statut meublé en retard), dans ce cas il serait possible de prendre en compte les travaux.

robby77 a écrit :

- frais de déplacement : à mettre en charges déductibles sur le BIC pour les frais réellement engagés

Juste sur ce point, attention de compter les frais de carburant BAREME - RSA - BA - BIC - BNC (sous conditions) - Frais de carburant en euro au kilomètre - Barèmes applicables pour l’année 2015 beaucoup moins intéressant que les indemnités kilométriques BAREME - RSA - BNC - Barèmes d’évaluation forfaitaire du prix de revient kilométrique applicables aux automobiles et aux deux-roues motorisés Il semble que cet élément devient sensible pour le fisc.

Vous devriez trouver des réponse avec celà et ceci. Il vous faut remplir un formulaire POi 0 pour déclarer le début de l’activité de location meublée (et pas seulement si vous voulez déclarer "au réel", me semble-t-il).

Vous ne serez pas le premier à le faire avec un peu de retard (mais faites le à présent rapidement)…