Déficit foncier et Prélèvement à la Source IRPP : quels impacts ?

Tout ça n’est vraiment pas très clair.
J’ai fouillé un peu dans le texte de loi et il semblerait que cette règle ne s’applique pas aux immeubles nouvellement acquis.

Mais je ne suis pas expert sur la question, donc je ne peux pas vous garantir que cela soit exact.
Quelqu’un a-t-il plus d’informations sur le sujet ?
Voir la partie K-1 de l’article 60 https://www.legifrance.gouv.fr/eli/loi/ … L/jo/texte

Cette règle ne s’applique pas pour les biens achetés en 2018 ainsi que pour les travaux à caractère "urgent" ( ce qui devra être prouvé en cas de contrôle apparement), source rendement locatif.

alex44 a écrit :

Déficit foncier : faut-il faire des travaux ou pas en 2018 avec la mise en place du prélèvement à la source en 2019 ?

C’est très synthétique mais assez clair.
Je ne comprends pas votre message sur les immeubles acquis en 2018. Aussi rendement,ocatic boen que super simulateur a traité le sujet de manière trop simpliste. Il existe bien des cas où cette reforme est très intéressante.
Je suis en train de le faire (explication quelques message plus haut, chiffres à l’appuie.

Par contre pas de travaux en 2019.

En effet il y a des cas ou la réforme peut être intéressante mais je doute que l’administration laisse faire.

Prenons une hypothèse:

Immeuble rapportant 12 000€ de loyers annuels.

En 2018 réalisation de gros travaux pour 60 000€.
Déficit foncier de 48 000€
Imputation de 10 700€ sur les revenus globaux "perdus".

Déficit restant à reporter de 37 300€

En 2019, 12 000€ de loyers, déduction de 30 000€ de travaux (50% 60 000). Déficit de 18 000 qui s’ajoute au déficit reportable de 37 300€.

En synthèse avant la réforme on aurait eu un déficit foncier de 48 000€
Après la réforme, on a un déficit foncier de 55 300€.

alex44 a écrit :

D’ailleur sous quel angle pourrait il s’y prendre?

Vous parlez pour contrer l’effet d’aubaine ?

Je pense qu’ils peuvent très bien pondre un truc d’ici la du genre que la déduction des travaux en 2019 (les 50% de 2018) soit possible que pour la part excédent le déficit généré par ces dits travaux en 2018 et reportés en 2019.

Si j’ai bien compris, pour tirer parti de la nouvelle règle, il faut que :

Montant travaux 2018 >= 2*(Loyers annuels + 10700)

Dernière modification par jeromem (26/02/2018 16h36)

Si vous vendez (signature chez le notaire) le bien détenu en copro début janvier 2018, personne ne vous remboursera le montant des travaux déjà appelés en 2017 (c’est supposé inclus dans le prix payé par l’acheteur).

Donc je dirais que c’est une charge 2017 (et ça figurera ainsi sur le décompte de charges que le syndic fournira) pour le calcul de vos revenus fonciers.

Bonjour,

Il semble que l’année 2018 (année blanche) ne soit pas l’année pour effectuer des travaux pour créer du déficit foncier imputable ou pas sur le revenu global.
Je viens d’acquérir un appartement en nom propre dans lequel il y a 10.000€ de travaux à faire, je comptais les faire en 2018. L’idée était de gommer les revenus fonciers d’une SCI IR dont ma part de résultat prévisible est de 11000-12000€.
D’après ce que j’ai compris de la part de mon comptable :

Les travaux de 2018 seront déduits des revenus fonciers 2018

Les travaux de 2018 seront déduits à 50% des revenus fonciers 2019

Les travaux de 2019 seront déduits à 50% des revenus fonciers 2019

On peut penser que les travaux de 2018 seront déductibles à 150%, mais ils interviennent lors de l’année blanche. Le rendement de ceux effectués en 2019 ne sera que de 50%.

Dans mon cas, je ne sais pas comment répartir et optimiser ces travaux.
ça ne tombe pas bien pour beaucoup d’entre nous. C’est une curiosité fiscale qui m’oblige à revoir ma copie.

A vous lire sur le sujet

Seapathfinder

Bonjour à tous,

Quelle nouvelle ubuesque peut bien se cacher sous ce titre à peine racoleur ? Aucune… Désolé pour les amateurs de presse à scandale.

Néanmoins, il est important de mettre nos méninges collectives en branle, pour bien s’assurer que tout le monde interprète avec justesse ce que l’on peut entendre, apprendre, lire ou voir ici et là.

En effet, depuis l’officialisation du passage au Prèlèvement à la Source (abrégé ci-après "PàS") en 2019, une littérature florissante a vu le jour quant à l’intérêt de réaliser des travaux sur les biens immobiliers loués nus (régime des revenus fonciers), afin de bénéficier d’un taux d’efficacité fiscale des déficits pouvant aller jusqu’à 150% des dépenses engagées par le propriétaire bailleur.

A titre d’exemple, prenons ce communiqué, qui émane du site internet d’un Cabinet d’Avocat :

Site Cabinet d’Avocats a écrit :

Les dépenses de travaux sont déductibles :
- Au titre des revenus 2018 : à hauteur de 100% de leur montant 2018 ;
- Au titre des revenus 2019 : à hauteur de 50% de leur montant 2018 et 50% de leur montant 2019.

La déductibilité des dépenses de l’année 2019 est donc limitée à 50% de leur montant.

S’agissant des dépenses de l’année 2018, trois hypothèses sont à distinguer :

    Situation « idéale » : celle d’un propriétaire n’ayant aucun revenu foncier : 100% de ces dépenses seront valorisées en tant que déficit foncier reportable (à l’exception de l’imputation sur le revenu global dans la limite de 10.700 €) et celles-ci seront prises en compte pour 50% de leur montant en 2019, portant leur efficacité fiscale à 150% de leur montant ;

    Situation « défavorable » : celle d’un propriétaire ayant des revenus fonciers supérieurs aux charges foncières décaissées en 2018 : aucun déficit reportable ne sera généré et ces dépenses ne seront prises en compte que pour 50% de leur montant en 2019, limitant donc leur efficacité fiscale à 50% de leur montant ;

    Situation intermédiaire : celle d’un propriétaire ayant des revenus fonciers inférieurs aux charges foncières décaissées en 2018 : un déficit foncier reportable sera généré mais d’un montant moindre à celui de ces dépenses, et celles-ci seront prises en compte pour 50% de leur montant en 2019, de sorte que leur efficacité fiscale sera comprise entre 50% et 150% de leur montant selon l’importance des revenus fonciers perçus.

Ce dispositif, choisi par le gouvernement, est donc étonnant puisqu’il aboutit à avantager ou pénaliser les propriétaires concernés en fonction du rapport existant entre les dépenses de travaux supportées et l’importance de leurs revenus fonciers, sans légitimité apparente.

NOS CONSEILS

Deux situations sont à distinguer :

    Vos revenus fonciers positifs sont inférieurs au montant de travaux projetés : vous aurez tout intérêt à concentrer l’ensemble de ces dépenses en 2018 et à ne rien décaisser en 2019 ;

    Vos revenus fonciers positifs sont supérieurs au montant de travaux projetés : vous aurez tout intérêt à ne rien décaisser tant en 2018 qu’en 2019, et attendre 2020 avant de réaliser tout projet.

Ce dossier est fort intéressant. Cependant, pour bien comprendre la mécanique il apparaît fondamental de le compléter d’un exemple, pour apprécier le fait que le taux d’efficacité fiscale de 150% demeure une utopie dès lors que l’on dispose du moindre revenus fonciers par ailleurs.

Exemple 1 (avec revenus fonciers) :

Revenus fonciers imposables  en 2018 : 4 300 €.
Travaux réalisés en 2018 : 45 000 €.
Montant déductible des revenus 2018 : 4 300 € (à hauteur des revenus fonciers de 2018) + 10 700 € (déficit foncier imputable sur le revenu global).
Soit une déduction de 15 000 € (qui sera vaine, puisque hors revenus exceptionnels, l’imposition inhérente aux revenus de 2018 sera annulée par le CIMR).
Il demeure un déficit foncier reportable (à inscrire en stock de déficit) de 30 000 € (45 000 – 15 000).
En 2019 et les années suivantes, 50% des charges de travaux payées en 2018 seront déductibles des revenus, soit : 22 500 € (50 % x 45 000) + 30 000 € (déficit foncier reportable).

Le total des déductions fiscalement efficaces est de 52 500 € (pour 45 000 € de travaux), soit un taux d’efficacité fiscale de 116,67% (52 500 / 45 000), très éloigné des 150% hypothétiques, malgré un ratio de travaux conséquent au regard revenus fonciers.

Exemple 2 (sans revenus fonciers) :

Revenus fonciers imposables  en 2018 : 0 €.
Travaux réalisés en 2018 : 45 000 €.
Montant déductible des revenus 2018 : 10 700 € (déficit foncier imputable sur le revenu global).
Soit une déduction de 10 700 € (qui sera vaine, car annulée par le CIMR).
Il demeure un déficit foncier reportable (à inscrire en stock de déficit) de 34 300 €.
En 2019 et les années suivantes, 50% des charges de travaux payées en 2018 seront déductibles des revenus, soit : 22 500 € (50 % x 45 000) + 34 300 € (déficit foncier reportable).

Le total des déductions fiscalement efficaces est de 56 800 € (pour 45 000 € de travaux), soit un taux d’efficacité fiscale de 126,22% (56 800 / 45 000), très éloigné des 150% hypothétiques, même en l’absence de revenus fonciers à la base.

Au plaisir d’échanger avec vous sur le sujet.

Despe

@Trahcoh : au risque de vous décevoir, si vous contractez un déficit foncier dans la limite de 10 700 € en 2018, il sera purement et simplement perdu, car imputable sur des revenus qui ne feront jamais l’objet de la moindre imposition…

Vous pouvez l’interpréter de la façon qui vous convient. De mon point de vue, il n’y à pas de réforme de l’impôt sur le revenu en France, mais de son mode de prélèvement.

Je vous mets une copie d’une partie du site du ministère de l’économie pour que vous puissiez vous livrer à votre propre interprétation:

"Je devrai continuer à remplir une déclarations de revenus tous les ans?

Vrai

Une déclaration de revenus restera nécessaire chaque année pour faire le bilan de l’ensemble des revenus et prendre en compte les réductions ou crédits d’impôts."

Mon interprétation:

Avril 2019, déclaration des revenus 2018, ajustement des prélèvements en fonction des revenus déclarés. Aucun changement par rapport au système actuel pour ceux qui sont déjà mensualisés. cqfd.

Situation ubuesque mais exacte.  Cela m’a ete confirmé hier par un cgp spécialisé immobilier d’une grande banque.

Bonjour Trahcoh,

Loin de moi l’idée de vous convaincre, simplement de vous sensibiliser au fait que des travaux réalisés en 2018, pourraient ne pas avoir l’effet fiscal escompté.

Mes messages ne sont pas contradictoires, je vous invite à reprendre le fil de discussion depuis le début pour bien intégrer les nuances induites par la réforme du prélèvement à la source, notamment au niveau des déficits fonciers.

Message 41 : je vous confirme que les travaux réalisés en 2018 seront déductibles à 100% de vos revenus fonciers en 2018. Néanmoins (lien avec le message 46), l’intérêt de cette déduction fiscale sera vaine, puisque vous ne paierez jamais d’impôt sur les revenus perçus en 2018 (sauf revenus exceptionnels).

En définitive, et c’est vraiment ce sur quoi je souhaite vous informer, rien ne sert de réaliser des travaux en 2018 qui seront déductibles des revenus fonciers, car cette imputation sera sans effet d’un point de vue fiscal, puisque le CIMR viendra littéralement gommer votre imposition de 2018.

Vous pouvez calquer votre situation sur l’exemple 1 ou 2, et faire les calculs par vous-même, cela reste encore la meilleure méthode d’un point de vue pédagogique. Sur le sujet, je vous invite également à consulter le blog de Julien, qui traite à merveille de ces aspects.

Naturellement, notre discussion concerne ici les seuls aspects fiscaux. Si le bien mérite des travaux indispensables, je vous invite à les réaliser. Mais si cela est possible, le mieux est de les déclarer à 2020.

Une nouvelle fois, je maintien donc ma position Trahcoh. Que vous l’intégriez ou la contestiez n’est pas de mon ressort.

Au plaisir,

Despe