Inquiétudes autour de la défiscalisation Pinel : faut-il investir ?

Les Echos a écrit :

Dans une autre affaire de défiscalisation jugée l’an dernier pour un programme situé près de Toulouse, la justice a eu la main lourde contre « tous les professionnels impliqués dans l’opération » et notamment le notaire chargé de l’acte de vente, partenaire habituel du promoteur. Tous, disent les magistrats, « connaissaient parfaitement les risques très importants attachés à l’investissement en raison d’absence de marché locatif local ». Ainsi « par son silence et ses manoeuvres, le notaire avait failli à son obligation d’information et contribué à tromper les acquéreurs ».

Curieux sur ce cas, j’ai fait quelques recherches :
- la décision de la Cour de cassation : France, Cour de cassation, Chambre civile 1, 15 juin 2016, 15-14192 et suivants
- en remontant à l’étape précédente pour avoir plus d’infos, voici un article décrivant et commentant la décision de la Cour d’Appel : Opération de défiscalisation : responsabilité du notaire et des autres intervenants - Fiscalité immobilière

En résumé : un appartement + parking en défiscalisation de Robien, achetés en 2007 en VEFA, tout bien ficelé par les différents intervenants qui avaient un partenariat étroit comme le souligne le jugement. Appartement situé à … tatatin (roulement de tambour)… Terrasson-Lavilledieu, commune de 6000 habitants de Dordogne, située à la limite de la Corrèze !

On comprend mieux pourquoi le jugement parle d’"absence de marché locatif local" ! Absence qui a conduit à ce que le logement ne se loue pas, d’où redressement fiscal, d’où les nombreux ennuis de M. et Mme Y, d’où le procès !

C’est intéressant aussi sur le calendrier de la justice :
fin 2006 début 2007 : achat
novembre 2010 : saisie du TGI
21 Mai 2013  jugement du TGI
05/01/2015 jugement de la CA
15 juin 2016 : gain de cause final en Cassation.

Il ne faut pas être pressé…

Pour un cas jugé, combien de "plantages" silencieux ?

Bernard2K a écrit :

Ce que j’ai vu jusque là sur ce forum ou ailleurs, c’est :
- Pinel "marketé" par des intermédiaires (banques, commerciaux, "CGP"…) : toujours trop cher, toujours très peu rentable, charges systématiquement sous-évaluées.
- Pinel avec du neuf acheté en direct auprès du promoteur (BBC mais pas "marketé Pinel") : projet correct sans être extraordinaire. Le fait de payer le bien au juste prix du marché du neuf, au lieu d’engraisser les intermédiaires, ça aide.
- Pinel sur du neuf qu’on fait construire soi-même : ça peut être une assez bonne opération à condition de maîtriser le coût de construction, les divers aléas de la construction (retards, malfaçons) et de respecter les conditions du Pinel (délai de construction, performances thermiques).

Je déterre cette remarque parce qu’elle m’a fait sursautée: "Pinel avec du neuf acheté en direct auprès du promoteur (BBC mais pas "marketé Pinel") : projet correct sans être extraordinaire. Le fait de payer le bien au juste prix du marché du neuf, au lieu d’engraisser les intermédiaires, ça aide."

Non, non, non, quand on veut se passer d’un intermédiaire (CGP, …) on paie le même prix, c’est tout bénef pour le promoteur qui empoche la marge qui aurait dû revenir à l’intermédiaire. "Ah, vous comprennez mon petit monsieur, ce n’est pas possible, ces intermédiaires nous apportent du nombre".

Seules solutions potables pour moi en Pinel:
- retour de logement juste lorsque la construction est quasiement finie (refus de crédit,…): ok, mais il faut être rapide et il risque d’y avoir de la concurrence, à chaque fois,
- Pinel par organisme HLM: je n’ai pas finalisé mon achat à l’époque, mais le prix au mètre carré était quasiment 15-20% de moins que le batiment à coté, une construction d’un promoteur classique. Si quelqu’un a eut une expérience avec ces promoteurs, ça peut m’intéresser.
- Pinel construit soit-même, là c’est l’idéale, mais ça demande un engagement important (ou il faut prendre un maitre de chantier, qui "mangera" le rendement global).

Petite intervention pour démontrer, dans certains cas, les pièges du Pinel.

Je visite demain un t2 à vendre dans la banlieue de Lille.
Le bien a été acheté 140.000 EUR, 45m2 il y a quelques années, donc 3.200e/m2.

L’acheteur en manque de liquidité doit vendre rapidement, le loyer est de 600e/mois.

Un rapide coup d’oeil sur internet me permet de savoir que:

- Le m2 moyen est à 2.000e => donc le bien vaut potentiellement 90.000 EUR. Chiffre bien théorique vue l’abondance de l’offre à la vente (au moins 3 programmes en cours, pour une ville de 15.000 hab environ).

- L’offre locative est pléthorique (biens anciens en location + programmes pinel passés + 3 nouveaux en cours).

- La demande doit être relativement faible => localisation loin des transports en commun

C’est une opportunité pour moi mais le risque est tout de même élevé (vacance potentielle, difficile de savoir si il est possible de le louer meublé).

Le bien est proposé 100kEUR, je vais peut être faire une offre +/- 70.000 EUR pour obtenir un rendement potentiel de 10%.

L’acheteur va donc se retrouver avec une moins-value d’au moins 40kEUR, 70kEUR si mon offre est acceptée.

Il faudra aussi m’expliquer comment on peut avoir autant de programmes immobiliers dans une si petite ville qui n’est pas du tout dans une zone "tendue"…

Stibbons a écrit :

Parce que les CGP et autres escrocs vendent du mensonge.

Bonjour Stibbons,

Un peu de mesure quand même.

Je fais personnellement cette activité, certes dans le cadre d’une reconversion dans une situation que l’on qualifie de "rentier" et donc sans pression quelconque du résultat, disons que c’est un "hobby" qui m’a couté plusieurs dizaines de millier d’€ de formation et je continue car cela me passionne.

Je peux donc me permettre de n’avoir jamais fait de Pinel et de n’avoir aucune intention d’en faire, au même titre que je n’ai que peu d’attraits pour la défiscalisation en tant que tel.

Je m’estime donc peu concerné par ce raccourcis CGP escros mais je ne vous cache pas qu’il m’irrite "un peu" quand même.

Bonne journée à vous

Crown

Vous êtes bien sûr pardonné .

Ce forum peut/doit aider tout le monde à mieux appréhender les placements qu’il effectue.

De part ma vie antérieure, j’ai l’occasion de côtoyer pas mal de personnes du milieu médical et il y a certains environnements que je qualifie de "nids à Pinel".

"le client" a été approché par différents conseillers pour ce type de placement. Certes on peut penser ce qu’on veut du conseiller mais alors que le bien présenté est à plusieurs centaines de km de chez lui, qu’il n’est pas allé reconnaitre les lieux potentiels, "le client" ne se pose aucune question sur les niveaux de re-valorisation des biens présentés dans les simulations, sur le fait de savoir ce qu’il se passera si beaucoup d’acquéreurs ont envie/besoin de céder au même moment, etc.. etc…

Il vous demande ce que vous en pensez, vous lui faite une analyse la plus objective possible et bien souvent il le fait quand même. Je me rends compte que le plus souvent il aurait voulu être conforté mais qu’en fait sa décision est déjà plus ou moins prise sous différentes influences.

Ce sont pourtant des gens "cortiqués" à qui vous avez fait un tableau risques / "avantages", mais tous les arguments sont bons : dans mon entourage professionnel tout le monde en fait, cela pourra servir à un de nos enfants (probabilité proche de 0% dans les faits), je ne supporte plus les impôts (alors que la réduction obtenue reste très faible par rapport à leur imposition globale), etc…

Le conseiller et c’est une bonne chose à des responsabilités en tant que professionnel mais des fois je me dis que le "client" à une psychologie "complexe".

Crown

Lorsque c’est packagé  par une banque ou un CGP et donc bien chargé en frais, avec des fonds pourris bien chargés en frais eux-mêmes, etc.