Investir dans un appartement via la loi Pinel ?

Désolé pour tous ceux que cela lasse (dans ce cas, ne lisez pas ce qui suit), mais je pense qu’il serait regrettable de laisser des calculs faux sur ce forum. Donc c’est reparti pour un (dernier ?) tour.

GeorgeWeah1 a écrit :

La difference vient sans doute que l’on veut à tout prix me faire calculer sur 9 ans ou 12 ans alors que je calcule en fonction de la durée de mon prêt qui est de 15 ans.

Soit vous êtes de mauvaise foi, soit vous ne m’avez pas lu dans mes messages précédents.

J’ai toujours, dans mes calculs exposés dans ce fil, "épousé" votre approche de calculs sur 15 ans. Et j’ai toujours été très clair que c’était ce que je faisais. Donc, non, la différence ne vient pas de là.

Bien 234K (avec un parking et un garage) + 3K hypothèque et frais dossier + 6.4K notaire + 3K cuisine sans electromenager = 245K.

La somme de ce que vous avez écrit fait 246,4 k€.
Vous faites 1,4 k€ d’écart sur une simple addition.

De ma poche (électoménager cuisine 1K, de frais divers d’enregistrement 1K, frais d’agence ou imprevu 1K).

On rajoute donc 3 k€ à votre calcul de 245 k€ pour le total précédent : total total à 248 k€.

C’est bien vous qui écriviez ce matin-même :

prix d’achat de 251300

Le prix total varie donc, sous votre propre plume, de 3300 € dans la même journée. Ce n’est pas très sérieux.

Frais agence et quote-part propriétaire 23% du loyer (ce que j’ai observé sur du Besson).

Les charges de copro sont très variables d’un immeuble à l’autre. Je continue à penser que ce chiffre de 23 % est un peu bas pour la somme des charges déductibles hors frais d’emprunt. Je remarque au passage qu’elles ne se réduisent pas à ce que vous citez : frais d’agence et part propriétaire des charges de copro. Mais soit, prenons 23 % de charges, hors frais d’emprunt.

Loyer sur 65m2 sans compter la terrasse disons 669/mois. Loyers annuel brut 8018.

Vous étiez à 8160 € auparavant, mais on n’est pas à 140 € près.

Frais et  impots (0.56*0.77*loyer annuel). Donc 3457/an. Sur 15 ans : 51855

Pourquoi 0,56 ? Parce que 44 % d’imposition. Effectivement, 30 % de TMI + 15,5 % de PS moins un chouilla de récupération de prélèvements sociaux l’année suivante, ça fait du 44% d’imposition des loyers, à l’imprécision près du chiffre après la virgule. Ce qui me fait plaisir, c’est que ce mode de calcul semble indiquer que vous m’aviez lu jusque là.

Pourquoi 0,77 ? Parce que 23 % de charges à déduire du revenu foncier brut.

Hélas, c’est là qu’est l’os.

Les charges déductibles incluent aussi les frais d’emprunt c’est à dire intérêts + assurance. Vous écriviez :

Donc total intérêt 18478 et total assurance: 11880.

Faites la somme des deux. Ca fait un coût total d’emprunt de 30 358 €. Et ça coûte vraiment cela : Il y a 30 000 à donner à la banque en échange du fait qu’elle vous prête de l’argent.
Soit 2024 € sur une année moyenne. Soit 25,2% du revenu brut.

La somme des charges déductibles se monte donc à :
23 % du revenu brut, pour les charges hors frais d’emprunt
25,2 % de frais d’emprunt
soit 48,2 % du revenu brut.
Le revenu net de charges est donc de 51,8 % du revenu brut.

Vous avez juste oublié de tenir compte du coût de l’emprunt ! 30 000 €, une broutille !

Pourtant j’avais bien explicité le calcul. Donc à un moment, vous avez cessé de prendre en compte mes calculs (pourtant exposés avec beaucoup de pédagogie et de patience) pour préférer vos illusions. C’est bien la peine de m’écrire "vous m’avez appris à pêcher" alors que nous n’avez pas retenu ce que j’écrivais, et pire, pas cherché à retenir.

Frais et  impots (0.56*0.77*loyer annuel). Donc 3457/an. Sur 15 ans : 51855

A corriger donc en :
Loyers nets de frais et  impots (0.56*0.518*loyer annuel). Donc 2325,89 € /an. Sur 15 ans : 34 888 €.

Cela confirme que, alors même que je vous avais détaillé le mode de calcul dans des messages précédents, vous continuez à faire une erreur conceptuelle importante en ne tenant pas compte du coût du crédit, ce qui vous fait surestimer le revenu net de pas loin de 20 000 €. CQFD.

Autres petits calculs en passant :
0.56*0.518=0,29. Le revenu net de charges et d’impôts n’est donc que de 29 % du revenu brut. 71 % partent en charges et impôts.

2325,89/environ 250 000 € = 0,9 % de rendement net de charges et d’impôts de l’investissement initial, en moyenne sur 15 ans.

Cashflow, en année moyenne sur 15 ans :
loyer net de charges et d’impôts : 2325,89 € /an
+ réduction fiscale de 52080 € au total soit, moyenné sur 15 ans : 3472 €/an.
- remboursement du principal de l’emprunt : 16333 €/an. (le loyer net ayant déjà déduit les charges, dont les intérêts, ainsi que les impôts, il ne reste à déduire que le remboursement du capital).
Cashflow moyen annuel de -10536 €/an soit -878 € par mois.

Pas de mystère d’ailleurs : 10,5 k€ x 15 = 158 k€. Auquel on rajoute les 5 k€ environ d’investissement non empruntés, 158 + 5 = 163 k€. On retrouve exactement le même résultat que le fameux calcul du "coût total pour le propriétaire au bout de 15 ans" : 163 k€ (c’est à dire 163 k€, quand le calcul est juste ; 20 ou 30 k€ de moins quand on s’illusionne volontairement). Avoir payé 163 k€ au bout de 15 ans, ou avoir payé 5 k€ initialement et 10536 € de cahsflow négatif par an, ça revient exactement au même.

Un cashflow négatif à près de 900 €/mois pour un simple T3 de 65 m² me semble quand même un record qui mérite d’être noté ! Cela confirme qu’il s’agit d’un des pires investissements immobiliers qu’on puisse faire ! De nombreux foreumeurs arrivent à sortir des cashflow positifs, net net (charges, remboursements et impôts déduits) : quelle différence énorme !

Sans même tenir compte de vacance locative ni de travaux à réaliser, ce qui peut encore faire baisser ce rendement. Sans tenir compte d’une décote à la revente qui va très probablement faire baisser le rendement global sur la durée de possession, pour le faire passer en territoire négatif (une décote de l’ordre de 30 % par rapport au prix du neuf d’alors est très probable, donc il faudrait une vraie forte augmentation des prix du marché pour que cela compense cette décote).

Au total, sur l’analyse de votre projet, on aurait économisé beaucoup de temps si :
- vous aviez exposé l’ensemble des données dès le début
- vous aviez tenu compte des remarques exprimées et des correctifs apportés à vos calculs.

L’ambiguïté fondamentale, c’est que vous ne veniez pas exposer votre cas avec l’envie sincère d’apprendre, mais que vous veniez pour expliquer que le Pinel peut être un bon choix. Vous étiez dans la démonstration et le prosélytisme, et vous y êtes toujours. Sauf que faire du prosélytisme quand on fait des erreurs aussi importantes dans ses calculs et dans son approche conceptuelle, ça ne convainc personne. Vous perdez votre temps et vous nous faites perdre le notre.

Dernière modification par Bernard2K (23/09/2016 19h02)

GeorgeWeah1 a écrit :

"Un Pinel rentable je n’en ai personnellement encore jamais vu"

Il faudra alors définir ce que l’on entend par rentable. Sur un prix d’achat de 251300 (notaires, frais enregistrement, cuisine, etc compris) si tout se passe bien (au niveau vacances des locataires) je vais en payer 146672 euros, le locataire sans les frais et sans mes impôts supplémentaires va en payer 52773 euros et l’état va en payer 51855 soit respectivement 58, 21 et 21%.
Donc au bout de 15 ans il suffit que je vende ce pinel à partir de environ 155000 euros net pour être rentable . Enfin n’oublions pas qu’avec cette période de taux négatifs sur une longue durée, une des façons de lutter contre cela est de s’endetter dans l’immobilier et/ou d’acheter de l’or physique. Donc je suis pile poil dans ma stratégie.
J’en profite pour balayer à ce premier stade la solution SCPI (car à ma connaissance les banques ne prêtent pas pour cela), les LMNP c’est aussi balayé quand on vise un T3, l’AV est balayée (j’ai vaguement lu que Sapin 2 risque d’entrainer des menaces dessus) et les marchés financier et bien c’est incertain et j’y suis déjà surexposé.

Ce que j’entends par rentable c’est un investissement qui rapporte de l’argent :

- pas dans 15 ans ou dans 20 ans "si tout se passe bien" mais maintenant, on a aucune certitude sur comment sera le marché dans 15 ou 20 ans, et ça pourrait se passer bien, ou mal, ou même très mal, et là vous n’avez aucune marge sur cet investissement au cas où ça se passerait mal.
- profiter des taux bas pour s’endetter et acquérir de l’immobilier : je suis d’accord avec vous c’est le moment. Maintenant 1% de rendement net annualisé sur 15 ans c’est tout simplement Ridicule avec un grand R, pour de l’immobilier en direct en tout cas.
- c’est dommage de balayer SCPI, LMNP etc… juste parce que vous recherchez un bien dans lequel vous vous verriez habiter, ce n’est pas une démarche d’investisseur et ça ne vas pas sécuriser davantage votre argent dans votre optique de diversification.
- vous avez beaucoup de préjugés très profondément ancrés sur l’ancien et c’est bien dommage, signer des biens à 7 - 8 - 9 voire + de 10 % de rendement NET annualisé ça permet de gagner de l’argent tout de suite et de ne pas couper le lien avec sa banque quand on y retourne 6 mois, 1 an ou je ne sais quand après pour un autre projet parce qu’on expose des cashflow dégueulasses…

Maintenant je crois qu’on a juste des points de vue différents concernant l’investissement locatif, je n’arrive pas à comprendre le votre, et vous le mien ( et pas mal d’autre apparemment). Mais ce fil reste intéressant de part le détail des calculs, ça pourra être utile aux nouveaux se posant des questions sur le Pinel !

Dernière modification par georges454 (23/09/2016 17h39)

La source est intéressante en effet…

Mais il faut tout de même faire attention. La majorité des chiffres qui servent de base à cette étude proviennent de l’INSEE. Et ces chiffres peuvent dater !

Je prends l’exemple de la ville de Longwy, qui y figure parmis les villes à éviter.

Il se trouve que nous y possèdons 10 lots d’habitation (depuis 2011-2012). Je peux vous garantir que le marché locatif y est très dynamique Nous n’avons jamais de vacances, nos logements sont systématiquement reloués dans la semaine qui suit la parution de l’annonce (avec au minimum 5 à 10 appels ou mails par jour dans les 2 / 3 jours qui suivent une parution sur leboncoin.

Cette étude est certainement une bonne base de réflexion, mais rien ne va remplacer l’expérience du terrain.
Juste un exemple : l’étude parle d’une surabondance de programmes neufs avec des chiffres qui datent de 2010 (date trouvée sur leur site). Cherchez l’erreur !
Je sais d’expérience (et il n’y a qu’à consulter les sites d’annonces pour le vérifier) qu’il n’y en a plus aucun en cours sur Longwy et les communes avoisinantes.

Si je suis d’accord avec le fait qu’il ne faille pas y investir en Pinel, c’est pour d’autres raisons, liées aux dispositifs défiscalisants en général.

Bernard2K a écrit :

Dans "qui sommes-nous ?" on lit "Le Laboratoire de l’Immobilier est un service d’études de Theseis, plateforme dédiée aux professionnels de la gestion de patrimoine". Donc ça doit être Theseis qui finance.

Pour compléter la réflexion de Bernard2K, je "cite le site" de Theseis :

http://www.theseis.fr/immobilier.html a écrit :

Connectez-vous à la plateforme produits THESEIS et accédez à une sélection rigoureuse de logements dont nous avons l’exclusivité de commercialisation sur les grandes agglomérations françaises.

Ils annoncent que leur sélection rigoureuse est basée sur le travail des experts du Laboratoire de l’Immobilier. Mais loin de moi l’idée de dire que certains des travaux de ce laboratoire pourraient servir les intérêts de Theseis…

Il y aussi différentes sortes d’ancien, l’ancien année 60/70 ou des résidences un peu plus récentes des années 2000 qui peuvent ressembler à ce qui se vend aujourd’hui en Pinel hors normes énergétiques mais avec des prestations identiques balcon, parking.

Je pense que la comparaison du 25% s’adresse à cette 2ème catégorie

Je constate même que cet écart est plus important sur Toulouse pour un même type d’appartement même emplacement.

Bernard2K a écrit :

Pour quelqu’un qui recherche activement un investissement Pinel, il serait très intéressant de contacter le promoteur du même programme, et de lui dire qu’on veut acheter sa RP. De façon à savoir si le prix pour les acheteurs de Pinel est le même que le prix pour les acheteurs de RP. Je ne serais pas étonné que le promoteur consente un prix un plus raisonnable à un acheteur de RP.

Dans le marketing moderne, il est fréquent que le prix varie en fonction de la nature de l’acheteur.

Je serais curieux de savoir si cela est possible.

Je n’ai pas choisi Carcassonne au hasard

Pour illustrer l’idée que j’avais derrière la tête:

Nouveau succès d’une victime de la folie de la défiscalisation - 28/08/2017 - ladepeche.fr

Et, j’ai un exemple précis en tête: en 2002, il proposait des studios de 25m² en Banlieue de Carcassonne pour 80k quand on trouvait des studios à moins de 50k en hypercentre de Toulouse (code postal 31000)… Les commerciaux ne parlait que" du produit, du produit" avec leur tableau Excel. Je connais quelques personnes qui y ont laissé des plumes…

Par curiosité, en 2007, l’agence qui vous a vendu votre de Robien était-elle du coté d’Arnaud Bernard?

Dernière modification par Pierrot31 (27/03/2019 22h19)

AlainB a écrit :

Oblible a écrit :

Est-ce que mon investissement Pinel est rentable?
Pour moi non, car j’ai une baisse de revenu et je ne profite plus pleinement de ma réduction d’impôt,
maintenant je dois préciser un truc bizarre:
Les logements Pinel ont un loyer conventionné, et souvent comme le mien il y a un garage avec le logement, et le garage ne rentre pas en compte pour le calcul du loyer; il faudrait en théorie faire signer 2 baux , un pour le logement l’autre pour le garage, au locataire. Mais ca, on dirait que les proprios ne sont pas au courant, même dans les agences immobilières ils ne le font/ expliquent pas,
ils mettent un loyer moins cher que les prix conventionnés, ce qui fait vraiment baisser les prix, j’ai trouvé de l’ancien plus cher que des appartements neufs de mon immeuble !

Fennec60 a écrit :

Bonjour,
vous vous êtes renseigné à l’hôtel des impôts ?

Pour pouvoir faire 2 baux , un pour l’appartement et un pour le garage il faut qu’il y ai 2 actes d’achat différents, c’est la réponse que m’a donné un conseiller spécialisé de la revue "Le particulier", revue a laquelle je suis abonné et de ce fait j’ai droit à des conseils par téléphone qui m’ont toujours apporté des réponses valables.

Et c’est aussi un conseiller qui m’a dit pour l’engagement de 6 ou 9 ans.

J’évite de solliciter le centre des impôts quand je peux trouver la réponse ailleurs…

Dernière modification par Fennec60 (26/08/2019 22h11)

Beau boulot. J’ajoute juste un petit détail concernant l’hypothèse de revente.

La location nue est en fait un bail indéfiniment renouvelable. Et un locataire avec un logement presque neuf et un loyer très bas, il reste… Or, un logement avec un locataire incrusté qui s’accroche à son loyer sous-évalué, c’est la plaie à vendre : on perd déjà tous les acheteurs en recherche de RP ; et les acheteurs de type investisseurs bailleurs vous brandissent l’argument du loyer trop bas pour négocier le prix à la baisse.

A chaque fois que je lis quelqu’un dire "à la fin de la période d’engagement, je vends", sous-entendu "je vends à prix normal sur le marché normal", je me dis "il a une baguette magique ou quoi ?".

C’est vrai que le locataire peut aussi s’en aller pile au moment où l’on veut vendre. Probabilité que ça arrive ?

Bonjour

Pimpampoum a écrit :

Certes le résultat est négatif sur ce type d’opération, mais je constate que c’est aussi souvent mis en œuvre dans une logique d’épargne forcée. Il faut comprendre que sans investissement, c’est de l’argent qui aurait été dépensé en consommation dans des bêtises (impulsivité, récompense immédiate, etc.). Les gens se connaissent, dans ce scénario, pour le foyer, à mon sens, le bilan patrimonial est positif

Je me permets de ne pas etre tout a fait d’accord avec cela.
1) on peut faire de l’epargne " forcee" en versant tout les moins XXX euros sur une AV ( et meme un PEA mais je n’irai pas jusque la , juste le fond euros)

le bilan a 6, 9 ou 12 ans sera " positif"  et ca fait  une grosse difference en terme de patrimoine.

2) J’espere que pour epargner il ne faut pas se faire une telle violence entre  le banquier qui attend son remboursement, le locataire qui n’est pas si facile et le fisc qui surveille de pret.. ( oui le tableau est plus rose souvent )

3) si on est pret a "subir" le 2, pourquoi ne pas chercher le projet qui sera positif dans les differentes situations ( dans le plus de situations identifiées )

il me semble que la part d’irrationnalité vient surtout ( uniquement ? ) de la carotte fiscale , a partir du moment ou on paie 6, 10k d’impot  on " pose parfois le cerveau" pour une solution pour ne pas les payer  et generalement on est dans une categorie ou on peut epargner.

c’est la meme logique qu’en allant voir un banquier pour investir en bourse:
" vous pouvez placer 300 euros tous les mois sur un ETF ,vous ne ferez pas mieux que les autres ni pire , sinon j’ai cette categorie de titre, ca sous performe , mais vous aurez quand meme une partie de votre epargne a la fin et ca c’est mieux que rien" .

cdt

Dernière modification par Timinel (03/06/2021 10h53)