OPCI Grand public : vos avis sur les OPCI ?

GoodbyLenine, le 04/11/2019 a écrit :

(surtout si on réalise que le gestionnaire de l’OPCI devra TOUJOURS conserver un pourcentage minimal de liquidités dans son fond, donc ne pourra même pas utiliser toutes ses liquidités pour rembourser les premiers vendeurs…) et le seul avantage d’avoir une poche de liquidité sera en fait que la baisse de l’immobilier sera un peu "amortie" par ces liquidités. Est-ce vraiment ce que les investisseurs recherchent avec un OPCI ? J’en doute…

Bonjour,

Ces fonds pourront être utilisés pour rembourser les premiers vendeurs, c’est leur raison d’être. Cf le prospectus de Diversipierre par exemple :
"Il est précisé qu’en cas de forte demande de rachat, la poche financière et la poche de liquidité pourraient diminuer fortement et en conséquence porter ponctuellement la poche immobilière de la SPPICAV à plus de 60% de l’actif."

Par ailleurs le délai de 2 mois évoqué plus haut est assez standard, c’est le délai maximum légal (et parfois aussi contractuel, comme sur boursoramie vie) de rachat d’UC (toute nature). L’assureur insiste sur ce point car comme déjà indiqué à juste titre, l’OPCI offre certes davantage de liquidité qu’une SCPI mais seulement à hauteur de sa poche liquide.

Non. Il n’y a pas d’obligation légale à le faire, c’est capitalisant. La société de gestion publie périodiquement, tous les 15 jours pour ceux que je connais, un prix de part. Maintenant il peut y avoir des dividendes.

Attention, ce n’est pas un excellent véhicule. Comme expliqué plus haut, il y a 40% minimum de liquidités et placements monétaires ou obligataires liquides. En une période de taux réels très négatifs sur ce type d’actifs, c’est un gros handicap.

La différence est la chose suivante: considérant les frais d’entrée assez considérables,  des parts de SCPI devraient se garder à vie, sauf raison impérieuse de vendre, tandis que c’est nettement moins dommage de vendre des parts d’OPCI au bout de 8-10 ans. Le but des parts de SCPI est de fournir des revenus passifs réguliers, le but des parts d’OPCI est de capitaliser pour valoriser du patrimoine avec un horizon de 8-10 ans.

Les OPCI sont dans l’obligation de verser 85 % des revenus locatifs nets, 50 % des plus-values nettes réalisées sur les immeubles ou titres de sociétés immobilières filiales, 100 % des dividendes reçus des filiales "SIIC". ( OPCI, des obligations de distribution - Pierrepapier.fr )

Le rythme peut probablement être autre que trimestriel.

Vous avez des exemples ici OPCI - Primaliance , avec pour chaque OPCI une fiche qui indique la variation de la valeur liquidative et les distributions.

Bonjour,

Les obligations de détention d’actifs autres que l’immobilier physique qui incombent aux Opci (contrairement aux SCI et SCPI) ont largement pesées sur la performance des OPCI  ces dernières années:

- Monétaire (entre 15 et 20% de l’actif) : rendement négatif jusqu’à fin 2022, avec un Euribor 3 mois entre 2,5 et 3%, cette classe devrait être désormais (tant que les taux restent positifs) un moteur de performance plutôt que de contre-performance
- foncières cotées (entre 3 et 10% de l’actif) : avec des baisses moyennes de 50% depuis 3 ans, l’impact a été important sur les VL des Opci en détenant. Pour les deux ans à venir, à voir si ces titres arrêtent leur chute (auquel cas ils devraient amener de la performance ne serait-ce que par la distribution de dividendes) ou la poursuive si les taux d’intérêt continuent de monter ou si une récession se présente (auquel cas leur contribution resterait négative ou nulle).
- obligations(entre 0 et 10% de l’actif) : idem que pour les titres de foncières cotées (les dividendes étant remplacés par les coupons)
- l’immobilier(entre 60 et 65% de l’actif) : elles ont distribuées des loyers corrects (avec un retour à la normale pour les actifs hôteliers) mais commence à poindre une baisse de la valeur des actifs qui risque de se poursuivre si les taux demeurent au niveau actuel voir augmentent encore.

J’ai eu l’occasion d’échanger cette semaine avec un gérant d’une grosse société de gestion.
En deux ans, (2022 et 2023) les loyers facturés aux locataires des meilleurs actifs auront été augmentés de 10%.
Pour la valeur des actifs, les valorisations des actifs français n’ont pas encore été impactés autant que les actifs des autres pays européens (entre -3 et -6%), car lorsque qu’un vendeur ne trouve pas preneur au prix escompté, le bien est retiré de la vente. Pour combien de temps? Cela va dépendre pour les SCPI, OPCI, SCI de l’afflux de souscriptions ou de retraits nets de la part des associés. Dans ce dernier cas, les gérants devront se résoudre à céder des actifs. Les OPCI,ayant justement des liquidités pour faire face aux retraits, pourront dans une certaine mesure vendre moins vite.

Pour tenter de répondre à votre question, il se pourrait bien que pour les exercices à venir les OPCI délivrent de meilleurs performances globales  (ou de moins mauvaises) que les SCPI et SCI.

Les OPCI ont été créées au début des 2000´ sur le modèle des fonds immobiliers allemands qui représentaient des montants d’investissements astronomiques au regard des montants de nos SCPI à l’époque (il leur était reproché leur manque de liquidités pour un différentiel entre rendement et taux d’intérêts assez faible) et des SCI encore peu nombreuses et confidentielles. L’idée était bonne et les OPCI ont connues de belles performances à leur lancement compte tenu de frais plus faibles et bien entendu d’un rendement des actifs monétaires et obligataires largement attractifs.
Cette belle histoire s’est interrompue avec l’arrivée des taux zéro puis négatifs.
La construction de ces produits ne me semble pas incompréhensible, et lorsque qu’on l’a appréhendé, on comprend les performances passées, et nous pouvons nous projeter dans les années à venir (Ok pas très loin quand même).

Bonjour,
Un OPCI est un fonds hybride, la poche immo physique étant limitée à 60%.
Avez-vous vous un rapport de l’opci récent pour identifier d’où vient la baisse de la VL ? fonds actions/obligations, foncières cotés ?

Dynapierre :

Informations par tous moyens

la précision des modalités d’application du dispositif de plafonnement des demandes de rachat (gates) en cas de circonstances exceptionnelles,

Les portes de sortie seront fermées à partir du 30 juillet donc…

Moi je comprend qu’ils se préparent à la tempête plutôt aussi pas qu’ils bloquent tout maintenant .

Praemia a annoncé la dissolution de Premium.

Je m.demandais si ce genre de procédure pouvait aussi arriver aux SCPI.

J’avais acheté cet opci pour 100€ dans un contrat d’assurance vie. Je vais le garder pour voir ce qui se passe.

Toute manière je suis pas que que je perdrais encore plus argent qu’aujourd’hui.

Source : annonce

Extrait du reporting mensuel de l’OPCI Preimium

"REPORTING MENSUEL au 02 septembre 2024

….. L’Actif Net de la part B de l’OPCI PREIMIUM s’élève à 120 333 099,95 €, soit une valeur liquidative de 83,71 € par part au 2 septembre 2024. La part B de l’OPCI PREIMIUM affiche une performance de -5,56% depuis le début de l’année.
A ce jour, la poche immobilière de l’OPCI PREIMIUM représente 86,88% de l’actif brut du fond (vs 86,82% au 31/07). La poche financière représente 3,50% de l’actif brut (vs 4,04% au 31/07).
Quant à la poche de liquidité, elle représente 9,62% de l’actif brut du fonds (vs 9,14% au 31/07).
Le dernier actif du portefeuille Franck Provost a été cédé en date du 19 juillet 2024 pour un montant de 600 000 €.
Le 26 juillet 2024, les associés de l’OPCI PREIMIUM réunis en Assemblée Générale Extraordinaire (AGE) ont approuvé la dissolution anticipée et la liquidation amiable du fonds, et désigné Praemia REIM France comme liquidateur, sous réserve de l’agrément de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Le 24 septembre 2024, l’OPCI PREIMIUM est entré en liquidation amiable après avoir reçu cet agrément.
Conformément aux statuts, les souscriptions et rachats ont cessé dès la publication de l’avis de convocation à l’AGE du 26 juillet 2024. L’agrément de l’AMF fait prendre effet aux décisions de l’assemblée, et rend cette suspension définitive. Les souscriptions et rachats sont désormais clos.

Est-ce que tous les immeubles détenus par l’OPCI sont nécessairement revendus, ou vont-ils être intégrés dans d’autres fonds de Primonial-Preimia ?

La liquidation permet surtout de bloquer les demandes de rachat. Ce, qui vu l’état du fonds est très pratique pour les associés, les compagnies d’AV qui peuvent du coup bloquer les rachats des assurés et arrêter de fournir la liquidité…