Zdeniso : étude de cas immobilier (rénovation d'un immeuble pour location)

Bonsoir,

J’ai effectué des travaux dans mon appartement, réalisés par deux artisans. Par manque de temps, et par sécurité également, je n’ai clairement pas les compétences.
Lorsque l’artisan débute un chantier, il a une assurance. Si par accident, il y a des dommages, l’assurance doit jouer, et il est couvert.
Dans votre cas, l’assurance de l’artisan fonctionnerait alors que celui-ci n’est pas sur place ? Si vous explosez une conduite de gaz (pour l’exemple), c’est l’assurance qui va prendre en charge ?
Je ne vois pas bien l’intérêt pour un artisan. Au final, il doit vous former comme un apprenti (vous n’êtes pas du métier), pour aucun retour sur investissement (vous n’allez pas travailler pour lui ensuite), et en tirant les prix vers le bas le plus possible.
En plus, si les travaux sont mal faits, vers qui se tourner? L’artisan dira que vous ne savez pas faire, et il n’aura pas tord. Vous direz qu’il devait vous superviser et qu’il est en défaut d’information. Donc, vous faites quoi ?
Je ne vois que les travaux d’évacuation des gravats, et d’acheminement des matériaux ou il y a peu de risque. Mais sans matériel (vous avez une camionnette?), je doute que cela soit finalement financièrement intéressant.
Ce n’est que mon avis, j’attends le retour d’autres investisseurs.

Salut

Avec 15000 vous faites pas mal de choses vous même par appartement soit moitié moins que le budget😉

A+

"intégrer un artisan qui est du métier" : quel métier ?
Une même personne qui fait tous les corps de métier du second oeuvre, c’est extrêmement rare. Chaque corps de métier nécessite beaucoup de compétences, alors les gens n’en font généralement qu’un seul ; voire deux (souvent proches : par exemple peintre et plaquiste ; ou encore plombier-chauffagiste ; mais peintre-plaquiste-plombier-chauffagiste-électricien-carreleur, c’est très rare !).
Une entreprise générale de bâtiment fonctionne presque toujours en additionnant les compétences de plusieurs salariés ; pas en ayant des homme-orchestre capables de tout faire.

Sur le fait que vous participiez : un artisan qui accepterait un tel deal est rare. Quand ça arrive, c’est plutôt le petit indépendant, et pour un chantier ponctuel, pas trop compliqué et dans son corps de métier. Et il veut maîtriser le résultat ; soit vous vous chargez de la préparation (démolir, évacuer les gravats, lessiver…) et c’est tout ; soit vous l’aidez pendant son chantier, mais vous faites juste le manœuvre, il ne vous laisse pas faire seul ; il veut maîtriser ce qu’il fait pour être sûr du résultat. A propos, n’oubliez pas que vous avez déjà un travail : où allez-vous trouver le temps d’assister l’artisan ?

En plus vous voulez que l’artisan soit aussi le maître d’oeuvre (c’est à dire concevoir, dimensionner, tracer les plans), pour une grosse rénovation multi-corps de métier dans laquelle vous feriez la plus grande partie ; vous cherchez le mouton à 5 pattes, et ça n’existe juste pas.

Rénover un immeuble de 4 logements pour un débutant en investissement immobilier est déjà un gros challenge. Ne le compliquez pas avec un plan improbable et qui a 99,999% de chances de tourner en eau de boudin.

Dernière modification par Bernard2K (16/11/2017 00h57)

Vous ne pouvez pas travailler pour un artisan moyennant une baisse du prix. Je ne connais aucun artisan qui acceptera, à moins que ce ne soit un proche.  Si vous voulez vous faire la main, garder certains travaux qui ne nécessitent pas une grande technicité comme la peinture, la pose de cuisine, les revêtements de sols. Avec 4 appartements à rénover, ce sera déjà pas mal d’heures à passer.

N’oubliez pas que vous mettrez 3 fois plus de temps qu’un pro au début, que le résultat final ne sera pas aussi bien, que vous paierez vos matériaux plus cher (et vos erreurs) et qu’il faudra vous équiper.

Si vous voulez aller plus loin, gardez vous un appartement à rénover vous même.  Attention tout de même à ne pas être trop optimiste.

Bernard2K a écrit :

Une même personne qui fait tous les corps de métier du second oeuvre, c’est extrêmement rare.

Je valide mais je préciserais : une même personne qui fait tous les corps de métier du second oeuvre correctement, c’est extrêmement rare.

Je vois beaucoup de "professionnels", notamment auto entrepreneurs, qui se disent multi cartes. En fait ils sont plutôt zéro carte, avec par contre la tarification des professionnels spécialisés dans tel ou tel corps de métier, voire plus cher parce qu’ils prennent plus de temps pour accomplir les mêmes tâches, doivent louer du matériel adapté…

Les vrais multi cartes, çà existe, pas mal de maçons expérimentés arrivent à construire une maison de A à Z (quasiment) seuls. Ou sinon, certaines entreprises de plus grande taille ont un personnel suffisant pour offrir des services de qualité sur plusieurs postes.

Mais je ne connais non plus personne qui offrirait la prestation de superviser le chantier d’un amateur. C’est plutôt un ami calé qui ferait cela, pour aider.

Sachez en tout cas que faire le maître d’oevre est déjà très usant et formateur. Vous pourrez voir au fur et à mesure quelles tâches vous pouvez accomplir seul, au cours du chantier, en accord avec les artisans qui interviennent. D’ailleurs vous dites avoir les connaissances techniques et savoir ce qu’il faut faire, mais il faudrait développer, cela ne veut pas dire grand chose.

@amoilyon Pour ce qui est question de l’assurance non, l’artisan ne serait couvert que quand il sera sur place, c’est à dire les quelques jours de sa présence ( imaginons qu’il soit la 1 jour par semaine, il s’agirait de cela ). Si les travaux sont mal fait, oui effectivement cela peux poser question, mais le suivi de l’artisan ET ma présence limite les erreurs. Les jours ou il est là, pas de problème, et les jours ou je continuerai ce que je peux faire, il les vérifiera à son retour. De toute façon je n’attaque rien de nouveau sans lui et je ne suis pas non plus le gros débutant, j’ai déjà réalisé des travaux de ce style il ne s’agit là que d’une ’aide bienvenue’.

@Caceray Vous m’avez bien fait rire pour l’ampoule ! Disons que si je devais tout faire faire par des professionnels, j’en aurai pour +180.000€. Si je pouvais tout faire seul on est au début des 100.000€ et avec un exercice comme celui là on arriverait au alentours des 120/130.000€…Et ce n’est pas faute d’avoir fait des devis ^^

@Dum500 Il est sûr que faire soit même ça rend la chose TRES rentable ! Si ça ne tenais qu’à moi ( plusieurs associés dans la société ) je ferai 75% du travail seul..

@MisterR Je vous remercie de l’anecdote sur votre histoire, c’est inspirant et ça motive ! Je ne pense pas ,comme vous ,qu’être ambitieux est nuisible au contraire ! Pour l’intérêt de l’artisan, il est déjà d’avoir ce chantier (en gros un CA sur ce chantier), de pouvoir définir les jours ou venir, même au dernier moment ( je lui laisse la flexibilité des présences, j’habite à côté et le seul objectif de temps est 1 année entière ) et mon aide va forcément accélérer ce chantier ! De plus j’amène via camionnette tous le matériel qu’il aura besoin sur place…

@Bernard2K Je comprends votre point de vu. J’ai connais pas mal d’artisan à titre personnel qui font "de tout" mais ils sont hors de portée géographique de ce chantier. Je ne pense pas que ce soit les meilleurs dans tous les domaines mais au moins c’est du travail propre et soigné. Je pensais faire le manœuvre en sa présence et avancer quand il n’est pas la. J’ai du mal utilisé le terme "maitre d’oeuvre", je le voyais plus sur sa capacité a "suivre le chantier et son bon déroulement" que "dimensionner, tracer les plans " .

@Chtirentier Alors au niveau des travaux il s’agit de :
- Démolition d’ancien mur intérieur de brique
- Isoler acoustiquement les sols et planéifier ( technique utilisé en fonction du résultat du bureau d’étude structure )
- Isolation des murs extérieur en les doublant
- Création des cloisons intérieurs
- Changement de quelques menuiseries fenêtres et pose des portes intérieurs
- Installation VMC
- Changement des chaudières individuelles gaz ( condensation ventouse)
- Refaire toute l’installation électrique aux normes ( avec GTL)
- Refaire l’installation plomberie horizontale ( PER, multicouche) et verticale ( colonne d’eau a refaire)
- Chute d’évaucation en fibro a refaire en PVC
- Peinture carrelage sols
- Cuisine SdB…

Bref sur le papier c’est un peu faire du neuf dans du vieux mais on veut faire les choses bien et que ça tienne dans le temps !

@Lachignolecorse Je vous remercie pour ces conseils…J’avais pensé à suivre un artisan faire 100% de la rénovation d’un appartement et de faire les autres ( qui sont identiques ) moi même c’est une idée qui reste au cas où !

@JR Merci de partager votre experience ! Je serai disponible à 100% pour ce projet pendant 1 an ! La surface des appartements sont de 100m² chacun, vous trouvez ça beaucoup environ 30.000€/ appartement ? Façade et toiture ne sont pas à faire pour les 10-15 ans à venir heureusement ! Les fenêtres sont déjà comptées dans le lot des travaux oui.

@pierrejacques11 Disons que j’ai déjà réalisé des travaux et j’ai en plus les connaissances "théoriques", normes NF C15-100 pour l’électricité par exemple..mais voilà je ne suis pas dupe, les connaissances théoriques, c’est bien, mais la réalité c’est pas la même. D’ou l’intérêt d’avoir un artisan ^^

@DDtee Je vous remercie pour ces conseils, cette expérience qui oui m’aide beaucoup….cela existe donc ce genre de procédé mais sous certaine condition..et vous avez totalement raison. Merci de votre positivisme !

Dors et déjà merci à tous pour ces retours !

Oui il y a beaucoup de travaux @Bernard2K, les risques que vous décrivez je les connaissais déjà, j’en tiens compte pour mon futur choix, mais c’est vrai que je voulais savoir ci certain avait déjà "essayé" ce processus, "adopté" ou au contraire avait eu de mauvaises expériences…

Après tout rien ne vaut l’expérience pour savoir, dans mon cas l’expérience fait défaut, la vôtre compte donc beaucoup pour pouvoir faire un choix judicieux et bien pesé !