Prêt immobilier : obligation de préciser au banquier l'affectation du bien (locatif ou RP) ?

dav13 · #26

Bonjour a tous
Je me permet de relancer un vieux sujet.

Je suis en train de revendre des biens LMNP acquis en 2017 pour lesquels la banque m’a octroyé un pret avec caution credit logement

Le premier a été vendu en 2019, j’ai poser la question a la banque du remboursement du pret ou de sa réaffectation, la réponse fut "je n’ai rien entendu et je ne peux pas le savoir"

Je me pose donc la question de réaffecter l’argent en remboursant un pret (a 2%) sur un autre bien et rentré le bien (auparanvant nu) en LMNP. Je me demandais si je pouvais laisser le pret courir dans le LMNP (après tout il n’est pas affecté comptablement a un bien) et venir gonfler l’actif avec mon bien nu (sinon j’ai un actif total < total pret en cours)

La question du montant se pose aussi, grosso-modo j’ai 35KE de reste a financer sur le prêt original et 60KE de "solde" suite a la vente mais le bien que je vais rentrer cote 50KE

Djoerty · #27

Je relance aussi ce vieux sujet.

Je vais me lancer sur un achat avec un résidence principale mais qui sera mis en location directement. Il est important de préciser que je suis hébergé a titre gratuit chez mes parents.

J’ai vu un courtier qui m’informe que le calcul du taux d’endettement en passant par un projet locatif directement est moins avantageux qu’un calcul pour une rp.

Elle m’a parler des du fameux calcul des 500 euros de charges fictif (plus au moins) que la banque calcul sachant que je suis hébergé, donc la banque calcul une charge loyer fictif si demain je me prends une location ou autre ce qui impacte fortement le taux d’endettement en passant par l’achat d’un investissement locatif au lieu d’une RP.

Donc pour elle je dois absolument passer par l’achat d’une RP.

A titre d’exemple elle m’indique que je peux emprunter 200 k Pour une rp contre 165 k pour un investissement locatif avec les 500 fictif. Je trouve ca super désavantageux.

Avez vous eu ce cas? Le courtier est Empruntis.

Kiem · #28

A titre d’exemple elle m’indique que je peux emprunter 200 k Pour une rp contre 165 k pour un investissement locatif avec les 500 fictif. Je trouve ca super désavantageux.

C’est donc désavantageux si et seulement si vous souhaitez financer un projet locatif excédant 165k. Ce n’est pas nécessairement désavantageux.

Par ailleurs, le raisonnement de la banque n’est pas absurde : vous vous engagez sur 15/20/25 ans à rembourser une mensualité et pendant ce temps là votre situation personnelle est susceptible d’évoluer. Il n’est pas certain que vos parents continuent à vous loger ad vitam eternam.

N’est-ce pas une certaine pression pour tout le monde (vous et vos parents) d’être "bloqué" chez eux parce que vous n’avez pas les moyens d’aller vivre ailleurs?

Djoerty · #29

Merci Kiem pour votre message.

Oui je ne trouve pas cela illogique effectivement donc j’ai bien compris ce que le courtier a voulu m’indiquer.

Je suis aussi d’accord pour dire pas si désavantageux aussi vu que l’impact sur le taux d’endettement est pas très grand.

La ou je trouve ca dommage c’est surtout que je suis en ile de france et pour trouver un projet aussi pas chèr (Travaux notaire compris) je trouve cela super rare sauf bien évidement une toute petite surface.

Je pense donc qu’il serait plus intéressant pour moi de passer par une rp pour acheter mon premier bien même si derrière il sera mis en location. Une grande surface et donc plus de cash flow serait préférable pour commencer.

dangarcia · #30

Djoerty a écrit :
n ile de france et pour trouver un projet aussi bas est très très rare sauf bien évidement une toute petite surface. Je pense donc qu’il serait plus intéressant pour moi de passer par une rp pour acheter mon premier bien même si derrière il sera mis en location.

Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l’immobilier locatif ?

À part cette solution de facilité qui n’en est pas une vous avez pourtant d’autres pistes : acheter ailleurs, acheter plus tard, acheter à plusieurs (SCI familiale) etc.

Djoerty · #31

Alors je suis quasiment au terme de ce livre "L’investissement immobilier locatif intelligent".
Je suis chaud pour me commander le livre dyu lien que vous m’avez envoyer..
Je suis aussi entrain de lire toues les réponses de cette discussion.

Effectivement attendre plus longtemps est une solution. Mais je préfère me lancer maintenant a mes 28 ans. Et enchainer ensuite. En partant sur quelque chose de très rentable comme la colocation.

Par contre il va falloir que je trouve le bon courtier car certain courtier propose une capacités d’emprunts très limité.

Bobleponge · #32

Bonjour a tous
Comment allez vous ?
Je souhaite avoir votre retour et votre avis sur ce genre de question que je me pose et sur laquelle je ne trouve pas de réponse

Bien que n’étant pas fiscaliste votre expérience m’intéresse sur ce sujet.

J’ai plusieurs lots
Certains achetés avec titre de propriété + pret intitulé RL

Et certains RP
Que risque t’on ?
Sachant que chaque bien a bénéficié de travaux donc déductibles revenus fonciers etc etc.
Je fais ça depuis 8 ans
Pas de pb
La question vient à l’instant de se poser pour moi.

Pour ma logique, les projets de vie peuvent faire varier la destination du bien.
Les divers baux + justifications de la location des biens permettent de justifier auprès des services fiscaux que les biens on correctement été loués pendant toute la période durant laquelle les travaux furent déduits.

Qu’en pensez vous ?
Merci par avance

Rastignac · #33

Pas de problème tant que la banque est payée de l’échéance en temps et en heure. Les banquiers sont là pour vendre des produits financiers et capter l’épargne du public, pas pour vérifier les résidences principales des biens locatifs… Au départ, j’avais hésité entre les deux affectations, et la banquière m’a accordé un prêt en "résidence principale" pour un bien qui a finalement était loué. Et je lui avait dit mon hésitation… Il y a eu presque 6 mois entre le compromis et la vente, et là mes intentions avaient changé.
Rastignac

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