Immobilier locatif : quelles stratégies avec un petit salaire ?

Dav30 a écrit :

Bonjour à tous,

Je sors d’un RDV avec la banquière un peu dépité …

Voilà mon profil:
- marié, 32 ans et père d’un enfant
- CDI pour ma femme et moi
- 2600 € de salaire net mensuel à deux
- locataires d’une maison à 850 € / mois
- nous vivons dans la Drôme

Nous avons demandé à la banquière quelle était notre capacité d’emprunt. A priori, 164 000 € sur 20 ans, à 1.5 % (à la louche).
Je lui ai dit que je ne souhaitais pas acheter de résidence principale (suivant les conseils de nombreux investisseurs sur le web), mais investir d’abord sur de petits biens à bon rendement pour augmenter progressivement ma capacité d’emprunt, et faire plusieurs coups.

Et je lui parle d’un premier investissement, à savoir un lot de 5 garages à 45 000 €, tous loués entre 45 et 50 €, soit une rentrée de potentiellement 230 €/mois. Taxe foncière 330 €/an. Charges copro 550 €/an. Après calcul, il semblerait que l’affaire ne soit pas non plus l’affaire du siècle, mais je lui ai énoncé ceci à titre d’exemple.

Elle commence par me dire qu’avec le loyer que je paye pour ma résidence, ma capacité d’endettement est déjà fortement entamée, et avec cet investissement, je dépasse allègrement les 35 % d’endettement.

Moi qui restait locataire en croyant naïvement qu’en faisant celà, je n’entamais pas mon endettement, c’est raté …

Pour les garages, la banque pourrait suivre, mais ce serait mon dernier investissement … La banque ne prenant en compte que 70 % du loyer perçu pour les futurs calculs d’autres investissements. Du coup, elle me conseille évidement de commencer par acheter ma résidence principale… Et à 164 000 €, on n’a pas grand chose, et même avec ce pas grand chose, difficile encore d’investir à coté …

J’essai de me former depuis déjà pas mal de temps, souhaitant vraiment investir. Je suis en train de dévorer le livre de Julien Delagrandanne à ce sujet, "L’investissement immobilier locatif intelligent". Mais je suis du coup complètement dubitatif par rapport à mes réelles capacités à le faire avec nos petits revenus …

Quelles seraient donc vos stratégies d’investissements dans ces conditions ? Pour pas juste se plomber une fois le premier investissement fait, mais pour pouvoir en faire d’autres ensuite ?
Les garages ne semblent pas si rentables … Du coup, je pense à un petit studio pas cher à l’achat, mais hyper aménagé pour du Air’b’n’b, pour rentabiliser au mieux et augmenter ma capacité d’emprunt par la suite, mais là encore, est ce que ça suffira à me permettre une suite ? je veux pas me griller sur un premier investissement, qui pour nous serait carrément fatal … A moins que l’immobilier ne soit pas la solution pour commencer …

bref, si vous avec des plans, n’hésitez pas !

Merci à vous !

Bonjour,

Si j’étais dans votre cas,

je trouverai un terrain qui me permettrait de construire deux maisons mitoyennes donc l’une serait ma résidence principale et l’autre je la lourai pour amortir le prêt global ou une rénovation qui me permettrait de faire de même.

Locataire à 850 € par moi c’est pas bon, surtout si le prix de l’immobilier est faible dans votre région.

Vous êtes encore jeune, c’est dommage de ne pas emprunter pour vous constituer un patrimoine avec votre RP.

Avec la solution que je vous propose, vous aurez les deux RP et locatif.