SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Bonjour,

On est d’accord que, avec les taux actuellement proposés pour l’investissement dans des SCPI par des personnes non propriétaires, l’investissement devient tout de suite moins intéressant ?

Pensez-vous que cela peut évoluer positivement ou vaut-il mieux dès maintenant se tourner vers un autre type d’investissement ? (Immobilier physique par exemple)

Je souhaite bénéficier de l’effet de levier du crédit de la meilleure manière possible.
Mais l’investissement physique, pas forcément le plus adapté pour moi, mais aussi et surtout dans une zone tendue (sud-est de la France), s’avère difficile.
Les SCPI deviennent presque inintéressants à cause des taux proposés…

Cruel dilemme !

Bonjour,

Il faut essayer aussi de réfléchir à moyen long terme sur ce que l’on veut faire : par définition, un investissement en parts de SCPI à pour vocation d’être gardé dans le temps.

Pour ma part, lorsque je n’avais pas entièrement remboursé mon prêt rp j’ai commencé par des achats en direct, ce qui avait du sens car les revenus du foyers étaient dans la tranche des 14% de l’IR :
- 100 k fin 2013,
- 200 k fin 2016.

Dès ces prêts remboursés, j’apporte ces parts au CCA de la sci.

Une fois ma RP payée, je passé au niveau au dessus en créant une sci à l’IS et réussi à obtenir les prêts suivants fin 2019, et ainsi profiter d’un fort effet de levier :
- 360 k€ sur 20 ans avec une anticipation de 24 mois pour des parts en SCPI en pleine propriété,
- 180 k€ sur 15 ans avec une anticipation de 24 mois pour des parts en SCPI en usufruit.

Je viens de finaliser une nouvelle tranche hier dont les Les conditions finales sont les suivantes
- Montant de 153 500 k€ afin d’obtenir un financement sans aucun apport.
- Durée de 17 ans : incluant 24 mois d’anticipation pour un taux de 1,19%,
- Frais de garantie estimé à 2% par la banque,
- Assurance de la banque (que je changerai ASAP),
- Frais de dossier : 500 €.
Il s’agit d’une banque où je ne suis pas client et je n’ai peu eu à supporter de contrepartie en échange.

Si l’on a pas de composante immobilière dans le patrimoine ni revenus qui permettent d’être bien côté au niveau des banques, je pense qu’il est nécessaire :
- de les convaincre pour leur donner de la visibilité
- y aller progressivement comme j’ai pu le faire et ainsi permettre à la poche immobilier de croire à un rythme régulier comme j’ai pu le faire.

Force et persévérance sont nos meilleurs atouts à moyen long terme 😉 : je refais 5 banques différentes cette année pour réussir à obtenir ce financement.
Au crédit agricole, j’ai appris plus de choses au CGP et au conseiller bancaire qu’ils b en connsaisait eux même sur les possibilités des scpi et des sci ….. forcément on n’a pas pu aller bien loin ensemble 😅

Yvan

En effet les tarifs me paraissent élevés.
J’avais demandé à mon ancien EC pour LMNP ses honoraires pour la comptabilité d’une SASU et quelques écriture par an (donc douze mensualités et une douzaine de loyers SCPI) pour un montage de ce type et il estimait sa prestation a un peu plus de 800€ TTC.
Je ne vous cache pas qu’il m’a mis en garde sur ce montage fiscal, et me conseillait de bien travailler les statuts, voire même d’avoir d’autres revenus plus normaux dans la SASU (cette activité US SCPI devenant une activité parmi d’autres revenus)

Bonsoir,

N’hésitez pas à aller voir ma file que j’ai souhaité éducative afin de permettre à chacun de réussir le même montage que moi 😉.

Je confirme qu’effectivement c’est un parcours du combattant Mais le jeu en vaut la chandelle : je rembourserai en 2022 un peu plus de 45 k€ de CRD sur mes prêts de scpi en PP…

Yvan

Dernière modification par Yvan (18/12/2021 21h28)

Je pense que si on autorisait le particulier à amortir l’usufruit de scpi, la plupart des montages IS ne se justifieraient plus

Bonival a écrit :

Avant de commencer 3 questions préliminaires  :
-Les SCI à l’IS supportent la CRL de 2,5% (à minima sur les loyers Français )?
-Les SCI IS obtiennent plus difficilement des crédits et a des taux moins avantageux ?
-Y a t’il des taxes supplémentaires ou moins avantageuses à l’IS (CFE ou autre ?)

A mon avis :
- non  (avez-vous des sources fiable et précises qui pourraient laisser penser le contraire ?).
- pas forcément, tout dépend de la relation avec son banquier.
- pas que je sache (idem : avez-vous des sources fiable et précises qui …).

Avant de poser vos questions, vous devriez lire (et non vous excuser de ne pas avoir lu) les N pages sur les montages avec SCI IS détenant de l’US, pour éviter de poser des questions sur des points qui ont déjà été largement débattus. Surtout si ces questions sont assez générales, alors que d’autres ont développé dans le détail leur Business Plan, avec force simulations, calcul de sensibilité, etc. 

Ceux qui ont fait un montage "à la Malolechat" (avec un emprunt, et un investissement mixte en US et PP de parts de SCPI) sont dans une situation où leur SCI est proche d’un cashflow nul durant la période de remboursement de l’emprunt, et sont conscients que 30% de la valeur créée appartient en fait au fisc, et qu’il faudra les lui verser quand des dividendes seront sortis de la SCI. Mais, comme ils ont fait un apport en fond proches proche de zéro, pour obtenir au final un flux de revenus nets non négligeable (certes en assumant certains risques, et en apportant des garanties pour les emprunts), ça ne les dérange pas trop.

Détenir des SCPI (qui sont elles-même des SCI IR) au sein d’une SCI IR ne doit que très rarement présenter un réel intérêt.

Pour ceux qui ont un TMI IR élevé, la fiscalité en cas de détention de SCPI en direct (ou via une SCI IR) est très lourde, même quand ces SCPI détiennent une part significative de leur patrimoine à l’étranger. Dans ce cas, d’autres modes de détention (via SCI IS, via contrat AV, en nue-propriété, etc.) permettent d’obtenir des rendements nets plus avantageux.

Note :  Idem pour SCI IS versus IR, discutée déjà en détail sur le forum. Avant d’attendre des réponses, en escomptant réinventer la roue, lisez déjà ce qui a été écrit, qui constitue plein de "réponses" à beaucoup plus que vos présentes interrogations.

Vous avez la réponse dans le message précédent.

Cela dépend du montage effectué, pour atteindre l’équilibre il faut un mix entre l’US et la PP ce qui est nommé ci-haut : un montage "à la Malolechat".

Sans US, vous aurez un cashflow négatif sur la durée du prêt.

Le 25 ans reste de plus en plus rare quand même.

Bonjour,

Il y a un problème dans les formules de la feuille linkée ci-dessus.
En effet, le revenu net est supérieur au revenu brut (J22 et J21). Ceci est sûrement la conséquence des simulations effectuées par différents utilisateurs.

Edit : Je rappelle avant toute chose que je suis novice dans le domaine des SCPI, n’hésitez pas à me corriger si je fais fausse route.

Je crois constater plusieurs incohérences dans ce simulateur.

Eurovalys, par exemple, donne un rendement net de fiscalité étrangère (4.50%).
Le "rendement brut étranger" voudrait donc être le rendement brut de fiscalité étrangère ? Mais cela fausse le calcul final concernant la dernière colonne, "rendement net" qui devient supérieur à ces fameux 4.50% (TDVM).

Corum, en revanche, fournit un rendement brut de fiscalité étrangère si je ne m’abuse.
Les formules devraient être adaptées à chacune des SCPI.

Par ailleurs, on parle de SCPI financées à crédit et également de fiscalité, de TMI… mais je ne crois voir nul part la possibilité de renseigner le taux du crédit souscrit.
Cela fausse donc le résultat final de la fiscalité puisque aucune déduction des taux d’intérêt ne semble être effectuée.

Dernière modification par Pyriox (24/12/2021 10h18)

crabe, le 15/12/2021 a écrit :

Bonjour,

Je cherche à financer 150K€ de SCPI sur 25 ans (afin d’avoir une mensualité acceptable).
- ma banque : dans les choux
- meilleurtaux : 20 ans max
- cafpi me propose : 2,55% hors assurance, ADI 0,19% pour 50% (emprunt à 2 44 & 45 ans), limité à 3 SCPI parmis un choix d’environ 25 SCPI.
- je suis en contact avec un autre courtier qui me propose aussi 2,55% ADI incluse (à affiner) mais sur plus de lignes et de SCPI possibles.

Je trouve curieux de trouver le même taux chez 2 interlocuteurs (il n’y a peut-être qu’un organisme qui finance sur 25 ans ?) mais pas facile de trouver une contreproposition plus basse.

Par avance merci pour vos avis éclairés.

Bonjour,

Avez vous essayé via Louveinvest? Si je me souviens bien, il avait un courtier pour entre 2 15 et 2.5 pour 25 ans.

Nous recherchons nous aussi le même montant sur 20 ans. Assez compliqué de trouver un "bon taux"

Bonne journée

crabe, le 23/12/2021 a écrit :

Petit update : Cheval Patrimoine : 2,65% sur 25 ans avec 15K€ d’apport… bon…
On m’explique que mon petit montant ne permet pas de faire mieux.

Ça me paraît plutôt bien sur 25 ans.

Ma contribution à ce sujet en tant que non résident (HK): J’ai contracté un prêt de 15 ans à 1.95% avec un différé de 6 mois pour du Corum Origin en PP.
J’ai fait appel à un CGP dans le cadre de cette opération.

Contrepartie:
- Achat de parts sociales (montant dérisoire)
- 20k sur le livret de la banque (non bloquée)
- CB de la banque

Malheuresement pas trouvé mieux pour cette SCPI et le taux n’est pas fameux mais étant donné ,on statut fiscal, il me semble difficile d’avoir mieux…

choozpatate a écrit :

en tant que résident HK, vous n’avez pas accès au crédit en local ?

Les crédits immo à HK se répartissent en deux catégories : indexés sur un taux interbancaire (H) ou fixés par le prêteur (P). Les H étaient fut un temps plus intéressants mais certains se sont retrouvés à payer fort cher. Du coup les gens se sont rabattus sur les P mais ils étaient aux alentours de 2,5%. Je ne m’y étais pas plus intéressé que ça et ça a surement changé depuis.

Ces crédits sont hypothécaires et ne financent que des biens pouvant être hypothéqués localement.

Globalement il faut bien se dire que l’Europe propose les taux les plus bas depuis un bon bout de temps. Et en Europe l’Allemagne et la France des taux encore plus bas.

C’est d’ailleurs ce qui alimente la bulle immobilière décennale dans laquelle nous sommes.