SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

bonsoir j"ai tous mes comptes bancaires dans cette banque depuis près de trente ans

Swx, je me pose la même question que vous.
Si le marché se comporte comme au début des années 90, il pourrait y avoir des baisses conséquentes de valeur de parts de scpi à venir.
Wait and see…

Dernière modification par Bluegrass (11/09/2012 18h16)

J’ai vu passer du 3,40% hors assurances sur 15 ans, sans domiciliation ni apport, avec un bon dossier assorti d’un cautionnement mutuel.

En pratique, si le dossier est juste moyen, la banque refusera de financer des SCPI, ce qui n’était pas le cas il y a un ou deux ans.

Benkimy a écrit :

Je viens d’aller au bout de la simulation Boursorama et :

- Le taux est bien de 3.3% sur 14 ans pour des SCPI.
cedREIM, A quel moment B a-t-il appliqué une autre grille ?

- C’est bien 75k€ pour un projet de SCPI

- Les frais de dossier sont bien à 0€. Mais il y a des frais de garantie de prêt. Sur le site de leur partenaire Crédit Logement, on peut faire une simulation. Une partie de cette somme serait remboursable à la fin du prêt.

cedREIM, par quel courtier êtes-vous passé et quelles conditions avez-vous obtenu ?

*ça fait un bout de temps que je suis pas repassé par ici, désolé pour le délai de réponse.
Concernant Boursorama, c’est au téléphone que l’on m’a indiqué que le taux de la simulation ne pourrai pas être appliqué pour des SCPI, "c’est spécifique" m’a-t-on répondu…

Au final, j’ai sollicité plusieurs courtiers qui m’ont fait des propositions qui variaient entre 3.50 et 4.50%.  La meilleure était celle d’un spécialiste SCPI (mySCPI) qui m’a proposé 3.50% sur 15 ans avec nantissement, c’était au mois de mai. J’ai du ouvrir un compte mais pas d’obligation de domiciliation des revenus autre que ceux des SCPI. Ma banque (SG) était légèrement mieux à 3.42% mais je n’avais pas le choix des SCPI. Sur d’autres propositions intéressantes en terme de taux, on me demandait de domicilier de l’épargne en "contrepartie"… sur des supports avec frais et pas franchement performants…
Une remarque, sur l’offre que j’ai finalement retenue, du fait d’une garantie sous forme de nantissement, choisir une SCPI supplémentaire me coutait environ 0.10% en terme de TEG réduisant ainsi l’effet de levier.

Ce qui me gêne dans le financement à crédit de SCPI, c’est que le montage est rentable grâce à la déductibilité des intérêts. Si on enlève la déductibilité, le montage devient très défavorable pour les TMI >=30%.

Peut-on imaginer que dans l’avenir, une loi de finances supprime la déductibilité y compris pour les prêts déjà en cours ou est-ce totalement sécurisé de ce côté ?

Cette crainte me rend plutôt réticent à étudier davantage le sujet.

Ce n’est pas un délire : le gouvernement envisage par exemple de réduire la déductibilité des intérêts d’emprunt des grandes entreprises. Une déductibilité n’est jamais acquise.

Effectivement, une déductibilité n’est jamais acquise, et le législateur a parfaitement la possibilité de sortir un texte pour réformer l’article 34 du Code général des impôts.

Toutefois, revenir sur la déductibilité des intérêts d’emprunt dans la catégorie des revenus fonciers, revient à remettre en cause un PRINCIPE GENERAL DU DROIT FISCAL : la déductibilité des charges engagées pour l’obtention ou la conservation d’un revenu imposable…

Cela me paraît beaucoup moins probable que la hausse prochaine de la TVA, de la CSG ou qu’un nouveau "coup de rabot sur les niches fiscales".

Bonjour tout le monde,

je reviens de chez mon banquier et il me propose 3.4% en in fine sur 10 ans avec nantissement, vous en pensez quoi?

Merci

@sylvain : Nantissement de quoi ? des parts, d’un contrat d’assurance vie ?

Le in fine est toujours plus cher à durée identique, que le prêt amortissable. Il faut que le gain fiscal compense ce surcoût, ce qui n’est pas automatique. En outre, s’il y a un adossement, il faut également considérer la performance de ce placement, ainsi que les risques induits.

Le in fine est toujours plus risqué, mais pas toujours l’option la plus rentable !

Il est parfois préférable de faire de l’amortissable sur 20 ans, sans adossement, et de solder le prêt par anticipation (en négociant une faculté de remboursement anticipé après 5 ans, sans pénalités, par exemple)

C’est donc une alternative à considérer, en tenant compte de votre fiscalité…

@ julien : pour améliorer le traitement fiscal de votre investissement, vous avez la possibilité de faire un mix entre scpi de capitalisation et scpi de distribution, si votre capacité d’épargne le permet. J’en parle dans une autre discussion…

Là encore, l’alternative est à considérer…

Bonjour,

Selfepargne me propose du 2.8% sur 6 ans. Je ne vous cache pas que ce taux est plus que tentant, mais quid de Selfepargne ? Je n’ai pas trouvé de retour concernant cet organisme. Les connaissez-vous ? N’y a-t-il pas "anguille sous roche" ?

Merci d’avance.

Selfepargne :

SELFEPARGNE SA à CLICHY (92110), bilan gratuit 2011, sur SOCIETE.COM (488644675)

Simplement un intermédiaire. Avec 40k de capital ce n’est pas eux qui font les prêts ou gèrent des SCPI. Et 120k cd CA semble-t-il, donc petite activité. En un sens leur solidité financière n’est pas vraiment important car ils ne font qu’apporter les affaires à une société de crédit susceptible de faire le financement.

@jay000

Vous devriez lire les échanges sur ce forum, où de très nombreuses fois la réponse à votre question a été apportée.

Je la rappelle une fois de plus, en pesant chaque mot : Chaque banque fait ce qu’elle veut, et les pratiques sont variées. Bien souvent, la banque intégrera une partie (par ex 70%) des revenus de votre investissement avec vos autres revenus, mais considérera le total des échéances de tous vos emprunts, pour calculer un ratio échéances/revenus qui sera l’un des critères (mais pas le seul) pour évaluer votre dossier de demande de prêt.

La banque ne considérera pas que c’est une opération "nulle". Investir dans des parts de SCPI quelques années avant une acquisition de RP n’est généralement pas la meilleure façon d’améliorer votre dossier de demande prêt pour financer la RP, bien au contraire (ça pénalisera très souvent votre dossier, surtout s’il est limite, et il n’y a que si vous pourriez quasiment vous passer du prêt RP que ça n’aura pas d’impact).
 
Vous ne parviendrez quasiment jamais à autofinancer un investissement en parts de SCPI (dans les conditions actuelles de marché c’est complètement impossible).

GoodbyLenine a écrit :

Chaque banque fait ce qu’elle veut, et les pratiques sont variées.

Exactement!
Chez moi le CA ne prenais que 50% des revenus de SCPI (contre 70% pour de l’immobilier direct).
Avec le crédit foncier se fut 100%, mais sur un rendement de 5% au lieu de 5,5% annoncé. (donc ça doit se rapprocher un peu des 70%). Mais la négociation a surtout porté sur le fait que les échéances que je demandais était inférieur à mon épargne mensuel (donc pas de difficulté de remboursement)!

jay00 a écrit :

Est-ce que celà diminue la capacité d’emprunt ou bien la banque considère qu’il s’agit d’une opération "nulle" puisque le crédit est remboursé par les loyers perçus ?

En quoi est ce une opération nulle?
Prenons un remboursement sur 20 ans : donc tout les ans vous devrez rembourser 5% du capital (100%/20ans). Avec un rendement actuel à 5%, vous parvenez tout juste à rembourser le capital.
Mais pas les intérêts.
Donc vous n’êtes pas en auto financement. Néanmoins, si les rendements remontent, peut être serez vous en auto-financement total, mais là vous ne serez qu’en autofinancement partiel.
Sans compter que trouver un emprunt sur 20 ans pour des SCPI n’est pas évident (la plupart des banques limitent à 15 ans la durée pour les SCPI)