SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Même constat que Skarklash, nantissement gratuit des parts de SCPI en PP via le CMB.
Je n’ai pas non plus cherché plus loin.
Précision aussi, je suis propriétaire de ma RP, crédit terminé.

Maveryck a écrit :

je vous confirme que dans mon cas cela n’a pas été possible, la banque m’a demandé la nantissement des parts en garantie, me confirmant que ni Crédit Logement ni la CASDEN (organisme de cautionnement de la Banque Populaire) ne pouvait prendre de garantie pour une SCI mais uniquement sur des personnes physiques

Je peux affirmer à 100% que le refus n’est pas systématique pour la caution morale des BP, qui accepte les SCI (même à l’IS). Il est possible que votre banquier n’ait pas souhaité essayer (de peur d’un refus), ou bien que votre dossier ne remplissait pas les conditions.

EDIT pour répondre au message précédent et compléter : je pense que pas mal de banquiers ne privilégient pas l’option "caution morale" pour les montages SCI IS, surtout s’ils ont d’autres options telles que le nantissement. Le taux de refus de ces organismes de cautionnement peut être élevé pour eux, ils peuvent perdre du temps et des clients, et je pense que leur transmettre votre dossier est une tâche qu’ils n’apprécient guère.

Source : je suis actuaire et je ne parlerais pas sans savoir

@Malolechat :
Je crois que vous avez raté la fin de votre dernière phrase
Etait-ce 2,05% pour de la PP 25 ans et 1,75% pour de l’US ? 15 ans ?

Ce CGPI ne traite qu’avec des résidents parisiens ? Connaissez-vous la raison d’un tel positionnement ?

Mopp a écrit :

Je peux affirmer à 100% que le refus n’est pas systématique pour la caution morale des BP, qui accepte les SCI (même à l’IS). Il est possible que votre banquier n’ait pas souhaité essayer (de peur d’un refus), ou bien que votre dossier ne remplissait pas les conditions.

Merci pour la précision Mopp, je conclue que cela est lié et à mon cas personnel (j’ai pourtant remboursé les 2/3 de ma RP) et que la banque a peur d’un refus pour la demande de caution d’une personne morale

Bonjour,

Tous les cgpi rencontrés m’ont proposés rapidement après quelques minutes d’echanges une rétrocession allant de de 1% du montant total investi, à 50% de leur commission soit environ 3%, à 100% de leur commission mais en facturant des frais de conseils patrimoniaux.

Ça semble être monnaie courante et il semble y avoir une véritable concurrence entre eux.

Peut être est ce dû au montage clé en main qui demande peu de travail proportionnellement aux importantes commissions touchées, contraire ou pas aux conventions qu’ils ont signés.

J’ai transmis ces 3 contacts à des dizaines de forumeurs, ils pourront vous le confirmer.

Exemple de rétrocession pour 500k € investi :
1% = 5000€
3% = 15000€
6% - frais de conseil patrimonial = 30000€ - 3000€ = 27000€

Bonjour,

Pour le cgpi qui facture les frais de conseils et reverse 100% de la commission tout était parfaitement transparent, d’ailleurs c’est le seul qui l’a été. Il m’a fait une très bonne impression. Il voulait un vrai rdv pour faire un vrai point patrimonial. C’est aussi le plus intéressant dès que les montant deviennent important. Enfin quand on le googlise son CV impeccable est rassurant.

Les autres non.

Mais je le savais et ne cherchais pas de conseil. Mon projet était bouclé, j’avais besoin d’aller vite.

Mon cgpi m’a tout de même indiqué qu’il fallait signer cette fiche patrimoniale avec ses missions, je connaissais ce papier obligatoire. On y voit les sociétés avec lesquelles il travaille. C’est d’ailleurs paref qui me l’avait recommandé. Je l’ai donc lu et signé en connaissance de cause et ça m’a été très utile, car il a été réactif, efficace, rapide et compétent. Il ne m’a pas facturé de conseil et va me reverser 1,2%, il n’est donc à priori pas en règle…

Pour de futurs projets, je me tournerai peut être vers le CGPI qui facture des frais de conseil mais rétrocède 100% de la commission. Lui semble en règle.

J’ai recu quelques offres de financement sur 15 ans de SCPI en tant que résident étranger pour un montant global d’investissement de 300k€ avec un apport de 50-60k€.
Partant sur un split Corum XL / NovaPierre Allemagne en direct (sans SCI IS), il y a-t-il montage optimal ?

Malolechat a écrit :

Pour de futurs projets, je me tournerai peut être vers le CGPI qui facture des frais de conseil mais rétrocède 100% de la commission. Lui semble en règle.

C’est même un peu plus compliqué que cela car si le CGP se déclare indépendant au sens MIF2, il pourra même selon les cas se retrouver en situation de ne plus avoir de rétrocession du tout… C’est à dire que le CGP ne pourra, selon les produits, rien rétrocéder au client vu qu’il n’aura rien reçu lui même… Ca fini par ressembler à un deal "perdant"/"perdant".

Je pensais en tant que CGP,  personnellement prendre cette approche du conseil indépendant mais si c’est pour se retrouver sans rétrocession pour soi-même, ni en situation d’en faire bénéficier son client… on en revient au point de départ…

Conserver un modèle économique viable, dans une transparence et indépendance légitime est complexe….

Crown

Malolechat a écrit :

Bonjour,

En toute sincérité, je ne me remet toujours pas depuis 2017 d’avoir donné autant d’argent à l’agent immobilier qui m’a vendu ma maison à la va vite en oubliant de me dire qu’il y avait 5% du montant total a rajouter en travaux d’isolation. J’aurais dû faire jouer la concurrence avec l’autre agence. Par respect et confiance je ne l’ai pas fait, alors qu’il m’emfumait consciemment. J’ai perdu 5% à négocier et je juge sa rémunération de 3% trop importante.

Je n’en reviens pas non plus que pour des devis d’élagage j’ai des propositions allant de 1250€, 2500€, a 4000€. Pareil pour les travaux, et plein d’autres corps de métier.

Juste un point, si vous passez par un agent immobilier ou pas cela diffère le prix de la maison car c’est de l’argent "en plus" à débourser alors qu’en SCPI le prix de la part et les frais sont les memes, intermédiaire ou pas.
Pour infos, je suis contre le fait de ne pas pouvoir retrocéder car après tut chacun devrait etre libre de faire ce qu’il veut des commissions percues. Mais il y a des règles …..
Encore une fois vous avez une raison d’en profiter car vous ne faites aucunes infractions ce qui n’est pas forcement le cas de votre interlocuteur.
Juste pour cloturer le sujet en tout cas de mon coté, avez vous au moins rempli les divers documents conseils comme un questionnaire patrimonial, une lettre de mission et un rapport de mission ?

Pour les clients Crédit Agricole du Nord, si vous avez déjà un compte, ils acceptent le financement "par exception" de SCPI PP ou US (y compris en SCI) pour max 50k€. Si certains ont des financements, remerciez OxySeb.
Pour les non-clients, ils n’ouvrent pas de compte. J’ai essayé et ils ont refusé.

@OxySeb
Sur combien d’années le crédit ?

De mon côté, j’ai obtenu récemment 1.40% pour 100k sur 15 ans au cmb (je suis client historique chez eux).

Bonjour,

Un CGP serait en mesure de me proposer du 25 ans à 1,95% pour un montage de SCPI en SCI à l’IS. Le choix des SCPI est libre mais avec un mini de 100 k€ ligne. Domiciliation des revenus, et 10% du montant emprunté à placer chez le partenaire bancaire. Pas de frais de nantissement des SCPI, par contre compter environ 2800€ de frais d’intermédiation/commission (le CGP, la banque, frais de courtage) + 800 pour l’assistance dans la constitution de la société (rédaction des statuts, enregistrement). Il regarde si nous pourrions partir sur une SCP plutôt qu’une SCI (j’y suis plutôt favorable également, ce serait un +).

Le 25 ans est une durée qui me va parfaitement car je ne suis pas encore propriétaire de ma RP (et j’ai 27 ans), et que je me lancerai volontiers dans l’acquisition de ma RP dans quelques années. Je trouve le taux globalement pas mal pour cette durée (assez rare sur de la SCPI). Les garanties sont également acceptables selon moi (je suis jeune pro, avec le patrimoine faible qui va avec…).

Ce qui me chagrine un petit peu :
1- Le niveau de frais one-shot d’intermédiation & commission.
2- Surtout : le fait de ne pouvoir avec que 2 SCPI car j’envisage un investissement de 200 k€ (2x100 donc). J’essaie de négocier pour avoir une 3ème SCPI, à voir ce que ça donne. Je retiens Epargne Pierre et Pierval Santé pour le moment, et en 3ème soit Immorente (le plus probable) soit Eurovalys. 3- Dans un monde idéal, j’aurais voulu ajouter 10% du montant investi en usufruit à crédit afin de faire + de levier, mais pas possible ici. Ce n’est pas un drame non plus.
4- Enfin, il m’est demandé de constituer la SCI avant de proposer formellement mon dossier à la banque, bien que le CGP puisse avoir un retour informel rapidement. Pas le scénario préféré, mais je pense être prêt à vivre avec.

Est-ce que les grandes lignes de ce deal vous semblent correctes ?

Shaka