SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Bonsoir,

Je constate (car je suis à la recherche d’un crédit pour financer l’acquisition de parts de SCPI, disons 100 k€), que c’est un parcours du combattant pour avoir un taux intéressant.
Mes banques (Banque postale, BfORbANK, ing)ne sont clairement pas dans ce type de financement…

Taux de 2.6% proposé aujourd’hui sur 15 ans - je considère que c’est se moquer du monde, en tous cas de moi !)
J’attends une proposition d’une autre société, mais je suis preneur de conseils (j’ai déjà fait appel à un courtier sans succès, aussi, si vous avez des astuces (ou références), je suis preneur par MP, pour ne pas polluer trop le forum.
Le contexte me semble de plus en plus dur au regard des messages écrits il y a quelques mois par les membres… alors peut-être que le robinet est désormais fermé ?

Merci par avance,
Bonne soirée.
Reremi38

Bonjour

Effectivement depuis la fin du crédit foncier, les financements SCPI se sont compliqués.

être salarié et pas indépendant, propriétaire de sa résidence principale et non locataire sans même de l’immobilier locatif, endettement, reste à vivre … tout le monde ne rentre pas dans ce moule.

Si on respecte toutes les conditions on peut (en théorie) obtenir sur 20 ans un taux correct mais toujours légèrement mois bon que l’immobilier en direct cela va de soit.

En septembre je pars en quête d’un petit financement de 100.000 € moi aussi mais cela ne va pas être aisé (indépendant avec 1 seul bilan)

En ce qui concerne les SCI à ce jour elles ont plutôt été un obstacle qu’autre chose pour un financement.

Le fonctionnement des banques obéit à une logique de distribution de masse, ce qui suppose que que si elles sont bien armées pour traiter les cas standard, elles ne le sont pas du tout pour gérer les exceptions et/ou les situations complexes.

Il faut alors faire appel à une décision au cas par cas et c’est alors bien souvent le décideur le moins disant (j’entends par là celui qui prend le moins de risque) qui l’emporte.
Comme le disait, tout content de lui, un responsable de l’octroi de crédits que j’ai bien connu (à propos d’un dossier qui, justement, aurait nécessité de mouiller le maillot pour accompagner le client) : « On va prendre le risque de le voir réussir sans nous. »

Ce que bien des gens ont du mal à comprendre, c’est que "la banque" est en réalité une entité qui n’existe pas en tant que telle. La seule chose qui importe en réalité, c’est uniquement l’intérêt personnel et immédiat de l’individu qui la représente et qui est en face de vous à l’instant T.

J’ai par exemple bénéficié de conditions de prêt très avantageuses via un jeune et ambitieux directeur qui venait d’inaugurer une nouvelle agence et qui avait besoin avant tout de faire du chiffre, quel qu’en soit le prix.

Mieux encore : j’ai pu renégocier l’extourne de pénalités de remboursement anticipé (1 600 € à l’époque) en contrepartie de l’ouverture de quatre livrets A de 10 € ! Belle contrepartie… Il faut dire qu’à l’époque, les banques étaient en pleine bagarre pour les parts de marché dans le cadre de l’ouverture de la distribution du livret A (jusqu’alors chasse gardée de Caisse d’Épargne, Poste et Crédit Mutuel) et qu’il était essentiel pour mon conseiller - qui devait rendre des comptes presque quotidiennement à sa direction - d’ouvrir le plus de livrets A possible et ce quelles qu’en soient les conditions…

Mon conseil est donc d’essayer de trouver la faille, ou plutôt "la" contrepartie, probablement dérisoire à vos yeux, mais qui aura une importante toute particulière à ceux du conseiller qui défendra votre dossier. Je ne dis pas que ça suffira, mais ça aide…

Bonne chance !

Bonjour,
Sur la répartition, c’est pas mal, par contre c’est 100% de SCPI à capital variable, pensez à diversifier aussi sur ce critère.
Pourquoi retirer une SCPI si 100k de moins, cela restera des lignes conséquentes, je trouve cela dommage.

Bonsoir,

Merci pour vos réponses !

@Surin, je n’avais pas du tout pris ce critère en compte, je regarde.

@OxxiGen : effectivement je souhaiterais rester sur 6 lignes, c’est au niveau CGP/banque/paperasse qu’il pourrait y avoir un problème.
Je fais le forcing pour que cela passe.
Pour la concentration des lignes, votre point de vue est effectivement différent de ce que j’ai l’habitude de lire/entendre Cela n’en reste pas moins pertinent.
Je suis de manière classique un adepte de la diversification. Passer par plusieurs sociétés de gestion a tendance à me rassurer, ce que j’estime être quasiment le plus important dans ma logique d’investissement long terme.

Pour votre avis sur Pierval Santé, est-ce à cause du secteur santé, ou un paramètre spécifique qui vous ferait sortir cette SCPI ?

Bonne soirée !

david111 a écrit :

Pour votre avis sur Pierval Santé, est-ce à cause du secteur santé, ou un paramètre spécifique qui vous ferait sortir cette SCPI ?

Je n’ai absolument rien contre Pierval Santé en particulier, mais disons que je suis pas trop fan des SCPI thématiques, d’une façon générale.

J’ai bien conscience que le « story telling » est essentiel dans la réussite de la commercialisation d’une SCPI. Les investisseurs ayant soif de diversification ont en effet besoin qu’on leur raconte de (belles) histoires, faciles à comprendre et auxquelles ils vont volontiers adhérer, du style : « les besoins sont de plus en plus importants dans le secteur de la santé (vieillissement, etc). donc le secteur est porteur et mon investissement sera forcément judicieux. »

Le problème, c’est qu’on a un peu tendance à oublier que si ce discours est probablement une vérité objective pour les exploitants du secteur, il ne l’est pas forcément pour les propriétaires des locaux occupés par ces derniers. Il ne faut pas tout confondre !

Quand vous investissez dans un bien immobilier spécifiquement dédié à une activité (difficile de transformer un EHPAD en résidence de vacances, quand bien même il serait situé au bord de la mer), vous courez le risque d’être à terme en position difficile lors d’une renégociation locative future, face à des locataires / exploitants qui sont la plupart du temps de très grands groupes (NB : la problématique est sensiblement la même avec les investissements en LMNP). Dans la mesure où l’investissement en SCPI est pour le (très) long terme, il n’est pas inintéressant de réfléchir à ces questions dès maintenant.

Ceci dit, si l’investissement en murs d’EHPAD, de crèches ou de cliniques est si intéressant, rien n’empêche le gérant d’une SCPI généraliste d’y investir une fraction de son patrimoine, après tout.

En revanche, n’oubliez pas qu’investir dans un thème revient de facto à s’interdire d’investir dans tous les autres, et que ce que vous gagnez en lisibilité, vous le perdez en souplesse (et c’est exactement la même chose avec une SICAV thématique).

Et du coup au final, on en revient à la (bonne) question de la diversification : si vous êtes rassuré par le fait de mettre plein de thèmes et de sociétés différentes dans votre allocation, alors faites-le sans hésiter ! Vous avez compris que ce n’était pas forcément ma façon de penser.  :-)

tazim a écrit :

Est-ce qu’il y a vraiment une différence de taux en fonction du projet ?

Bonjour,

Oui, c’est ce qu’on appelle une pratique de place. Rien nulle part ne stipule que telle ou telle forme de crédit doive être commercialisée à un niveau de taux spécifique, mais force est de constater que c’est pourtant le cas.

Cela dit, si on veut positiver, on peut toujours dire que ce ne sont pas les taux des prêts pour investir qui sont chers mais plutôt les prêts destinés à financer les biens d’usage (résidence principale voire secondaire) qui sont excessivement bas.

C’est principalement dû au fait que le client sera potentiellement lié à la banque prêteuse pendant toute la durée du prêt, ne serait-ce que parce qu’elle sera obligatoirement (du moins en principe) sa banque principale, ce qui laisse au banquier tout le temps de marger sur la commercialisation de produits et services annexes.

A l’inverse, un client qui recherche un prêteur spécifiquement pour financer des SCPI ne générera pas forcément beaucoup de rentabilité pour la banque en dehors de l’opération de prêt elle-même.

Bien entendu, il y a toujours des exceptions ici ou là…

Ce n’est pas gagné d’avance pour l’octroi d’un taux RP mais c’est en effet la bonne tactique à adopter : montrer au banquier que vous êtes désireux de "jouer le jeu" avec lui.

Bonjour,

Je viens vous faire un petit retour pour partager avec vous mon éxperience et en faire profiter tout le monde.

J’ai demandé a rencontrer le directeur de l’agence de ma banque pro, je lui est présenter mon projet, la rentabilité de mon entreprise constante, ainsi que tout mes projets d’investissement personel.

Apres la fin de notre entretient et malgré que je n’ai uniquement qu’un seul bilan, ce dernier a accépté de m’accorder un credit pour l’achat de part en SCPI pour 150k de ( 1.5% sur 25ans et de 1.25% sur 20 ans )

Bonjour
Pourriez vous me dire quelles banques vous ont fait des propositions car je n’arrive pas à me faire financer à part pour des scpi maison type Rivoli donc moins rentables
Obtenir un crédit pour de la scpi ayant des actifs à l’étranger comme Corum est mon objectif mais aucun courtier ne m’a donné suite.

MiniBN a écrit :

Quelques petits progrès côté obtention de financement (profil non-résident). 3 propositions en cours de discussion.

Proposition 1:

Jusqu’à 120k€
15 ans
1.8%
Nantissement des parts
30k€ d’épargne à loger dans la banque
3k€ de frais (courtage, nantissement, dossier)

Proposition 2:

Jusqu’à 110k€
20 ans
2.5%
Nantissement des parts
1.6k€ de frais (courtage, nantissement, dossier)

Proposition 3:

Jusqu’à 150k€
25 ans
2.7%
Nantissement des parts
1.6k€ de frais (courtage, nantissement, dossier)

D’un point de vue purement mathématique, les 3 propositions se valent plus ou moins. J’arrive à des projections de TRI de 4-5%. Ce n’est pas mirobolant, mais toujours mieux qu’une AV et permet de profiter du levier crédit.
Les propositions 2 et 3 permettent un effort d’épargne mensuel moyen plus faible.
Par contre les SCPI accessibles sont très limités (3-4) contre >30 pour la proposition 1.

To be continued.

Ca parait pas mal du tout , voire même très bon.
Les contreparties ne sont pas délirantes, hormis l’AV proposée par la société générale.
Pour l’assurance proposée par la banque, il doit etre possible de la changer dans la première année grâce à la loi Hamon, même si c’est semble-t-il plus compliqué pour des emprunts SCPI.
Il est difficile de pouvoir obtenir des financements sur 20 ans, encore plus sur 25 ans.
On doit se rapprocher d’un CF neutre avec de tels taux et durée, en tout cas, effort d’épargne minime.

Stephanejudd a écrit :

Bonjour
Pourriez vous me dire quelles banques vous ont fait des propositions car je n’arrive pas à me faire financer à part pour des scpi maison type Rivoli donc moins rentables
Obtenir un crédit pour de la scpi ayant des actifs à l’étranger comme Corum est mon objectif mais aucun courtier ne m’a donné suite.

MiniBN a écrit :

Quelques petits progrès côté obtention de financement (profil non-résident). 3 propositions en cours de discussion. (…)

Ayant un profil non-résident, beaucoup de courtier/établissement bancaire m’ont répondu très rapidement qu’ils pouvaient me financer avant de faire marche arrière une fois les documents du dossier obtenus.
A ce jour, le seul contact qui a l’air de tenir la route pour les financements cités est via un courtier spécialisé dans les non-résidents (Google le trouve très vite).

Je me permets de faire un point sur ma situation.

A l’instant T, je n’ai toujours pas trouvé de partenaire pour me financer un projet de SCPI dans structure IS avec soit :

Un mixte PP / Usufruit ( 2 tiers / 1 tiers), tel que Malo l’as obtenu

(66/66) SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ? 

OU

Un projet en PP mais avec un prêt à 25 ans avec un taux raisonnable dans le marché actuel (en dessous de 1.4% idéalement), tel que David ou Guitou le présente ici :

(65/66) SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?  / (66/66) SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

(j’avoue que c’est toujours un peu frustrant de constaté que d’autres y sont parvenu ! )

Je précise que je suis prêt à accepter un nantissement des parts +/- garantie (CL ou Saccef) +/- assurance DC PTIA et de me porter caution perso du prêt de la structure IS.

Je souhaite un montant minimum de 500k

J’ai un dossier plutôt intéressant je pense, avec une capacité d’épargne nette nette supérieure à 10k par mois et des revenus stables.

Je suis joignable en MP idéalement sur ce forum pour un premier contact.

Désolé d’utiliser le forum comme moyen d’intermédiation, mais j’en ai besoin En contre partie, je m’engage à vous tenir au courant de l’avancée de mes démarches.

Comme SCPI je suis ouvert pour un mix comprenant :  Pierval Santé, les CORUM, les Sofidy, épargne pierre et les Parefs.