Contraryo : étude de cas immobilier (optimiser la succession de biens locatifs)

Bonjour à tous,

Je vous remercie pour vos contributions. Je continue mon cheminement.

Pour les différents calculs concernant le bien N°1, j’ai bien noté qu’il fallait prendre la valeur de revente en dénominateur commun. Dans l’immédiat, il n’y a pas davantage autres que celles que vous avez ajoutées Bernard2K. Effectivement, les biens sont plutôt récents ou rénovés. Quand il y a un équipement défectueux, mon père intervient directement, il ne paie pas d’entreprise (sauf souci trop complexe bien évidemment). Les locataires, que ce soit dans le bien N°1 ou bien N°2, ont à leur charge l’entretien de la microstation (pas de TAE). Dans le bien N°1, ils ont également à charge l’entretien de l’adoucisseur d’eau.

Bernard2K a écrit :

- une petite partie des PS est récupérable sur l’IR de l’année d’après.

J’ai essayé de rechercher pourquoi, mais je ne saisis pas comment ?

lachignolecorse a écrit :

Dans votre calcul de taxe sur la plus value, avez vous mis une valeur pour le terrain? A priori non car je retrouve les même valeur que vous.

Je n’ai pas mis de valeur pour le terrain. Dans le calcul du prix du bien, j’ai pris le coût de construction de la maison (132 000€) + le cash que mes parents ont mis (20 000€) + le coût du terrain (2 250€). Pour le terrain, mon père l’a obtenu dans le cadre de la succession, il a dû verser 6750€ à sa soeur en 2006. Le terrain a une grande superficie, c’est pourquoi j’ai estimé (de mon propre chef), la surface liée à la maison à 1/3.
Et pour la valeur estimée de revente de la maison, j’ai mis 190 000 € (terrain et maison inclus) mais il se pourrait que ce soit un peu plus, je préfère partir sur une estimation disons raisonnable.

Pour ce qui est des autres solutions proposées, elles sont intéressantes, mais je n’ai pas envie de partir dans des histoires de famille, même si a priori il n’y a pas de raison. Mais, notre vécu nous a récemment montré que les valeurs familiales pouvaient vite s’effondrer au profit de l’argent (dans une partie éloignée de la famille certes où l’on vivait dans le meilleur des mondes…).

Bien N°2 : calculs de rentabilité et cash-flow
Pour ne pas trop polluer le post, je vous mets les calculs effectués concernant ce bien.
A titre informatif, ce bien était l’assemblage de deux maisons (grands-parents et arrières-grands-parents) communicantes. Ma tante et mon père ont décidé de récupérer chacun une maison en 2016. Le tout était estimé à 130 000€, celle que ma tante a récupéré (60 000€) et celle que mon père a récupéré (70 000€). Mon père a donc versé 5 000€ en 2006 à sa soeur.

Rentabilité brute : 8,2%
Rentabilité nette : 6,9%
Rentabilité nette d’impôts : 4,7% (revenus fonciers au réel)
Cash flow : +763€ annuels soit +63,5€ mensuels.

Ce n’est pas fou, mais d’ici 4 ans à la clôture du prêt travaux, cela sera plus intéressant.

lachignolecorse a écrit :

Je ne crois pas que passer en LMNP change grand chose à moyen terme. Déjà, il faut que le locataire soit d’accord, ensuite, vous allez réduire nettement l’imposition mais cela ne permettra pas à vos parents de reprendre un crédit pour leur projet. De plus, vous allez avoir à gérer un expert comptable, la CFE donc à bien chiffrer avant de partir dans cette direction, sans oublier les conséquences fiscales en cas de décès.

Concernant les conséquences fiscales en cas de décès, je ne connais pas mais j’ai vu qu’il y avait un sujet sur le forum là-dessus que je vais prochainement lire.

J’ai eu un contact hier avec un cabinet d’expertise-comptable spécialisé dans la location meublée. Rapidement, voici quelques conseils fournis :
- Attention au changement de bail en cours, de nu à meublé ("l’administration fiscale pourrait voir cela comme uniquement un gain sur l’imposition").
- Dans le cas du bien N°2 où la locataire quitte le logement en fin d’année et dont mon père a réalisé un déficit foncier en 2016, il doit logiquement attendre avant de passer en LMNP. La personne m’a dit que sinon, il pouvait renoncer au déficit foncier pour passer LMNP mais cela entraînerait une régularisation des impôts. Il faudrait faire le calcul mais a priori pas certains que cela soit intéressant.
- La première étape avant de passer les 2 biens en meublé serait de réaliser une estimation (soit par un notaire, soit par un expert agréé, soit par 2 agences immobilières pour effectuer une moyenne).

Cette personne m’a également fait une simulation sur les deux biens en LMNP et les gains possibles en termes d’impôts. Ci-dessous l’étude envoyée par mail (je lui ai fourni les données de tête, donc les chiffres ne sont peut-être pas exactement ceux listés dans cette file).



Merci encore pour vos contributions.

Prochaine étape : j’essaie de calculer quelle serait la plus-value en cas de vente du terrain constructible (assemblage de 3 lots).

Edit : première image importée illisible même en zoom +500% et une loupe.

Bonsoir Bernard2K.

M.erci de cette explication, je ne connaissais pas cette subtilité.
Je me mets sur la lecture des conséquences fiscales en cas de décès en LMNP.

bonjour,

bien n°1 : il va continuer à leur coûter pendant 10 ans, en bouffant 20 % de leur retraite. De plus, même une fois désendetté, le cashflow augmentera mais la rentabilité restera très basse ; elle sera même pire, s’ils restent aux revenus fonciers au réel, puisqu’il n’y aura plus les intérêts et l’assurance de l’emprunt à déduire. Enfin, avec le temps qui passe, il va falloir faire des travaux pour le garder au goût du jour ; sinon, la valeur du bien va baisser (dans le sens où il ne sera plus au goût du jour, donc il y aura une décote ; pour autant, sa valeur peut augmenter quand même si les prix du marché augmentent ; disons donc que, sans travaux, sa valeur augmentera moins vite que le reste du marché).

Pour moi, c’est une aberration de le garder.

Mais vu que, pour vendre au meilleur prix, il faut virer le locataire, et que vos parents semblent être amis avec celui-ci, je peux comprendre qu’ils ne veuillent pas vendre. Mais c’est une décision irrationnelle. Pour faire plaisir à cet ami, vos parents se privent de 20 % de leur retraite chaque mois ! Certes, cet argent n’est pas perdu, puisqu’il désendette le bien, mais cela fait tout de même une épargne forcée qui est dure à supporter quand elle vous prive de 20 % d’une retraite qui n’a rien de mirifique.

Terrains : comme déjà dit, regardez s’il n’est pas plus rentable de faire 3 terrains, voire 4. La tendance est à faire des terrains de plus en plus petits ; en fait, le plus petit terrain qui permet de construire une maison de taille correcte, compte tenu du coefficient imposé par le document d’urbanisme. Les gens veulent avant tout une villa ; une terrasse pour déjeuner dehors, un barbecue, et un petit bout de pelouse pour que les enfants jouent. Avoir un terrain de 1000 m² pour le plaisir douteux d’avoir plus de surface de gazon à tondre ne fait pas rêver les gens, et ils ont raison.

Dernière modification par Bernard2K (15/06/2018 18h21)