Lilie582 : étude de cas immobilier (succession et achat immobilier)

lilie582 · #1

Bonjour à tous,

- Si le topic n’est pas le bon, je déplacerai mon message. Merci encore pour toutes les informations précieuses que nous pouvons trouver dans ce forum ! -

J’aurais besoin de votre aide pour le cas suivant :

Mes parents seront à la retraite dès Janvier 2020 et ont 68 ans. Ils ont un appartement dans le 20e arrondissement de Paris d’une valeur d’environ 400k euros. A ce jour, mes parents ne nous (ma sœur et moi même) ont toujours pas donné la nue propriété sur cet appartement et envisagent de le faire dans les mois à venir.

Par ailleurs, mes parents aimeraient pouvoir acquérir un nouveau bien d’une valeur inférieure que leur appartement parisien (d’environ 220k euros) et de mettre ce dernier en location sous le régime nue réel. L’idée serait que les loyers perçus de l’appartement parisien financent les mensualités de leur nouvel appartement. Ils souhaiteraient acheter un appartement Neuf dans la région parisienne.

Cas 1 :
Ils empruntent à hauteur de 100% de la valeur du nouvel appartement et utilisent l’appartement parisien comme garantie. Comme ils sont âgés, la banque ne pourra seulement leur accorder un crédit de maximum 10 ans - et cela, même compte tenu des revenus fonciers qu’ils percevront. Nous nous sommes posés la question de créer une SCI familiale afin que la banque acceptent plus facilement notre dossier et pour rallonger la durée du crédit à 25 ans afin d’avoir des mensualités moindre et de générer un cashflow mensuel positif grâce aux loyers perçus - Ma sœur et moi avons des CDI. Avec cette structure, nous pourrons appliquer le régime de défiscalisation Pinel.

Cas 2 :
Ils font un apport à hauteur de 50% de la valeur du bien et empruntent le reste avec un Prêt à Taux Zéro sur 10 ans (mon frère étant handicapé et vivant avec eux, ils peuvent être propriétaire et bénéficier d’un PTZ sur leur nouvelle acquisition) et bénéficieront de la TVA 5,5% au vu de leurs revenus.

Que pensez-vous de ces structures ?
N’étant pas très très à l’aise sur ces lois, n’hésitez pas à me faire toute remarque nécessaires si je me suis trompée sur quelque chose.

Je vous remercie d’avance !

Bien à vous.

Mots-clés : achat, neuf, sci (société civile immobilière)

salaze · #2

Bonsoir,
S’agissant d’une étude de cas concernant vos parents, quels sont leurs objectifs?

Vous indiquez avoir un frère handicapé. Quelles dispositions vos parents ont ils pris pour sa prise en charge future ? Selon son taux et type de handicap.

Ensuite, nous pourrons vous suggérer une stratégie la plus adaptée.

lilie582 · #3

Bonsoir,

mes parents voudraient se constituer un patrimoine immobilier en acquérant un deuxième appartement. A terme, ce serait pour nous les léguer.

Mon frère vit actuellement chez mes parents et va dans un établissement spécialisé en tant en externat. Il n’a pas besoin de dispositif ou d’installation particuliers. Mes parents lui ont ouvert depuis sa naissance un compte assurance vie et peut avoir une place dans un internat des qu’il le souhaite. Son taux d’handicap est a 80% (trisomie 21) et il a 24 ans.

Bernard2K · #4

Désolé,mais ce n’est pas clair : l’appartement valant 400 k€ est-il actuellement leur résidence principale ?

- Si la réponse est "oui" : ont-ils vraiment l’intention de déménager dans le nouveau logement, ou bien le PTZ n’est-il qu’une "astuce" (un mensonge) en prétendant que ça sera leur RP, pour bénéficier de dispositifs avantageux, mais ils en fait ils n’y habiteront pas et mettront ce nouvel appartement en location ?

- Si la réponse est "non" : à quoi est-il utilisé ? Et où habitent-ils ? Si loué, combien est-il loué, et sous quel régime (nu, meublé, micro ou réel ?)

lilie582 · #5

Bernard2K a écrit :
Désolé,mais ce n’est pas clair : l’appartement valant 400 k€ est-il actuellement leur résidence principale ?

- Si la réponse est "oui" : ont-ils vraiment l’intention de déménager dans le nouveau logement, ou bien le PTZ n’est-il qu’une "astuce" (un mensonge) en prétendant que ça sera leur RP, pour bénéficier de dispositifs avantageux, mais ils en fait ils n’y habiteront pas et mettront ce nouvel appartement en location ?

- Si la réponse est "non" : à quoi est-il utilisé ? Et où habitent-ils ? Si loué, combien est-il loué, et sous quel régime (nu, meublé, micro ou réel ?)

Oui, l’appartement qui vaut 400k euros est actuellement leur RP mais ils souhaiteraient déménager dans un nouvel appartement neuf qui deviendra alors leur nouvelle RP. Aucune magouille n’avait été prévue, je vous rassure.
L’ancien appartement pourra générer à hauteur de 1580euros brut de loyer par mois en meublé selon une agence immobilière du quartier. Des travaux à hauteur de 25k euros sont à prévoir également pour rafraîchir et meubler l’appartement. Il sera loué sous le régime LMNP réel.

toufou · #6

Il y a même d’autres cas possibles mais ça dépend du patrimoine total à transmettre.
Il peut être utile de minimiser le montant de la donation à effectuer. Pour cela, il faut partir sur de la location nue.
Vos parents apportent ou vendent ( ça dépend du reste du patrimoine) leur RP à une SCI qui la finance pour partie par emprunt et pour partie en apport en compte courant.
Les parts de la SCI valent 0, donc pas de droits de donation.
L’emprunt est calibré en fonction des revenus de vos parents et de leurs possibilités, l’idée est d’arriver pour partie et/ou au bout d’un certain temps à se rémunérer en compte courant donc net d’impôt puisque ce n’est pas un revenu foncier.
L’argent sorti est net d’impôt puisqu’il provient de la RP.
Il peut servir à l’achat de la nouvelle résidence principale.
Il est impossible de donner une réponse plus précise sans connaitre tous les paramètres mais l’idée est de minimiser l’actif à transmettre et substituer les revenus fonciers à un remboursement en compte courant.

Bernard2K · #7

Mes remarques :

- donation de la nue-propriété et LMNP au réel : très mauvaise idée. L’usufruitier ne peut pas amortir le bien, donc il perd tout l’avantage du LMNP au réel.
Il n’y aurait que les charges à déduire ; sachant que celles-ci sont souvent de l’ordre de 20 à 30 %, il vaudrait largement mieux, tant qu’à louer meublé, être au micro, avec son abattement de 50 %.

- L’appartement parisien, même loué 1580 €, ne rapporte qu’environ 4 % brut. Ca serait donc un mauvais choix de le garder. Il vaudrait largement mieux le revendre pour acheter un petit immeuble avec travaux par exemple, dans un coin moins recherché, qui aurait le potentiel d’une rentabilité brute de 10 % ou plus.
Bien évidemment, se pose le problème que les choix ne sont pas toujours rationnels. C’est leur résidence principale, ça leur ferait sans doute mal au coeur de la vendre. La garder et donner la nue-propriété peut leur sembler un choix "patrimonial" avisé (garder dans la famille, transmettre) même si bien peu rentable. Peut-être vos parents se sentiraient-ils dépassés par l’achat d’un immeuble et ses travaux, forcément complexes. Et enfin, dans la mesure vous êtes intéressée à l’affaire, vous êtes mal placée pour donner des conseils.

On retrouve là l’ensemble des raisons qui font que je n’aime pas donner des conseils par personne interposée. Si vos parents savent se servir d’un ordinateur, ils pourraient s’inscrire sur le forum. Sinon, c’est qu’ils ne ressentent pas le besoin de conseils (à tort,puisqu’ils s’apprêtaient à faire l’erreur grave et coûteuse de démembrement + LMNP au réel).

GoodbyLenine · #8

En plus des remarques déjà faites :
- je ne comprend pas ce que le Pinel viendrait faire dans le cas 1 : pour en bénéficier, il faudrait notamment que la SCI soit à l’IR et que le locataire ne soit pas associé de la SCI;
- même à 68 ans, il doit être possible d’emprunter sur plus de 10 ans (mais l’assurance sera chère);
- avec les taux actuellement (sur 10 ans, ça doit être bien inférieur à 1%), l’intérêt d’un PRZ est devenu faible;
- l’optimum dans la situation (incomplètement) décrite est sans doute de vendre la RP actuelle (à faible rendement locatif, sauf peut-être l’exploitant en mode Airbnb, sans doute avec forte plus-value latente et exonérée d’impôts) pour acquérir une RP mieux adaptée, avec un crédit important (sur 15 ans plutôt que 10), et d’investir ou utiliser les fonds récupérés au mieux (investissement locatif ou pierre-papier rentable avec crédit long, assurance-vie à abonder avant d’avoir 70 ans, PEA, donation aux enfants s’ils en ont besoin, etc.), mais il faudrait surtout en savoir plus sur les motivations des parents (veulent-ils gérer des locataires et des travaux ou être tranquilles, veulent-ils encore mieux assurer lavenir de leur enfant handicapé, veulent-ils anticiper leur succession ou garder du capital au cas ou il faudrait financer une dépendance, etc.).

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