Souscrire des SCPI pour procurer un complément de revenu à mon père

J’avoue mon incompétence pour vous apporter un avis pertinent dans votre cas, assez délicat.

Je n’ai pas tout compris :
  - La liquidation judiciaire de l’activité pro de votre père a-t-elle été prononcée ?
  - Je comprend mal le souci au niveau de la succession, si votre père n’a pas de patrimoine (et peu de chance d’en acquérir un).
Mon analyse sommaire de vos scénarios :
   - scénario 2 : vous envisagez qu’un héritier vende à son légataire en viager et à crédit, ce légataire étant sans doute insolvable de par la liquidation judiciaire, tout en minimisant les impôts à payer sur les revenus générés par l’usufruit en les rendant imposable au nom du légataire. Il y a dans un tel montage pas mal d’aspects susceptibles d’être requalifiés d’abus de droit.
   - scénario 1 : ça repose certes sur la confiance, avec tout ce que ça peut générer de soucis de pourrissement en cas d’incident même anodin, mais c’est peut-être une des seules manières d’arriver à un résultat proche de celui souhaité…
   - scénario 3 à envisager : impliquer aussi vos frères et soeurs dans l’opération d’acquisition de parts de SCPI (via une SCI par exemple), éventuellement en précisant dans les statuts de la SCI qu’un part des revenus de la société servira, outre à rembourser les emprunts, à permettre à votre père de bénéficier d’un revenu dans le cas où il s’avèrerait dans le besoin (mais en veillant à ce que ce revenu ne soit pas saisissable en relation avec le redressement…).

Je vous conseillerais de consulter un homme de l’art (en plus du CGPI que vous avez déjà vu), avec compétences juridiques et gestion de patrimoine, et  engageant sa responsabilité en cas de difficulté à venir avec le fisc ou l’administration.

Peut-être qu’en interrogeant "Stéphane" qui est sporadiquement actif sur ce forum (et ancien notaire, et CGPI à temps partiel actuellement), éventuellement en MP, vous obtiendrez une réponse solide (conseil à rémunérer sans doute, éventuellement en passant par lui pour souscrire les SCPI ou autre produit, mais ça le vaut sans doute…).

Dernière modification par GoodbyLenine (10/02/2012 01h29)

Bonjour,

merci à vous deux pour vos réponses. J’ai visiblement donné une vision plus noire que la réalité de la situation. Mon père est toujours en redressement judiciaire et va solder ses dettes en vendant sa grande maison et en allant habiter dans une plus petite. Si tout va bien, il devrait rester plus ou moins 100K€ de patrimoine à sa succession.

Maintenant, il aura une retraite d’environ 1000€ donc on ne peut pas dire qu’il soit vraiment dans le besoin. Mais on cherche des opportunités pour augmenter ses faibles revenus.

GoodbyeLenine, avec ces précisions, la situation vous semble-t-elle toujours relever de l’abus de droit ?

Stéphane, en poursuivant mes recherches, je m’aperçois que je lui vendrais l’usufruit en viager à environ 50% de sa valeur en pleine propriété. Par conséquent, il pourrait dès le début percevoir des revenus de la SCPI supérieurs à ses mensualités. Cette simulation vous semble-t-elle correcte ?

Valeur des parts en pleine proriété    100000€
Taux d’interêt emprunt    4,40%
Assurance    0,36%
Mensualités nu-propriétaire 580€
Valeur de l’usufruit    50000€
Mensualités usufruitier 290€
Revenus mensuels SCPI à 5% net d’impôts (taux d’imposition zéro) :     417€

Ainsi mon père aurait un petit complément de revenus de 127€ la première année, augmentant d’environ 10€ chaque année si les loyers augmentent de 2%. Et plus si l’inflation est supérieure.
Quand a moi, j’aurais un effort d’épargne de 290€ par mois (voire moins si je peux faire un credit in fine) et à terme je serai plein propriétaire de parts qui génèrent 417€ (d’aujourd’hui) par mois.

Cela vous semble plausible ?

A votre avis, cet emprunt diminuera-t-il ma capacité d’emprunt quand je voudrais devenir propriétaire de ma résidence principale dans quelques années ? Ou au contraire, ce patrimoine représenterait-il un atout supplémentaire face à une banque ?

Bonsoir Stéphane,

vous avez assez bien résumé ! Quelques précisions quand-même :

Dans le montage, l’objectif numéro 1 est de fournir un revenu complémentaire à mon père. Mais cela ne peut se faire que via moi (et/ou mes frères et soeur) car il ne pense plus avoir accès au crédit bancaire (son activité principale de profession libérale est en redressement et se redressera avec la vente de sa maison, mais une autre société qu’il gérait a été liquidée). Mon calcul donne 127€ par mois (+10€ chaque année si inflation = 2%).

Je suis marié, locataire et plutôt de bons revenus (je ne souhaite pas mettre tous les chiffres sur ce forum), et je souhaite épargner sur un support ou un autre. Cependant ma capacité d’épargne est plutôt faible en ce moment avec un bébé + nounou pour l’instant. Jusqu’ici je mettais 300€/mois sur un PEL avec l’idée d’acheter ma résidence principale dans 3 à 5 ans. Les SCPI m’intéressent en particulier 1/ pour aider mon père et 2/ pour leur effet de levier avec un financement à crédit (surtout si l’inflation augmente).

Je vous confirme tout à fait les deux dernières contraintes :
"- Contourner la difficulté résultant de la liquidation judiciaire de votre père, qui, a priori n’aura plus accès au crédit bancaire.
- ne pas grever votre capacité d’endettement, lors de l’acquisition de votre résidence principale."

Par contre en ce qui concerne la fiscalité, c’est un plus que mon père soit moins fiscalisé que moi, mais ce n’est pas un objectif en soi de déplacer des revenus vers lui pour jouer sur la différence. La seule contrainte et de ne pas commettre d’abus de droit. Votre commentaire m’amène une question : les interêts de l’emprunt génèrent des déficits fonciers dans le cas des SCPI ?

Si nécessaire je peux apporter 10000€ d’apport à l’opération.

Et pour finir les revenus de mon père sont très variables, mais disons 1000€ par mois aussi bien de 60 à 65 ans qu’après.

Bonjour
Baser des projets  aussi complexes  à long terme  sur des taux d aujourd hui et une fiscalité à géométrie variable , dans une ambiance monétaire et sociale qui tient du chaudron ,
Je pense qu avec un tel montage , vous allez vous pourrir la vie jusqu à la fin de vos jours :

Stéphane,

je vous remercie pour votre proposition de montage intéressante. Nous allons maintenant y réfléchir.

HerveC, je ne suis pas d’accord avec vous.

La propriété d’une résidence principale permet, à une personne âgée, de mobiliser, en cas de besoin, une partie de son capital, tout en économisant définitivement un loyer.

En particulier, je note qu’il est possible de vendre le bien contre rente viagère !

D’autre part, s’il y a une bonne entente familiale, ce qui semble être le cas ici, les enfants peuvent donner un coup de main pour l’entretien.

Enfin, je vous trouve bien naif de compter, à long terme, sur les aides au logement pour vos vieux jours.

C’est un calcul particulièrement optimiste (fantaisiste ?), quand on connait l’ampleur des déficits de l’Etat français, et la gravité de la situation budgétaire, après 40 ans de déficits chroniques !

Les Grecs viennent de diminuer le montant des retraites. Les aides sociales sont également particulièrement écrasées là bas.

Vous pensez que cela ne peut pas se produire en France ?