Gore [13] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport 6 lots)

Gore · #1

Bonjour à tous,

Je viens de faire une offre au prix sur un immeuble de rapport que l’on m’a proposé avant de le mettre en ligne et qui me semble assez mispricé, mais c’est un cas plus complexe que ce que je cherchais à la base (et avec un meilleur rendement du coup) et pas mal de points me font transpirer.
Je vous livre les détails ci-dessous dans l’espoir que l’on avance ensemble dans la réflexion.

Ma recherche initiale : des immeubles de rapport (entre 200 et 500k€) qui me permettent d’obtenir un bon 5% nets avant fisca avant coût du financement (cad un autofinancement sur 25 ans si je suis en LMNP), qui me demandent le moins de gestion possible (peu de turnover de locataires, peu de travaux), avec des locataires "solvables".
Ce n’est pas vraiment l’approche des spécialistes du forums immo qui cherchent des meilleures renta, mais leur limite est leur capacité d’endettement. De mon côté, je n’envisage pas d’aller jusqu’au bout de ma capacité d’endettement, et je veux surtout me rassurer avec un premier deal réussi (mais pas trop "dead money" non plus).
Bien qu’étant basé à Paris, je regarde la zone d’Aix-Marseille (dont je suis originaire).
J’ai identifié différents quartiers de Marseille ou des centres des petits villages alentour qui collent plutôt bien pour cela : on y trouve des immeubles anciens (1850-1950) avec des lots genre petits T2 de 35m² qui suffisent pour avoir une turnover faible, et crachent dans les 8.5 bruts / 5.5 nets.

L’immeuble en question :
Dans un centre de village (populaire mais dynamique et proche de zones d’activité ; si on en croit Patrim, ça traite quand même vers 2,500€ du m²), construction de 1860, à flan de pente, en forme de L, avec un RDC bas (semi-enterré), un RDC haut, un 1er et un 2ème étage (et des combles). Mitoyen de 2 autres immeubles. Façades relativement propres : une avec un crépit pas très esthétique qui ne semble pas d’origine. On peut aussi voir un raccord au niveau du dernier étage qui a été rajouté après la construction a priori. Emprise au sol 80m² + cour d’entrée de 40/50m².
Je n’ai pas encore le métrage exact. Les gars parlaient de 215m² initialement. Après avoir tout visité (et après avoir déjà fait une offre au prix : 300k€), on est plutôt d’accord pour dire qu’il fait 190m², mais le métrage reste à faire.
Hauteur sous plafond pas top : 2.30m avec faux plafond / 2.55m quand il n’y en a pas.
Triple exposition sud/est/ouest, mais les lots du bas ne sont pas très lumineux pour autant.
Divisé en 6 lots :
- 1 T3 d’environ 55m² loué (1er étage) avec la seule salle de bain qui donne sur une chambre. Dans son jus.
- 3 x T2 d’environ 30m² (RDC bas, RDC haut et 2ème étage) : les 2 premiers étant dans leur jus, le dernier refait à "neuf" pour la vente. Deux loués, dont celui refait.
- 1 T1 d’environ 25m² (2ème étage) qui doit être refait pour la vente. Un coin cuisine de 4m² est une sorte de pièce aveugle derrière un mur porteur, avec une ouverture petite sur la pièce principale (peut-être 2m de haut et 80cm de large). Ça donne envie d’en faire un dressing ou un mini coin nuit. Pas pratique. Sera loué après la réfection par un locataire qui occupe un des T2 actuellement.
- une remise de 20m² qu’il reste à transformer en studio au RDC haut.
Les locataires ont l’air "corrects", mais ont tous des APL ; je n’ai pas encore le détail de leurs situations mais je suppose qu’elles seront assez "limite". Le propriétaire me dit qu’il n’a pas de preuve des versements car la plupart se font en cash, mais a un bon contact avec les locataires et me propose de leur faire refaire des dossiers comme à une entrée dans les lieux.
Loyers : les 4 lots loués sortent vers 2000€, ce qui est bien pour l’emplacement au global mais le T3 est trop bas et les autres lots sont un peu trop chers. On peut espérer 900€ des 2 autres lots (avec la création du studio et le rafraîchissement du T2).
TF : 1580€, ça parait donné quand on regarde Marseille
taux de vacances : je considère un coût de 8% des loyers (qui comprend vacances + frais de relocation)
En tenant compte de toutes les charges de manière relativement conservatrice (et en budgétant 40k€ de travaux), j’arrive à presque 6.5% de renta nette (sachant qu’on est vers les 10% bruts), soit 1/1.5% de plus que ma "cible".

Ma problématique :
Je me retrouve avec un deal beaucoup plus sportif que je n’espérais sur plusieurs points :
- je pensais acheter un immeuble de 215m², mais je l’évalue désormais à 190m². Pour autant, je ne pense pas pouvoir négocier le prix car il a un super rendement et je pense que le vendeur aura une offre d’achat de secours assez vite.
Le diagnostic risque même de revenir légèrement inférieur (peut-être 180/185 ?) et le dilemme sera d’autant plus dur.
- je n’ai pas encore pu accéder à une cave qui donne sur le lot du RDC bas et nous en dira plus sur les fondations, ni aux combles (sachant que le fait qu’il ait commencé à refaire le T2 du dernier étage avant la vente est peut-être mauvais signe). Je vais essayer de programmer une visite complète assez vite. Je devrai malheureusement traverser la France exprès pour ça.
- les locataires ont des profils à risque et je n’ai pour l’instant aucune info sur eux. On verra si le propriétaire obtient les dossiers de chacun et quelle est leur solvabilité.
- enfin, pas mal de travaux à faire mais on m’a recommandé un gars qui a l’air très bon et j’ai bien envie de le faire bosser justement. Et avec ma TMI, les travaux ne seront pas douloureux si je suis dans la zone où ils se déduisent de mon revenu imposable.

Qu’en pensez-vous ?

Dernière modification par Gore (28/04/2018 15h26)

Mots-clés : aix, apl, immeuble, immobilier, locataires, marseille, travaux

sven337 · #2

Un bien à l’autre bout du pays, et le sketch :

Gore a écrit :
Le propriétaire me dit qu’il n’a pas de preuve des versements car la plupart se font en cash, mais a un bon contact avec les locataires et me propose de leur faire refaire des dossiers comme à une entrée dans les lieux.

En tout cas avec la présentation que vous en faites, ça ne semble pas l’affaire du siècle…

Gore · #3

La localisation est délibérée ; je pense que ma RP devrait être à Aix à moyen terme.

Par contre, la blague, j’avoue, ça semble mal barré.. mais je ne suis pas sûr qu’il faille abandonner tout de suite !

DDtee · #4

Vous faites des offres sans savoir la surface du bien acheté et sans diags, comment estimer alors le bien ?
Il y a des travaux à faire qui ne sont pas estimés et vous nous sortez un rendement ?!?

Même sans compter ceux-ci, pas certain du tout que 6.5% net soit 10% brut à vous lire (certainement plutôt 9%) soit un super rendement. Avec les éléments que vous donnez le risque me semble au contraire très largement sous payé.

Locataires avec mauvais profils, soit le pire risque sans doute.
Demandez impérativement la preuve des versement des loyers, des cautions solidaires ? Originaux des baux, des fiches de salaires etc
Aucun besoin pour le propriétaire de "réussir à obtenir des dossiers sur chacun de ses locataires".

De quoi parle t-on ?
D’un propriétaire qui n’à pas d’info sur ses locataires, qui ne peut pas faire visiter les parties sensibles de l’immeuble, qui ne sait pas faire un relevé de m2 et oublie de faire les diags pourtant légalement obligatoire pour une mise en vente et la location des biens…
Faudrait pas qu’il se paye trop votre tête quand même

Gore · #5

J’ai considéré qu’il y avait une chance non négligeable pour que ce soit effectivement une bonne affaire (du fait de la source par laquelle elle m’arrivait notamment) et j’ai voulu engager le vendeur avec une offre au prix sans m’engager.
Au final, j’ai l’impression que c’est un point de droit flou de savoir si mon offre m’engage (et me ferait donc perdre mon droit de rétraction et mon droit à l’information). Y a-t-il une jurisprudence d’un vendeur qui a obtenu la vente forcée de son bien suite à une offre d’achat n’ayant pas débouché sur un compromis ?

J’ai estimé des travaux mais en considérant que toiture et fondations étaient ok, ce qu’il me reste à confirmer.
De la même manière, je ne connais pas encore la situation des locataires ; ils seront peut-être parfaitement solvables in fine.

Mais j’avoue que je commence à perdre la foi.
A ma décharge, les mauvaises surprises sont apparues progressivement.
Mon plan avait l’air moins tordu au début.. je crois :-)

Bernard2K · #6

Bonjour,

votre plan est comme votre pseudo : Gore.

Je dois avouer que je n’ai jamais vu ça, depuis que je traîne sur le forum. Un tableau infernal :
- un immeuble très ancien, la très grande majorité des logements "dans leur jus" : autrement dit énormément de travaux à faire, pendant des années. De plus, vous semblez croire au T2 refait "à neuf" ! Quand on refait avant de vendre, on ne refait jamais "à neuf", on fait du cosmétique ; le proprio a laissé tous les logements "dans leur jus" mais, d’un seul coup, juste avant de vendre, il va se mettre à dépenser des sous pour refaire "à neuf" ?
Résultat : pour avoir un immeuble vraiment qualitatif, il faudra mettre 300 k€ initiaux puis, combien, de l’ordre de 100 à 120 k€ supplémentaires, étalés sur 10 ans ?
- locataires avec APL mais qui paient en liquide, ça veut dire travail au black ou traffics. Peut-être que le proprio les "tient", mais pour le petit jeune parisien, ça risque d’être une autre paire de manches pour collecter les loyers !
- pas de métrage, pas de diags, visite incomplète…
- un prix très élevé relativement à ces défauts.
- enfin, vous ne précisez pas votre TMI, mais il est probablement de 30 % voire de 41 % ; vous ne précisez pas non plus location nue ou meublée mais quand on ne précise pas c’est souvent nu ; vous sous-estimez les travaux… donc, au total, je pense qu’on est loin en-dessous des 6,5 % nets.

Vous n’avez pas fait une offre sur un investissement, vous avez pris un ticket de loterie !

Concernant votre offre, heureusement pour vous, s’agissant d’un immeuble ne comportant que de logements, vous n’êtes pas engagé. Le proprio peut en théorie vous traîner jusqu’au compromis, mais dès le compromis signé, vous avez 10 jours pour vous dédire sans aucune pénalité. Donc, il n’a pas intérêt à vous traîner jusqu’au compromis.

J’avais visité un immeuble un peu comme le vôtre… la rentabilité était bien meilleure et très tentante… Sauf que, quand les défauts et signaux d’alarmes s’accumulent, le voyant n’est plus orange mais rouge clignotant… donc je n’ai pas fait d’offre.

Désengagez-vous dès que possible de cette sinistre farce !

Dernière modification par Bernard2K (28/04/2018 23h53)

DDtee · #7

Gore a écrit :
Mais j’avoue que je commence à perdre la foi.

C’est une excellente idée quand on parle d’investissement. Je ne parle pas de croyances personnelles bien entendu et vous invite à lire ma signature d’un auteur par ailleurs très croyant

Gore · #8

Merci pour votre rappel à la réalité.

Une offre d’achat sur des locaux commerciaux serait donc plus engageante ?

A vrai dire, une partie des problèmes que je rencontre sur cet immeuble se retrouvent sur la majorité des immeubles à la vente que j’ai vus.
Il y a souvent une certaine dose de travaux (ici les 40k€ ont été validés par mon entrepreneur ; ce n’est pas aussi horrible que ça en a l’air quand je dis "dans leur jus", les apparts ne datent pas de 1860).
Il y a souvent des locataires en place dont le dossier a été fait il y a longtemps et n’est plus significatif.

Qu’exigez-vous comme infos et justificatifs avant même de visiter, puis après ?
N’abandonnez-vous pas 90% des dossiers pour manque d’infos ?

Iqce · #9

Gore, DDtee vous explique comment trouver vos réponses et vous reposez des questions ?

Vous avez besoin de vous former, votre affirmation "Il y a souvent des locataires en place dont le dossier a été fait il y a longtemps et n’est plus significatif" est un contre sens alarmant.
Et même un bail non écrit est un contrat générateur de droits.
De ma modeste expérience, ce cas est plutôt rare d’ailleurs ! Il ne se rencontre plutôt lorsque l’on cherche des gros rendements dans des quartiers sensibles ou des villes en déprises (St Etienne, par exemple).
Allez, courage, potassez le forum.

Bernard2K · #10

Gore a écrit :
les 40k€ ont été validés par mon entrepreneur ; ce n’est pas aussi horrible que ça en a l’air quand je dis "dans leur jus", les apparts ne datent pas de 1860

L’entrepreneur a pu visiter les combles, lui ?
Vous avez donc en votre possession un devis détaillé, reprenant l’ensemble des travaux nécessités par l’immeuble, et 40 k€ marqué en bas ?

Sans avoir vu l’immeuble, je fais quelques remarques :
- il y a une grosse différence entre "correct" et "refait à neuf". Si on veut louer à un loyer élevé, et pouvoir sélectionner les meilleurs locataires (pas ceux avec APL qui paient en liquide…) pour limiter les risques ultérieurs, il faut des beaux appartements.
- dans un immeuble ancien, il y a TOUJOURS quelque chose à faire.
- faire un studio à partir d’une remise coûte cher. Dans un studio, il y a un concentré de tous les trucs chers d’un appartement : un compteur et tableau électrique, une cuisine, une salle d’eau avec WC… Le prix de création ex nihilo d’un studio est élevé.
- on n’est vraiment sûr du coût des travaux que quand on les a établis de manière détaillée (et encore, on n’est vraiment vraiment sûr que à la fin des travaux !). Là, il me semble que vous en êtes resté au chiffrage "à la louche".

Si vous remontez cet immeuble à un niveau de standing actuel, avec un entrepreneur "normal" (qui fait des factures…) je suis prêt à parier que, d’ici 10 ans, vous serez plus proche de mes 100 k€ de travaux que de vos 40 k€.

Il y a souvent des locataires en place dont le dossier a été fait il y a longtemps et n’est plus significatif.

C’est quoi un dossier de locataire ?

Sur un locataire en place, on vérifie essentiellement :
- présence d’un bail
- présence d’un acte d’engagement de caution solidaire, et sa rédaction (le formalisme de cet acte est très important pour qu’il soit valable).
- preuve du paiement des loyers (le plus important).
- (et le feeling, si on le rencontre).

Ne confondez pas la sélection d’un locataire à l’entrée, et les vérifications sur un locataire en place. Ce n’est pas pareil.

Gore · #11

Merci pour votre réponse Bernard2K.

Non, l’entrepreneur n’a pas pu accéder aux combles et à la cave qui jouxte le lot du bas non plus.
Les 40k sont donc pour créer le studio + rénover certains lots et les communs.
Clairement, si on a une mauvaise surprise sur le gros oeuvre, ça peut bien changer.
Si je dépense plus sur les apparts (sauf ratés), j’espère faire mieux que prévu niveau loyer ; la zone est assez tendue.

Une preuve de paiement des loyers (relevés de compte) est donc pour vous un prérequis sans lequel il ne faut pas aller plus loin ? Ça ne semble pas aussi évident aux agents immobiliers qui mettent ce genre de biens en vente malheureusement.
Si j’obtiens un dossier type d’entrée dans les lieux (CNI, contrat de travail, fiches de salaires, etc.) récent ou carrément remis à jour, et que le gars est super solvable, ça me semble acceptable (c’est plus vérifiable qu’un relevé de compte dont il sera dur de prouver qu’il était faux). Mais, c’est vrai que je ne vois pas pourquoi le vendeur refuserait de donner ses relevés de compte, donc très mauvais signal. Les agents immo disent souvent qu’ils n’ont pas le droit de demander ça au vendeur, ça semble être du pipot ?
Pour l’instant, je n’ai que le feeling et il est moyen.

Donc je vous tiendrai au courant de la suite mais il n’y en aura probablement pas.

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Gore [13] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport 6 lots)

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