Perecastor [69] : étude de cas immobilier (valoriser un immeuble avec des lots non cadastrés ?)

Je vais prendre le temps de l’étudier en effet. Cependant la fusion / redécoupage des lots n’était pas ma piste prioritaire, car le coût des travaux est difficile à amortir uniquement par une augmentation des surfaces habitables. C’est l’augmentation du nombre de lots qui fait grossir en flèche la rentabilité.

Entre temps j’ai trouvé une partie de mes réponses sur un autre post :

Bernard2K a écrit :

- le local loué doit d’abord être un logement, être à destination d’habitation. On n’a pas le droit de faire séjourner des touristes dans une cave… ou un bureau (ce que vous envisagez).

Local commercial : possibilité de location saisonnière ?

Donc quand bien même j’arrivais à faire passer une demande de création de lots à destination commerciale, cela ne suffirait pas légalement pour les exploiter en location saisonnière. Seul un usage de bureau serait possible.

Mettre une clause suspensive au compromis serait techniquement possible, mais comme toujours au risque de perdre la bonne affaire, sur un immeuble déjà très intéressant en l’état.

J’ai bien 7 compteurs électrique (1 par lot créé ou à créer) et 6 décompteurs d’eau.

Après appel au service urbanisme, j’ai eu deux infos plutôt intéressantes :

- pas de déclaration préalable nécessaire auprès de l’urbanisme en cas de création de locaux commerciaux de surface < 120m2 (notamment car pas de création de place de parking nécessaire) ; uniquement une déclaration à faire auprès des impôts (j’imagine l’équivalent du H2 pour les créations de locaux habitations au sein d’un immeuble) ?

- le parking de la gare, situé à 200m à vol d’oiseau de l’immeuble, va très certainement proposer des places de parking en amodiation à son ouverture officielle en octobre-novembre. Cela permettrait de résoudre aisément mon problème, pour un coût minime (généralement 3k€ par amodiation).

Oui je m’en doute. Mais cela reste des petites surfaces, dont un impact potentiel limité.
De plus le mini-business plan lié à la création de ces deux lots supplémentaires me semble très bon :

- 6k€ pour amodier deux places de stationnement
- 5k€ de travaux de rafraîchissement sur les 2 lots crées (notamment pour créer un coin SDB)
- 1k€ /an de TF supplémentaire (estimée)

+ 8k€ /an de loyers HC
+ 80k€ de PV potentielle supplémentaire à la revente (si on part du principe d’une revente à 10% de renta)

EDIT : il me semble que l’amodiataire doit également payer une rente mensuelle au propriétaire du parking public ; mais dans ce cas je mettrai en location les 2 places acquises afin que ce soit une opération blanche.

A mon avis, seul le service des impôts pourrait vous aider. Vous devriez les joindre (mail indiqué sur la taxe foncière) et posez leur la question, comment régulariser la situation en ajoutant un ou deux lots. C’est un peu à double tranchant car vous serez obligé de vous conformer à leur réponse. Il y a un grand flou sur la métropole lilloise entre le nombre de lots, le nombre de compteurs et le nombres d’appartements. On y trouve de tout, pas toujours conforme à la règle (loi?).

Pour les 14m2 indiqués par le notaire, posez lui directement la question. Je ne vois pas vraiment ce que cela vient faire dans un compromis. C’est probablement pour protéger le vendeur d’un recours de l’acheteur. Si cette mention vous gêne et fonction de la réponse du notaire, essayez de la faire supprimer ou la faire remplacer par une phrase plus neutre.

Pour un de mes appartements, J’avais aussi un souci avec une surface à 13m2. J’ai déplacé un mur pour augmenter la surface et éviter d’être requalifié en micro-surface. Attention à faire correspondre la surface du logement avec le nombre de personnes . Voir ici

Dernière modification par lachignolecorse (27/07/2018 15h17)

Attention, un escalier ça coûte cher… J’ai 2 chantiers avec ce genre de modif,  C’est pas donné

Bonjour Bernard2K, et merci pour le suivi.

Lors de la contre-visite samedi, j’ai pu visiter le reste des lots que je n’avais pas encore pu voir.

En fait il y a bien un local d’environ 12m2 Carrez où tout ce qui constitue des équipements d’habitation (douche, WC, cuisine) a été démonté. Celui-ci, compte tenu de la surface < 14m2, je compte plutôt l’intégrer avec celui du dessus pour créer un duplex. Je rafraîchis le niveau inférieur, en profitant de arrivées et évacuations d’eau pour créer une belle cuisine équipée. J’ouvre pour créer la trémie de l’escalier intérieur en colimaçon, afin de donner sur le niveau supérieur qui fera office de chambre. Je conserve la SDB du niveau supérieur, et je démonte la kitchenette devenue obsolète afin d’avoir plus d’espace.

Par contre l’autre local non cadastré est encore totalement aménagé en studio, en état très correct, et fait en réalité autour de 15m2 Carrez. Donc pour celui-ci pas de doute : j’attends de pouvoir acquérir une place de stationnement, et je fais la régularisation afin de le mettre en location.

Au final je me retrouverai avec 5 lots d’habitations, tous cadastrés, avec compteurs EDF et décompteurs d’eau individuels, tous avec une surface > 14m2, ce qui me laissera d’ailleurs l’opportunité de revendre à la découpe un jour si je le souhaite.

@lachignolecorse : je compte 5k€ pour la fourniture et la pose de l’escalier intérieur. Pas de surcoût pour moi concernant les reprises de placo, remise en enduit / peinture du niveau inférieur et reprise des sols du niveau supérieurs, car je devais les refaire de toute manière.

Compromis signé hier pour cet immeuble dont j’ai fait la description un peu plus haut.

Mes deux conditions (retour à un compromis classique plutôt qu’à un acte en main, et achat libre d’occupation) ont été acceptées sans souci par le vendeur. Cela facilitera le financement, la réalisation des travaux de rafraîchissement, et la première mise en location en meublé avec de bons locataires.

Achat : 140,000
FDN : 10,000
FDN : 12,000
Frais bancaires / courtage / cautionnement : 3,000
Travaux : 40,000 (premier devis non négocié et non optimisé, incluant la toiture)
Mobilier : 5,000
Total : 210,000€

Potentiel locatif de 25,000€ HC/an soit 12% net, et de revente autour de 250,000€
Avec en plus un nouveau stock de frais, travaux, et amortissements pour neutraliser encore quelques années supplémentaires l’imposition sous le régime LMNP.

La seule inconnue quand à ce projet sera le délais pour trouver une place de stationnement à moins de 300m à vol d’oiseau afin de pouvoir créer un lot supplémentaire. Je vois 3 options :
- trouver dans le parc privé à proximité. Rare à mon avis car beaucoup d’écoles, logements sociaux, commerces, maisons 1930… et peu de grosses copropriétés à proximité.
- attendre la fin de la construction d’un grand parking public tout proche, où des places devraient être proposées en amodiation soit immédiatement, soit dans l’année qui suit
- négocier avec l’urbanisme si une place en amodiation dans un parking public situé à 315m à vol d’oiseau peut convenir… après la distance est évaluée sur Google maps donc une marge d’erreur doit exister. A voir si je tombe sur une personne conciliante ou non

Petit feedback sur ma démarche de création, par division, de lots supplémentaires dans mon futur immeuble.

En attendant la signature de l’acte authentique cette semaine, j’ai été voir le gestionnaire d’un nouveau parking public qui lui est bien situé à < 300m à vol d’oiseau de l’immeuble. Il m’a proposé deux conventions d’amodiation de 15 ans, pour un coût de 3000€ à la signature puis 22€/mois pendant toute la durée de la convention. Sachant que les places dans ce parking sont proposées autour de 45€/mois au prix public, cela devrait me permettre de les louer facilement à un prix attractif et d’en limiter le coût, même après imposition des loyers.

Compte tenu de cette info, j’ai vérifié et obtenu confirmation lors d’un RDV en mairie (services de l’urbanisme et de l’hygiène) qu’il sera bien possible de créer deux lots supplémentaires, y compris pour le lot de 12m2 Carrez. L’argument retenu est que la division a déjà eu lieu techniquement en 2008 (certes sans autorisation), et que ma DP constituera une régularisation. Ce n’est pas tant la surface de 12m2 qui aurait posé souci, que si la pièce principale (hors SDB) avait fait moins de 9m2, ce qui ne sera pas le cas. J’ai d’ors et déjà été prévenu qu’une visite de contrôle aurait lieu à l’issue des travaux pour contrôler la sécurité (rampes et rambardes d’escaliers, garde-corps…) et la salubrité (VMC en SDB et cuisine, local poubelle…) de l’ensemble de l’immeuble. Une autorisation de mise en location me sera remise.

J’ai été étonnamment surpris par le bon accueil des services de la mairie, et les ai trouvés constructifs dans leur approche. Ex : une arrivée et évacuation d’eau ne seront pas exigés pour le local poubelle existant compte tenu de la configuration des lieux, et de l’impossibilité matérielle d’en créer.

Evidemment il y aurait un impact immédiat sur la renta du projet, qui passerait de 12% à 13,5% nets, avec en plus une valorisation patrimoniale encore plus importante… espérons qu’il n’y aura pas de hic lors des démarches administratives officielles.