Immobilier locatif : locaux commerciaux vs locaux d'habitation

Tous ces points sont totalement exacts.

La comparaison résidentiel et commercial est à l’avantage du commercial en terme de tranquillité.

Par contre pour monter  une rente les meilleurs rentabilités se trouvent sur le résidentiel avec travaux on atteint entre 14 % et 20 %.

Sur le commercial quand on atteint 7 à 8 % on est content.

Le point complexe du commercial , c’est effectivement l’emplacement autant il est toujours possible de louer de l’habitation n’importe où autant pour du commercial si l’emplacement est moyen c’est plié pas de locataire.

L’immeuble de rapport avec un local commercial est pas mal non plus.

Pas besoin de SCI IS pour assujettir à la TVA en nom propre c’est tout a fait possible.

Pour moi on débute avec de l’habitation sur des grosses rentabilités ce qui permet d’apprendre beaucoup.
Ensuite avec des reventes de biens on passe au commercial avec apport en CCA sur SCI pour des locaux commerciaux et empruntant partiellement pour créer de la plus value patrimoniale tout en bénéficiant d’un cash flow correct avec l’apport personnel.

Sur mon parc immobilier , j’ai maintenant 4 locaux commerciaux , des appartements à revendre et des immeubles que je conserve pour l’instant.

Autre point
Je suis toujours partant pour des partenariats via des SCI IS sur des locaux commerciaux en France  où tous les associés procèdent à un apport ( environ 100 K€ )

Voila , c’est ma démarche actuelle.

J’ai quand même l’impression que l’emplacement pour un local commercial est bcp plus important que pour du résidentiel.

Du résidentiel, sauf à être dans des zones complètement rurales, si vous ajustez le loyer, cela se loue toujours.

Un local commercial, même à prix cassé, peut rester vide de nombreuses années (voire décennies), y compris en centre-ville. D’ailleurs, si vous vous promenez dans le centre-ville de petites villes (10-20 000 habitants), vous constaterez qu’il y a parfois des rues entièrement sinistrées, avec trois ou quatre emplacements vacants.

Et justement, la dynamique commerciale actuelle dans les centre-villes peut être difficile à maîtriser : il suffit que telle ou telle enseigne à bas coût s’implante dans une ZAC voisine, et le commerce de centre-ville peut voir son activité s’écrouler. C’est typiquement le cas avec certaines épiceries ou magasins de vêtement.

Les restaurants sont intéressants mais tout dépend de la ville et de l’emplacement encore une fois.
Ceux ci quand ils sont bien placés sont chers …très chers et souvent les murs appartiennent au restaurateur.

Je suis moins fan des bars car les nuisances peuvent mettre en péril l’activité.

Actuellement je tourne sur les salons de coiffure et les opticiens , ces deux professions ont toujours des clients et des très bonnes marges ….

J’évite tout les machins de tatouage , de kebab , de mode éphémère , d’onglerie  , de bien être etc …

Il faut du solide et du fiable dans le temps en terme d’activité.

Autre avantage avec les locaux commerciaux est la possibilité d’acheter partout en France sans avoir besoin de se limiter à sa zone de chalandise ( si je peux m’exprimer ainsi ) et ceci car la gestion est hyper simple.

Actuellement j’ai pris un local en Eure et Loir et 2 locaux en Lot et Garonne , comme j’ai du temps je peux passer en vacances voir les locataires et une partie du voyage passe en frais car c’est en SCI.

Fil très intéressant pour moi au vu de notre parcours. Je me retrouve dans le commentaire de Philippe,  quand il décrit la montée en puissance.

Dans ma ville, je regarde depuis longtemps le mariage restaurant + immeuble de rapport car le potentiel est ici très fort pour les restaurateurs avec l’activité touristique : ils font 50% de leur CA en 1 mois.

Par contre il n’y a quasiment pas d’offres ou très très cher.

J’ai deux amis qui ont franchi le pas il y a 5 et 10 ans, et ne jurent maintenant plus que par le local commercial…l’un a opté pour les pharmaciens/opticiens, l’autre pour les restaurants-théâtres.
Par contre la mise de fond était conséquente.

Pour rejoindre Bernard, et c’est mon coté craintif : un locataire d’un studio qui ne paye pas c’est 400-450 euros qui ne rentre pas…un beau local commercial c’est 2500 euros…

Une nouvelle fois à la lecture de ce fil, je me rends compte de mon incompétence au regard de tout ce qui est SCI a l’IS, ou tout autre montage du même style

Et oui je suis convaincu que l’emplacement et l’environnement général du bien doit être regardé avec une acuité puissance 12.

En complément du retour de GBL, j’ajouterai un point sur le fait, pourtant bien connu, qu’un bail commercial est cessible, et que de fait, le bailleur dans ce cas n’a pas le choix du locataire quand cette vente devient réelle.

Je possède des locaux en sci que je me loue (a ma sarl) dans un ensemble ou un investisseur a joué à l’apprenti sorcier à ses dépends au final :

Suite à une carence longue durée, crise de 2008, il a consenti un bail despeficie a un locataire que je qualifierais de bancal qui a fini par revendre son bail à un second zoulou (seul terme qui convienne…) improvise coiffeur (sans diplôme bien entendu…) une procédure à été lancé par le syndic, une autre par le syndicat de la coiffure, mais au vu des lenteurs de la justice, c’est finalement la police qui fermera le commerce qui servait de base arrière à une équipe de dealers…

Toute l’equipe en prison, notre tranquilite  sera de courte durée puisque depuis sa cellule le locataire réussira à fourguer son bail à un boucher (aussi zoulou que le coiffeur) cette fois, la blague durera 6 mois jusque la fermeture administrative (température non conforme etc…)

Le propriétaire récupérera un local dévasté et inexploitable sauf travaux lourds, et ses 2 de ses 3 locaux voisins vides aussi, puisque les locataires ont préféré partir vu la tournure des choses …

Le bailleur ne pouvant plus faire face à ses échéances, et ayant une ardoise conséquente de copro, nous en sommes à la procédure de vente judiciaire de ses biens pour lequel je vais me porter acquéreur sans grande concurrence au vu de la décrépitude engendrée par cette cascade de mauvais choix.

Ayant l’appui des autres copropriétaires sur ce projet, nous lançons en amont des gros travaux de réhabilitation de l’ensemble, rendus indispensables….

Sur le papier en quelques lignes, ça parait romance, mais pourtant 5 ans de galère pour en sortir…

GoodbyLenine a écrit :

B) CHARGES :  La loi Pinel sur les baux commerciaux du 18 juin 2014 (qui protège bien mieux le locataire, voir ici) a largement limité la nature des charges pouvant être mises à la charge du locataire. Et ça ne concerne pas que les grosses réparations article 606… Un bailleur ayant signé un bail (ou même un renouvellement de bail) depuis juin 2014 risque d’apprendre à ses dépends que certaines clauses de son bail sont réputées non écrites.

La loi Pinel a en effet encadré les baux commerciaux et professionnels.

Le décret vers lequel je pense que vous vouliez pointer est ici.

Ne peuvent pas être mis à la charge du locataire :

- Les grosses réparations relevant de l’art. 606 du code civil
- Travaux pour remédier à la vétusté ou mise en conformité avec la réglementation le bien loué
- Les impôts (notamment CET) et autres taxes dont sont redevables le bailleur … reste que peuvent être imputés au bailleur la TF, taxes et redevances liés à l’usage du local/immeuble loué
- Honoraires du bailleur liés à la gestion du local
- Charges, impôts, taxes, travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires

Pour faire simple : le locataire peut toujours se voire imputé les charges de copropriété (au prorata des 1000èmes), la TF, CRL, les travaux courants.

Je ne sais pas si on peut dire que ça a ’largement’ limité la nature des charges pouvant être mis à la charge du locataire.

Ça laisse quand même de beaux restes et va dans le sens de Gassinvest (assez très largement supérieur à un bail d’habitation).

Dernière modification par carignan99 (10/11/2018 17h46)

J’apporte une (grosse) touche de nuance au post de Bernard2k.
(sources de ce qui suit : Insee iciet là).

Sur 50 ans, les ventes en commerce de détail et de proximité reculent peut être. Mais sur les 20 dernières années, elles progressent année après année. Il est vrai à un rythme maintenant beaucoup plus faible que la VAD (portée par les ventes par Internet). Mais, répétons le, sans qu’on observe un recul des ventes en petits commerces.

Sur 2016 et 2017 (est.) par contre, les ventes en grandes surfaces alimentaires reculent. Ce n’est donc pas le petit commerce qui souffre le plus (il continue de progresser) mais le ’grand commerce’ (il commence apparemment à reculer).

Maintenant et si on gratte, évidemment que la structure des commerces évolue. Par ex., le nombre de magasins bio explose, celui des magasins de sport ou d’alimentation spécialisée augmente. A contrario, ceux en lien avec la culture/loisirs ou équipements de la maison s’effondrent. Pour caricaturer : les cavistes/boulangeries etc. résistent et continuent de se développer, les libraires/petits magasins d’électroménager reculent fort. Exemples purement illustratifs et non exhaustifs.

Bref, dire que les locaux commerciaux sont une espèce quasiment en voie de disparition me semble être un peu (très) exagéré.

Déclaration AMF : je n’ai pas de locaux commerciaux

GoodbyLenine a écrit :

Quant à évaluer ce que ce dépôt rapporterait s’il était placé sur Wiseed en crowdfunding, c’est négliger les risques d’un tel placement (y compris le risque de perte du capital).

Je n’ai pas dit que c’était un placement sans risque. Il faut avoir conscience que le capital investi peut-être perdu même si le risque est faible à condition que les dossiers soit sélectionnés attentivement (je parle uniquement de placements obligataires en crowdfunding immobilier pas d’autres types de crowdfunding). On peut voir ici que pour l’instant le taux de défaut reste très faible : Plateformes - HelloCrowdfunding

Personnellement j’utilise le crowdfunding immobilier pour placer ma trésorerie à 18 - 24 mois en faisant attention à :

- répartir les montants sur plusieurs dossiers
- ne choisir que les meilleurs dossiers quitte à avoir un rendement moindre

GoodbyLenine a écrit :

La loi Pinel sur les baux commerciaux du 18 juin 2014 (qui protège bien mieux le locataire, voir ici) a largement limité la nature des charges pouvant être mises à la charge du locataire.

"Largement" me semble excessif. La loi Pinel a un peu limité la nature des charges pouvant être mises à charge du locataire. Mais comparativement au bail d’habitation le bail commercial garde un gros avantage. Carignan a apporté une réponse détaillé sur ce point.

GoodbyLenine a écrit :

Il est FAUX de croire que l’évolution des indices (ILC, ICC, IRL) dans le passé est représentative de ce que sera leur évolution dans le futur. Il n’y a qu’à creuser un peu sur les base de l’ILC (qui évolue à 50% selon l’inflation, 25% selon l’ICC, et 25% selon l’ICAV) pour le réaliser !

Si déflation il y a l’indice peut baisser en effet. Mais dans cette optique la baisse concernera aussi l’indice utilisé pour les baux d’habitation. Mon propos ici est de comparer ILC et IRL pas de dire que ces indices ne peuvent être que haussier.

GoodbyLenine a écrit :

D) PAIEMENT DU LOYER : Outre certaines difficultés à "sortir" très rapidement un locataire en liquidation (ou même avec un administrateur), il y a aussi la possibilité (là aussi négociée librement dans le bail) que le loyer ne soit exigible à terme échu (à la fin de la période de location pour laquelle le loyer est payé), voire un certain temps après. En habitation, le loyer est quasiment toujours payé en début de période.

Je n’ai jamais entendu un bailleur accepter de se faire payer en fin de période bien que cela soit sûrement possible. Pour ma part j’exige de me faire payer d’avance et pour tout un trimestre et même sur un bail un semestre entier !

Il faut absolument penser à insérer dans le bail une clause résolutoire et ne pas hésiter à la mettre en oeuvre au moindre manquement du locataire.

Aussi je déconseille d’investir dans des locaux commerciaux dont le fond de commerce est sans valeur.

GoodbyLenine a écrit :

La possibilité d’assujettir des loyers des locaux commerciaux à la TVA n’a RIEN à voir avec le fait que le bailleur soit ou non une SCI à l’IS. Il dépend des règles relatives à la TVA. Il ne présente pas que des avantages (en particulier ça sera un inconvénient avec un locataire ne récupérant pas la TVA).

Un loyer d’habitation ne pourra jamais être assujetti à la TVA alors qu’un loyer de local commercial pourra l’être. La plupart des commerçants préfèrent être asujjeti à la TVA puisque cela leur permet de la récupérer sur leur dépense.

Bernard2K a écrit :

Les restaurants s’en tirent encore, mais les hôtels par contre…

Etant moi même propriétaire-exploitant d’un hôtel, c’est un secteur que je connais bien et je vous assure  qu’à Paris (mais pas que) il se porte très bien.

En matière de locaux commerciaux tout est une question d’emplacement. Il faut privilégier les grandes villes ou les villages touristiques et uniquement les emplacements numéro 1.

Philippe30 a écrit :

Il faut aller sur les commerces de proximité et de services non délocalisables dont l’usage régulier est indispensable

Exactement.

Bernard2k, je me permet de vous paraphraser : le nombre de PDV pris seul n’est pas le bon indicateur. Il n’y a pas que des bailleurs avec des locaux commerciaux à louer. Il y a aussi des investisseurs qui envisagent d’investir dans de nouveaux locaux. Ou des bailleurs avec des locaux qui peuvent être agrandis ou vendus pour en acheter d’autres. Etc.

Et prendre le CA seul n’est évidemment pas non plus le bon indicateur. Si vous relisez mon post et les sources citées, vous verrez que je prend les deux en compte, avec un post écrit il est vrai à la va vite donc sans grande profondeur d’analyse (à partir des infos que j’ai trouvé, sans gratter plus que ça - il doit y avoir plus détaillé quelque part).

Un exemple illustratif. Entre 2015 et 2017, le nombre de PDV de GSA augmente mais leurs ventes reculent. Plus de PDV mais un CA qui recule = sans doute (dans les grandes masses) des locataires moins solvables ou à tout le moins une situation qui se fragilise. Donc si on suit le raisonnement ’l’évolution du nb de PDV est la seule bonne question’, on fait une mauvaise analyse du secteur.

Un second exemple illustratif : les poissonneries/boucheries. Le CA progresse faiblement mais le nb de PDV recule. Donc assez clairement un secteur qui se fragilise, avec un gâteau qui ne progresse que faiblement, avec moins de PDV. Pour le coup, le nb de PDV est un indicateur important.

Un troisième exemple : les commerces alimentaires spécialisés, dont le CA progresse à un rythme soutenu et l’emploi aussi. L’évolution du nb de PDV n’est pas précisé mais il est au pire en déclin (ce qui signifie que le secteur favorise de plus grandes surfaces) ou stable (donc des locataires qui en moyenne ont un CA en hausse) ou qui augmente (donc plus de PDV, demande pour plus de locaux). Dans tous les cas, le secteur est plutôt porteur.

Oui, vous avez raison, il faut bien entendu prendre en compte toutes les informations dont au niveau macro :
- Nb de PDV
- Volumes de ventes
- Nb de défaillances d’entreprises
- Un horizon statistique de court/moyen terme (savoir que la France a perdu 50% de ses commerces depuis 1920 a certes une valeur historique mais pas vraiment opérationnelle ; 5, 10 ou 20 ans est sans doute plus pertinent)
- Le bon sens (f. post Philippe30, ci-dessus)

Et, bien entendu, une connaissance fine des zones locales, des quartiers.

Bonjour,

Vous parlez des locaux commerciaux coiffure, opticiens etc… mais j’ai une petite question.

Pensez vous que un local pro uniquement destiné au stockage pour des artisants du bâtiment par exemple, avec une pièce bureau, soit un bon compromis? J’en ait visité 1 la semaine dernière à un prix très attractif et j’ai obtenu 4 demandes de visites en 1 semaine avec une fausse annonce… cela vous parait il correct?

Le matériel se change me semble t’il et ce n’est pas dans les attributions du bailleur.
Un local équipé coiffeur avec arrivé d’eau et évacuation est toujours mieux qu’une surface vide.
De même pour une restauration où les extractions sont en place ou une boucherie avec les comptoirs et chambre froide   

L’idée n’est pas de louer un local de boucherie à un coiffeur et inversement mais plutôt de rester dans le métier correspondant à l’équipement en place.

Le fonds de commerce équipé se revend plus facilement que celui d’un tatoueur.

Qu’en pensez vous Trahcoh ?

Si l’emplacement a été bien choisi, généralement, l’annonce n’est pas celle d’un commerce vide mais d’un commerce en exploitation.

Comme évoqué plus haut en matière de locaux commerciaux, le locataire cherche souvent lui-même son remplaçant au moment de quitter les lieux (retraite, changement d’activité, déménagement, etc).

C’est donc le locataire lui même qui publie une annonce de vente de son fond de commerce, c’est lui qui organise les visites et souvent il continu à exploiter le local pendant la période de recherche de repreneur.

Sauf si c’est un local dont le fond de commerce n’a aucune valeur mais il ne faut pas investir dans ce type de locaux commerciaux. En effet une valeur élevée de fond de commerce est une garantie i) de solvabilité de l’exploitant (qui pourra si besoin payer ses dettes avec la vente de son fond de commerce) ii) d’absence de vacance locative, en effet pendant la période de cession du fond de commerce l’exploitant continuera à payer ses loyers qu’il exploite ou non le local iii) de succès de l’entreprise de l’exploitant (si le fond de commerce coute cher à acheter c’est que l’entreprise qui l’exploite est rentable…).