Lorentz : étude de cas immobilier (achat locatif qui deviendra résidence principale)

Sujet très proche de celui-ci : Tino : étude de cas immobilier (achat d’un T2 pour un enfant étudiant en LMNP)

Quelques différences quand même :
1) Déjà, il faut s’assurer qu’il va être légal de ne louer que un an. D’après ce que vous dites, il n’y aura pas d’événement justifiant de reprendre le logement ; c’est juste "parce que ça vous arrange". Donc,en location nue, un bail d’un an en vue d’un événement précis serait attaquable. Sauf si vous trouvez l’événement crédible et réaliste.
Si vous voulez le reprendre au bout d’un an, avec comme seule justification "pour habiter", le meublé est mieux adapté. Le bail arrivera à échéance à 1 an, il suffit de donner congé en respectant le délai et c’est bon.

Fiscalement :
2) si LMNP au réel : les travaux s’amortissent, donc faire des travaux puis cesser de louer rapidement ne permet pas de bénéficier des amortissements.
Si vous vouliez déduire ces travaux en charges (plutôt que les amortir) :
- ça n’est pas correct ; déduire une grosse quantité de charges pour créer du déficit, puis cesser la location, ça peut justifier un redressement fiscal.
- a priori, le déficit peut se reporter même si on ne loue plus le bien, pourvu qu’on ait d’autres biens en LMNP au réel ; donc cette manœuvre serait efficace (déficit "utile") mais scabreuse.

3) en location nue, revenus fonciers :
"micro au réel", ça n’existe pas. C’est soit micro, soit réel.
- Au micro, par définition il n’y a pas de déduction donc vous ne pouvez pas déduire des travaux.
- Au réel, vous ne pouvez déduire que dans la mesure où vous ne créez pas de déficit foncier imputable sur le revenu, sinon vous êtes engagé à louer nu jusqu’au 31/12 de l’année N+3 (exemple : 4000 € loyers HC, 2000 € de charges déductibles hors travaux : vous ne pouvez déduire que 2000 € de travaux, sinon votre revenu devient négatif et crée du déficit imputé sur le revenu global).

En bref :
- du point de vue de la légalité du bail, pour 1 an il faut faire du meublé.
- du point de vue fiscal, ni meublé ni nu ne sont très intéressants. En meublé, il serait tentant de passer beaucoup de charges (= ne pas amortir) pour créer du déficit que vous utiliserez sur les années suivantes sur les revenus LMNP au réel de vos autres biens ; mais je vous ai dit que je pensais que cette manœuvre est attaquable et peut vous valoir un redressement fiscal.

Enfin, sur la déclaration 2018 ou 2019 : à moins que le loyer 2018 n’ait été payé en liquide, il faut bien évidemment le déclarer. Vous ne pouvez pas vous permettre d’avoir un revenu visible mais non déclaré.