Sherdor : étude de cas immobilier (société adjudicataire et crédit bancaire)

effectivement,
il manques des informations pour pouvoir vous aider !

pratiquant les encheres,
il serait bien de préciser

- Vente aux enchères notariales ou judiciaire ?
- vous avez porter Sur-enchère ou juste enchérit sur sur-enchère ?
- prix d’adjudication et frais annexes (frais de dossier taxables, avocat, enregistrement aux impots, ….) ?
- votre cheque de banque est de …… ?
- avez vous consulter le cahier des charges et PV de description, + visite ?

et surtout

il semble que vous ne disposez pas des fonds …………..
pratique EXTREMEMENT DANGEREUSE lors d’enchères !!

ensuite à voir vos actifs, CA et bénéfices, reste à vivre, etc …..

Sherdor a écrit :

Certains d’entre vous pourraient ils participer à notre projet (investisseur heureux de le faire ?)

Le forum n’est pas destiné du tout à ce genre de … sollicitation/SOS/appel à l’aide, surtout pour un nouvel arrivant.
Concentrez-vous sur les solutions envisageables à votre financement et attention à bien garder les pieds sur terre.
Avez-vous vérifié que les taxes foncières/habitation ne soient pas trop élevées au vu de la superficie de l’ensemble ?

Bonjour à tous !

Je pense que mon appel à l’aide a été mal perçu…

Je vais préciser quelques éléments. Il s’agit d’une vente aux enchères suite à saisie.

Notre société est adjudicataire suite à une sur enchère… la procédure est donc terminée, sauf réitération des enchères.

Nous avons réglé :
- les émoluments des avocats (créancier poursuivant, et le nôtre);
- les frais de poursuites;
- les droits de mutation aux taux réduits 0,715 % car en effet j’ai mis en avant notre possibilité d’être acheteur revendeur (inscrits dans nos statuts)

Après contact avec l’avocat du créancier poursuivant, le bon sens laisserait penser qu’ils accorderaient un délai supplémentaire de paiement.

J’ai vu plusieurs banques : Crédit Agricole de notre région, Société Générale (notre banque, qui est aussi le créancier poursuivant), Crédit Mutuel, Banque Populaire Nord Est

J’attends des réponses de crédit Lyonnais (banque perso aussi) et la Banque Populaire occitane qui est notre banque pro (2ème) semble être open pour montage pour partie immobilière PRO avec travaux, et une autre partie en SCI sur la maison d’habitation.

Ce qui pose problème tient surtout de la politique des banques sur le financement : catégorique chez le Crédit Agricole = pas de financement PRO avec un immobilier privé, c’est-à-dire la présence de la maison sur le bien immobilier financé par PRO.
J’ai bien souri en disant "comment font les agriculteurs avec leur ferme ?" Réponse directe = séparation des biens à présent …

Je pense que cela découle de la loi Macron de 2014 protégeant les résidences principales des entrepreneurs… mais qui inversement changent les procédures des banques qui évitent en effet de mettre une résidence dans un projet pro car cela doit rendre plus difficile en cas de difficulté pour saisir.

En ce qui nous concerne, bien entendu on a mis en avant notre volonté d’être caution solidaire, et de mettre en garantie notre résidence actuelle. Notre résidence actuelle est estimée à 165 k€

Ce qui se profilerait, emprunt PRO sur partie immobilière PRO (évaluée 60 k€), et privé sur le reste via SCI, soit 38 k€.

Autre difficulté, mais je pense contournable = le jugement d’adjudication fait mention bien immobilier, et c’est tout. Dans le procès-verbal d’huissier il est mis en avant la maison d’habitation… puis le bâtiment PRO ensuite, avec 5 mots dessus et beaucoup de photo.

Les banques m’ont fait remarquer que c’est d’abord habitation mise en avant.

En ce qui nous concerne, nous avons investi environ 30 k€ en compte courant d’associé pour que la société s’équipe des actifs nécessaires à sa diversification et justifie notamment d’une taille suffisante, et de l’investissement en question.

Nous avons notre famille qui a engagé 10 k€ pour les frais de notaire, et peut-être 10 à 15 k€ à venir…

Un de mes clients pourrait investir 10 à 15 k prêts ou peut-être prise de capital (pour bénéficier de la défiscalistion à 25 % lois Madeline PME pour investissement en action sociétés non cotées).

Je vais réinjecter 5 k€ après c’est compliqué. Enfin, j’ai peut-être un autre ami qui pourrait nous aider 5 k€.

Je suis plus à la recherche de solutions déjà de solution de montages plus que de sauvetages "financiers" auprès d’investisseurs privés…

Je comprends que certains réagissent mal… mais entre l’adjudication (et donc fixation du montant d’achat du bien), j’ai réalisé plus de 7 versions différentes de business plan, j’ai pris plus de 20 contacts différents de toutes sortes quand j’ai compris les problématiques liées à cette maison au sein d’un investissement pro.

Pour moi toute solution était envisageable… Il est évident qu’un investissement sur court terme (1 à 3 mois) pour ne pas dépasser la date butoir est le plus simple, moyennant un intérêt.

Donc pour ceux qui imagine que je me suis réveillé 1 mois et 20 jours, qu’ils sachent que c’est face à la difficulté spécifique (habitation incluse dans un bien immobilier destiné à être financé par une société car dans un projet professionnel) que j’ai fini par trouver les coordonnées du forum.

Je me suis dit que certains d’entre vous pourraient avoir des idées ou avoir été confronté au problème vécu.

Je ne pense pas faire une demande plus intéressé que les autres participants qui donnent des conseils et retirent aussi un précieux enseignement pour continuer à vivre un parfait "bonheur d’investisseur…

Et prétendre n’avoir jamais été ici, ou y être sans être motivé par quelques intérêts et l’unique volonté d’aider son prochain serait pure hypocrisie.

Maintenant que ceux qui ont des suggestions à me soumettre, j’en serai vraiment ravi. Si cela gêne certains lecteurs, ne lisez pas ce topic.

Je suis ouvert à tout message privé également

Si je peux corriger sur le poste precedent

La SARL est adjudicataire ( la SCI aujourd’hui n’existe pas c’est une piste )

Je ne vois pas bien pourquoi il y a des frais de mutation reduit et une revente a 5 ans.

l’avocat n’a pas a verifier le financement du bien, c’est l’adjudicataire qui est responable en tant que donneur d’ordre.  ( Je comprends qu’il doit verifier la sovabilité mais en pratique cela est impossible entre le moment de se decider a se porter acquereur et l’enchere , il n’y a generalement pas le temps de faire intervenir la banque .. et le mandant se declare capable de payer )

@Sherdor, il me semble qu’une hypotheque ou un credit relai sur la RP actuelle serait la solution la plus sur .. qui a payer un peu plus cher le credit mais vous eviterez les 2 mois d’interet sur l’adjudication ( de tete 4,5% )

Cdt

M.erci je n’avais pas vu la ligne sur les frais reduits desolé.

Je suis d’accord avec vous pour les avocats mais personnellement je n’ai eu qu’une fois la demande souvent le cheque de banque a suffit

Bonjour.

ADJUDICATION AU TGI

Je vous confirme bien c’est la SARL qui est adjudicataire au TGI.

Effectivement, mon avocat ne m’a pas demandé si nous étions capable de financer le bien, et n’a pas demandé de chèque complémentaire pour nous engager.

Effectivement, il ne peut y avoir substitution d’adjudicataire, et c’est bien  la SARL qui doit payer le bien avant de pouvoir le revendre.

OUI j’ai fait l’erreur de croire que nos résultats en cours courant novembre 2018, donc prévisionnels
à l’époque suffiraient ..
… mais il ne m’est pas possible d’en faire de dépôt auprès des impôts avant avril … (j’ai contacté le service de télédéclaration).

En gros, en 2018, nous avons 18000 € de résultat net + 6300 € de DAP (dotation amortissement) soir une CAF de 24 300 €… cela nous donne en gros une possibilité d’endettement d’environ 96 000 € (en gros 4 fois la CAF, ou autrement dit, la banque considère que nous devrions être capable de nous désengager en 4 ans).

Cette capacité d’endettement est diminuée des montants en compte courant d’associé, sauf avec un engagement de les bloquer…. mais cela reste envisageable bien entendu.

On peut aussi abandonner quelques montants du compte courant d’associé en produit exceptionnel, ce qui va faire augmenter le résultat, générer de l’impôt sur les sociétés (15% car en dessous de 38000 € de résultat) mais chaque euros abandonné donnera 3 à 4 € de capacité d’endettement supplémentaire… cela pour ajuster notre besoins en gros.

MAIS (certaines) banques se basent les résultats de 2017 car les seuls officiellement déposé… et là la CAF n’est que de 7000 €… donc une capacité d’endettement moindre…

Là encore, chaque banque a une approche différente… sur une banque ils prennent la CAF et divisent par 12 = montant max du remboursement, et donc cela la durée de l’emprunt, cela donne la capacité d’endettement.

Voilà ce que je puis vous en dire et qui peut aussi expliquer la frilosité de certaines banques.

BUSINESS PLAN

Notre business plan est très détaillé. Il se compose d’une quarantaine de page, avec des approches concrêtes sur chacune de nos activités.

Il fait apparaître clairement notre profil, notre expérience à la dette de nos activités depuis 10 ans, notre patrimoine privé y compris épargne (je crois).

Il y apparaît l’intérêt géo-économique pour l’installation de ce nouvel établissement (région plus intéressante, plus de personnes, plus de pouvoir d’achat, culture plus adapté pour notre activité dans le domaines des chiens et chats)

Les potentiels de marché de chacune de nos activités y sont détaillé.

Nos ventes y sont détaillées et elles font apparaître un équilibre sur des ventes de marchandises (25 à 30 %), des ventes de produits "fabriqués" (40 à 45 % d’élevage canin, félin, conserves de produits de terroir) et de la prestation de service (25 à 30 %, pension canine, éducation, formation).

Cependant, les banques manquent cruellement de connaissance sur nos activités car nous ne correspondons pas à une structure type et connue (garage, boulangerie, etc)… donc elles ont du mal à évaluer le risque… Font ils partis du commerce de gros (c’est le NAF de notre société), ou plutôt de l’agriculture (élevage) ou encore de la chambre des métiers avec des activités de proximité…

… bref je pense que c’est aussi une difficulté, alors que pour nous, un avantage de basculer sur l’un ou l’autre de nos ventes selon les opportunités.

J’ai utilisé un générateur de dossier financier sur excel qui me permet d’être précis et juste… J’ai utilisé des informations factuelles de nos dépenses (depuis 10 ans), et il est vrai que j’ai été MINIMALISTE quant à mon business plan… ayant la volonté de montrer que sans une révolution de nos ventes nous pouvions accéder à ce projet d’investissement… notamment grâce à l’apparition de façon plus conséquente de l’activité de prestation de service.

DROITS DE MUTATION REDUIT

Concernant les droits de mutation réduits, ils ont été validés par le service des publications foncières.

Il faut effectivement qu’il y ait revente du bien dans les 5 ans et 2 ans quand il s’agit d’un bien à usage d’habitation (ce qui serait le cas).

Nous sommes dans les clous également pour la revente du bien en "partie", en lot quoi.

En effet, l’unité foncière est constituée de 3 parcelles cadastrales, sur l’une d’elle il y a le bâtiment PRO et sur l’autre, il y a la maison d’habitation.

Nous pouvons donc revendre l’un des éléments sans avoir à demander une quelconque autorisation, car il n’y a pas de modification de bâties sur la partie "revendue".

Concernant les droits de mutation, dans la mesure où une partie pourrait rester "propriété" de la SARL, effectivement, nous allons nous retrouver dans une situation de retard de cette partie des droits de mutation… certainement sanctionnable par une majoration (je pense 5 %) au niveau du service foncier.

N’ayant pas la réponse définitive de certaines banques (soit 100 % financement PRO, soit une partie PRO et une partie privée), c’était la seul option qui nous était offerte compte tenu de l’obligation de les payer au 30 janvier dernier.

Je vous remercie de vos réponses, j’ai pu retenir la possibilité de faire une demande auprès de la NEF (banque solidaire) qui sera peut être plus réceptive.

J’essaie de répondre du mieux à vos interrogations, je sais que mes réponses peuvent conditionner vos idées et suggestions.

Nous avons aussi fait une approche via l’emprunt hypothécaire, mais il repose là aussi sur des preuves de revenus stables et suffisants à titre personnel, ce que nous sommes incapable de faire actuellement et bien que tous nos engagements (emprunt et autre) soient réglés en temps et en heure.

Dernière information à 10h30

Suite à un nouveau contact avec la banque, nous avons un "accord de principe" sur une solution SCI complète pour tout le bien.

Bernard2K" a écrit :

Par ailleurs, dans tous les cas où c’est la SCI qui emprunte : il y a une difficulté, qui est que la banque doit d’abord accepter de débloquer les fonds à la SCI, alors que la SARL ne peut pas encore vendre puisqu’elle n’est pas encore propriétaire, puisqu’elle n’a pas encore payé la totalité du prix. Il faut donc soit que la banque fasse confiance à la SCI (ce n’est pas leur fort), soit un montage ad hoc, soit un prêt de tréso courte durée à la SARL. C’est là qu’un notaire ou un avocat d’affaires (ou un banquier de bonne volonté) pourrait aider à trouver le bon montage.

Nous nous dirigeons vers cette problématique.

Nous avons essayé d’aborder cela avec la banque, soit un accord notarié tripartite (engageant SARL avec SCI et financé par la banque) … mais ils n’étaient pas chaud pour cela… comme si nous étions des extra terrestre… et alors que c’est la même banque pour SARL et SCI (en projet de constitution)

Nous avons aussi pensé à nous diriger vers des plateformes de financement participatif sur du court terme en terme d’amortissement (6 à 36 mois), pour assumer un financement "relai".

Ce serait possible, ils attendent un accord de principe sur le financement possible SCI pour accepter le mécanisme qui serait une garantie de montage, a SARL ne pouvant pas assumer un amortissement de 100 000 € sur 36 mois…
C’est donc une piste envisageable, avec un intérêt assez élevé de 4 à 7 % mais comme il s’agit d’une sorte de prêt relai, c’est envisageable.

Et pour finir j’attends une réponse de la même banque pour un financement pour partie PRO immobilier, et le reste en SCI.
L’avantage serait un montage plus rapide pourla partie PRO, donc une disponibilité des fonds au moins pour partie de l’aquisition (60 %) à compléter par des apports / aide extérieures pour respecter les délais de paiement du TGI.

La problématique pour ma conseillère : la description du bien et surtout le jugement d’adjudication qui ne distingue aucunement la valeur du bien immobilier PRO et celle de l’habitation … ce qui pose problème aussi sur la garantie hypothécaire.

… bref … c’est plus un problème de montage (complexe) que de financement… selon nos échanges avec ma conseillère … et moi je suis en stress total évidemment (désolé des réponses guidées par cet état)

Dernière modification par Sherdor (07/02/2019 10h35)