Allocation de Swensen pour l'organisation de son patrimoine ?

Même pas, mais il suffit de parcourir ce forum pour voir que des rendements bruts de 10 % ne sont pas rares en province. A la louche, 100.000 euros rapportent 10 000 / an soit 833 / mois.
Ce qui correspond au loyer que paye un locataire alors que si le même locataire empruntait ces 100 000 euros sur 20 ans pour l’achat de sa RP, il aurait une mensualité de 524 euros ( source : meilleurstaux.com)

Dernière modification par toufou (19/08/2017 10h18)

Je ne suis pas agent immobilier, j’ai juste exposé des chiffres, auriez vous des objections dessus ?

Je ne dis pas que la RP est l’alpha et l’oméga mais vous avez dit des choses inexactes au minimum, et fausses au maximum comme "la majorité de la charge sont les interêts". Je vous ai donné un exemple ou même à Paris cela n’est pas vrai (je vous laisse imaginer la province).

Le loyer d’un (vrai) 3p à Paris c’est 1900-2200 euros CC, le remboursement de crédit 2800 sur 25 ans CC (300 euros de charges environ). Il y a 600 euros de plus mais dans un cas on est "short immo". Sur un tel bien les DDM sont amortis en 2 ans de loyer HC avec une stagnation des prix.

On peut d’ailleurs assimiler le loyer à "une valeur temps" d’une option que l’on vendrait en attendant la baisse, et que l’on payerait chaque année.

Libre à vous de mettre une RP au passif, je faisais juste un objection pour expliquer pourquoi je le mettrais à "l’actif" (et pourquoi).

Dans votre liste de charges l’imposition est fausse, elle néglige l’impact du LMNP ou micro foncier selon le régime et la déduction des charges (type intérêt d’emprunt)

Hidalgo a écrit :

http://images.math.cnrs.fr/emprunts-men … -taux.html

Dans cet exemple le taux annuel pris est de 4,8%, avec cette base de réflexion la première mensualité est donc composée effectivement de 60% d’intérêts. Si vous prenez les taux du moment autour de 1,6-1,8% sur 20 ans la part de capital remboursée est beaucoup plus importante.

Bien sûr on est tous d’accord pour dire qu’un bien doit être gardé un minimum de temps avant la revente mais tout dépend de l’environnement de marché (taux, prix immobilier…).

Ne pourrions-nous pas regarder le placement de sa RP avec le TRI ? Combien j’ai dépensé en tout et combien cela m’a rapporté à la vente

Hidalgo04 a écrit :

Dans la grande majorité des credits immo classiques le banquier s’assure toujours que la majeure partie des intérêts seront payés les premières années.

Visiblement,  pour faire une telle remarque,  vous n’avez pas bien compris comment fonctionne le remboursement d’un crédit (à échéances constantes). Dans chaque échéance les intérêts representent le même pourcentage du capital qui reste du (au moment de l’échéance). Donc bien évidemment,  quand le capital restant dû est plus élevé,  le montant des intérêts payés est plus élevé.

Il existe d’ailleurs des crédits qui se remboursent autrement que avec des échéances constantes  (même s’ils sont moins utilisés : en général le client qui finance à crédit un achat immobilier souhaite des échéances constantes, et même en cas de variation possible des échéances on évalue au départ le montant des échéances si les indices pouvant faire varier l’échéance sont stables).

Mais ce n’est en aucun cas "le banquier s’arrange pour que les intérêts soient payés en premier". Le banquier se fiche de ce qui est payé en premier. Il fera payer les intérêts et le capital, de toute manière.