Bouquiem : étude de cas immobilier (division officielle d'un lot de 2 studios)

J’en pense que :
- vous achetez un seul appartement. C’est un seul lot de copropriété, donc c’est un seul appartement, car ce sont les papiers qui disent ce qu’on achète, ce dont on devient propriétare, et le cadastre et l’EDD disent que c’est un seul appartement.
Il a été aménagé en 2 "chambres équipées", qui ressemblent à deux studios, c’est une chose, mais ça n’en fait pas deux appartements pour autant.
- en louant chaque studio comme étant un logement indépendant, vous pourriez tomber sous le coup de l’article L111-6-1, du fait qu’un des deux appartements fait 13 m² Carrez, donc moins de 14 m² en surface Carrez. Ca semble très improbable que quelqu’un vous cherche des poux dans la tête à ce sujet là, mais pas impossible (impossible n’est pas français…)
- en revanche, depuis que la colocation à baux multiples permet 9 m² minimum, vous pourriez louer chaque "studio" par un bail de colocation. Si, au moment de signer le bail, le candidat à la location s’en étonne, vous lui dites "je crois que c’est parce que les deux appartements ne sont pas totalement divisés officiellement, je n’y comprends pas grand chose, mais mon notaire m’a dit de faire comme cela. Sachant qu’il n’y aucun parties communes entre les deux logements, ça ne change rien pour vous, n’est-ce pas ?"
- en revendant séparément les deux appartements, vous tomberiez effectivement  sous le coup de l’article L111-6-1 ; donc un notaire censé devrait refuser cette vente ; et avant lui, le géomètre et le notaire que vous chargeriez d’officialiser cette division devraient la refuser.
- à voir quand même s’il n’y aurait pas moyen de remonter un peu le plafond, ou baisser le plancher, ou prendre un peu sur le plus grand studio, pour gagner ce m² manquant !

J’ajoute que, compte tenu de ces divers inconvénients, le prix devrait être plus bas que pour deux studios "officiels" qui feraient un peu plus de 14 m² Carrez. En fait, je trouve qu’ils devraient être vendus au prix d’un seul appartement, qui ferait la totalité de la surface (soit 28 m² Carrez et 50 m² total), sans presque tenir compte de cette division qui pose plus de problème qu’elle n’en résout. Mais vu que vous posez vos questions APRES avoir signé le compromis, il est un peu tard pour négocier le prix.

Dernière modification par Bernard2K (29/03/2019 16h33)

En fait, j’ai supposé qu’il y a un seul lot de copropriété. Mais à vous relire ce n’est pas évident. Cette vérification est la base. Achetez-vous un ou deux lots de copropriété ? A vous de vérifier.

Bonjour,

Le cas m’inspire les commentaires suivants :

1 - Concernant le règlement de copropriété (RDC) :
Quels sont les biens que vous envisagez d’acquérir ? Il y a t’il un lot ou plusieurs lots ? Quelle est la description du lot (ou des lots) ?
Si vous avez le moindre doute, vous pouvez consulter la fiche d’immeuble (il vous suffit de disposer de la référence de la parcelle sur laquelle l’immeuble est bâti) puis la fiche du lot auprès du service de la publicité foncière dont dépend le bien.  Vous aurez ainsi accès aux références du RDC et éventuellement à celles  de l’état descriptif de division (EDD) s’il est distinct, à celles des éventuels modificatifs.
Au delà de la possibilité légale de diviser le lot (message 3), regardez également si le RDC n’interdit pas la division des lots…

2 - Si le précédent propriétaire n’a pas déclaré le changement de consistance du lot et éventuellement certains travaux, vous vous exposez à une augmentation assez importante de la taxe foncière…
En effet, la valeur locative cadastrale est calculée à partir de la surface pondérée des locaux qui est obtenue à partir de la surface au sol des locaux et de la liste des élèments de confort présents dans le local. Ces deux points sont explicités dans les articles 324 L et suivants de l’annexe 3 du code des impôts.

Le fait de diviser un local en 2 à deux conséquences (et ceci indépendamment de l’existence d’un ou deux lots, l’administration fiscale se base sur la notion de local) :

- On double le nombre d’éléments de confort puisqu’ils sont présents dans les deux lots et donc on augmente la surface pondérée car chaque élément de confort correspond à des m2.

Quelques exemples qui doivent s’appliquer sur le lot (article 324 T) :
Eau courante : 4 mètres carrés
Electricité (par installation quelle que soit l’utilisation du courant) : 2 mètres carrés ;
Par receveur de douches ou bac à laver : 4 mètres carrés ;
Par lavabo et autre appareil sanitaire : 3 mètres carrés ;
Egout (raccordement au réseau d’) par local : 3 mètres carrés
soit à minima 16 m2

- 0n augmente le nombre de m2 de surface pondérée liés à la surface.
En effet, la surface pondérée se calcule par tranche. Il y a 3 tranches, une entre 0 et 20 m2, la seconde entre 20 m2 et une surface qui dépend de la catégorie de l’immeuble , et la troisième au delà. La tranche 1 est affecté d’un coefficient supérieur à 1 qui dépend aussi de la catégorie de l’immeuble, la tranche 2 d’un coefficient 0,9, la tranche 3 d’un coefficient 0,75 (article 324 O). Le fait de diviser un local en 2 fait passer 20 m2 de la tranche 2 à la tranche 1, soit si le local est en catégorie 5, 11 m2 de surface pondérée en plus…

PS : je n’ai pas tenu compte (pour simplifier !) des coefficients correcteurs qui peuvent s’appliquer… et changer le rapport entre les m2 liées aux élèments de confort et ceux liées à la surface du lot…

Canyonneur

Bernard2K a écrit :

J’en pense que :

- en revanche, depuis que la colocation à baux multiples permet 9 m² minimum, vous pourriez louer chaque "studio" par un bail de colocation. Si, au moment de signer le bail, le candidat à la location s’en étonne, vous lui dites "je crois que c’est parce que les deux appartements ne sont pas totalement divisés officiellement, je n’y comprends pas grand chose, mais mon notaire m’a dit de faire comme cela. Sachant qu’il n’y aucun parties communes entre les deux logements, ça ne change rien pour vous, n’est-ce pas ?"

Pour ma part, ayant une maison appartement qu’il m’est impossible de diviser compte tenu de l’obligation de création de places de stationnement imposées par le PLU, j’envisageai de procéder comme vous le dites. J’aurai effectué cette division sans en informer les impôts ni la mairie et je comptai faire des baux de colocation individuels, mais je m’interroge sur la légalité de ce procédé? Tout en sachant que les divisions que je souhaitais effectuer comporteraient pour chacune un espace privatif comportant une SDB, un WC, une cuisine (mais un compteur général pour tous les locataires car je louerai en meublé avec forfait de charges). Et j’aurai mis en commun dans le bail une pièce quelconque que je ne souhaitai à l’origine pas attacher à la location mais que finalement j’aurai incorporé. Mais cette solution me parait "trop facile". Je m’interroge notamment sur quels éléments doivent être en commun dans une colocation (afin qu’en cas d’un quelconque contrôle je n’ai rien à me reprocher), et j’ai pas réussi à trouver cela malgré mes recherches (une cuisine, un salon…) Cette liste existe t-elle?
Etant précisé que je souhaite rester dans la légalité, et que si je ne trouve pas une solution sécurisée à 100% je ne réaménagerai pas la maison de cette sorte et je ferai une colocation "classique", ce qui sera beaucoup moins rentable.
Quelqu’un a t-il trouvé une solution sure et légale (vis à vis du PLU) à ce problème?