Arno433 [13] : étude de cas immobilier (possibilités d'investir à nouveau ?)

Bonjour Arno433 (J’aurais préféré Arno442 ou Arno41212 personnellement m’enfin :-) )

Ces livres vous donneront en effet beaucoup de connaissances qui vous permettront de corriger les erreurs que vous avez pu faire et éventuellement arbitrer ces 2 investissements.

Premier constat assez simple :

Ces 2 biens même s’ils concourent à votre enrichissement en remboursement de leur valeur, vous obligent chaque mois à sortir de l’argent de votre poche.

Car sauf erreur de ma part, le loyer ne couvre pas l’ensemble des charges (crédit, charges de l’immeuble, TF ainsi qu’impôts sur les loyers notamment)

Passer en location meublée au départ des locataires pourrait être une idée mais les livres que vous lirez vous donneront certainement les clés pour le faire correctement.

Concernant votre question en calculant à la grosse louche, les banques prenant généralement 70% des revenus locatifs en compte :

566 + 655 + 500 (votre loyer) / 2200€ (nets?) + 650*0.7+ 850*0.7  nous donne un ratio d’endettement à 53% environ.

A moins que vous empruntiez avec votre compagne, vous êtes déjà au taquet de ce qu’il est possible de faire pour ces projets généralement sauf à avoir crée une relation de confiance avec votre banquier et avoir un historique d’opérations très rentables ce qui n’est pour le moment pas le cas.

(Sous réserve que je n’ai pas raté un élément de revenus supplémentaires dans votre message)

Bonjour Arno,
Il ne me paraît pas absurde lorsque l’on a une capacité d’épargne d’investir comme vous l’avez fait avec un cash flow légèrement négatif. Je l’ai fait pendant 30 ans pour mon plus grand bien et croyez moi, si j’avais lu des recettes miracles plutôt que remué des pots de peinture je n’aurais pas beaucoup avancé en cherchant le top du top de l’optimisation qui n’est pas obligatoirement la solution adaptée à chaque profil (profession, revenus, goûts, secteur géographique, avidité, aptitudes techniques etc etc).

Les sommes en jeu vous permettent de capitaliser et d’obtenir un rendement meilleur que n’importe quel placement plan plan. À mes yeux, vous n’avez pas commis d’erreur, la pire restant de cogiter au mieux qu’il faudrait faire et ne jamais le faire ou se planter au hasard d’une évolution du cadre légal. Là, vous maîtrisez ce que vous faîtes et vos factures. Pour moi, une situation qui paraît saine (je ne connais pas cependant les montants empruntés et les durées) ne mérite pas que l’on retourne la table pour un mieux potentiel très hypothétique même si ultra théorisé avec quelques belles histoires -rares- pour conforter le tout.

Le livre que vous citez vous permettra éventuellement d’optimiser si un conventionnement est possible. Pas toujours judicieux, ça peut rendre le bien moins liquide.

Pour mon pseudo, je m’attendais plutôt à un terme concernant la finance et non pas concernant le foot, d’ailleurs je n’y connais pas grand chose dans ces deux domaines 😄.

Concernant mon premier prêt, il me reste environ 9 ans. Pour le deuxième, c’est beaucoup moins drôle car il me reste 23 ans.
Effectivement, l’apport pour mon premier investissement était plus important que pour le deuxième.

J’attends de recevoir le livre et je pourrai réfléchir à l’éventualité de revendre le premier appartement pour pouvoir investir différemment. Ou peut-être revendre le garage pour pouvoir faire un apport.
Enfin bref j’ai du boulot sur la planche.
Merci d’avoir pris le temps de me répondre en tout cas.

Effectivement, avec un 2ème emprunt pour encore 23 ans, vous aimez vous mettre la corde au cou.
ça reste une forme d’épargne mais il va falloir jouer de la calculette pour arbitrer.
Vos revenus du travail peuvent-ils augmenter à court ou moyen terme ?

On peut imaginer que le congé parental n’a pas vocation à se prolonger indéfiniment et que vous retrouverez l’aisance nécessaire.
Je reste persuadé qu’il faut déconseiller des endettements aussi longs.
Je suis gêné par la durée restant à rembourser pour le 2ème emprunt qui laisse imaginer une rentabilité vraiment pas folichonne, qui plus est sur le très long terme. Le cash flow va encore se dégrader avec les travaux.
Ces logements entrent-ils dans un dispositif défiscalisant ?

Je ne souhaite pas être catégorique juste modestement faire garder en tête les risques réels même si un discours moderne presque unanime laisse imaginer qu’il ne s’agirait que d’une vue de l’esprit.
Avec un peu de recul on observe quelques opérateurs très doués pour lesquels ça marche et fort (certains désinvestissent bien avant le terme), quelques autres qui s’accommodent d’une réalité plus ou moins tronquée et enfin de nouveaux investisseurs hyper contents d’avoir trouvé sur leur tableur un CF positif ad vitam aeternam…

L’endettement très long terme me semble judicieux selon un profil spécifique hyper optimal qui me semble tout sauf le profil de l’investisseur immobilier français y compris les bons.
Je racontais il y a quelques années les déconvenues d’un déjà très gros investisseur qui s’est laissé convaincre d’encore plus gros, encore plus longtemps et… patatras. ça nous a servi de leçon dans le secteur à moi et quelques autres.
Je reste un adepte confirmé de chi va piano va sano… avec un vrai patrimoine financé, pas dans 25 ans, et le tout en dormant sereinement (j’ai besoin de sérénité).

Bonjour,

rapidement, pour votre idée de revendre votre second bien en conservant le garage, soyez vigilant sur la garantie prise par la banque sur ces deux lots. En fonction, il vous sera possible ou non de revendre seulement l’appartement et de conserver le prêt sur le garage.

Pour la première idée de rallonger le prêt du premier bien, les banques avec qui j’ai eu affaires m’ont toujours dit refuser de refinancer sur une durée supérieure à la durée initiale du prêt, mais je n’ai jamais approfondi ce sujet.

Bien à vous,

Dr. Minimal

Alors concernant la revente du deuxième bien, je ne compte pas garder de prêt. Je revends juste l’appartement et ça devrait me suffire pour rembourser l’intégralité du prêt.

Pour la plus-value, je ne compte pas en faire, la location pendant deux ans m’auras presque remboursé les frais de notaire.

Alors en gros j’ai payé l’appartement avec le garage 167 000 euros, donc 180 000 avec les frais de port.
Je compte revendre l’appartement 169 000 (j’j’ai fais quelques travaux) et je garde le garage. L’appartement a une place de parking.
Voilà je ne sais pas si c’est possible et si c’est une bonne idée.

Merci pour cet éclaircissement, je vais regarder pour le prix auquel le garage avait été estimé.

Et pour l’idée de vouloir prolonger le premier prêt afin de réduire les mensualités et donc pouvoir dégager un cash Flow positif, vous en pensez quoi ?

Bonjour,

Vu les taux bas il ne serait pas intéressant de faire racheter (ou renégocier) le crédit numéro 2 également ?

Dans le cas contraire, peut-être faire rallonger le crédit de 2 ans (Ça se passe avec l’accord de la banque) comme proposé sur l’offre de prêt. 

Autre solution en attendant de vendre (si c’est le choix final), ce serait de suspendre quelques mois les mensualités pour retrouver un peu d’oxygène.

Dernière modification par Gwen11 (07/08/2019 07h32)

Bonjour,

les foreumeurs ne peuvent pas vous donner de réponse éclairée sur "revendre ou non" tant qu’on ne sait pas :
- prix d’achat de chaque appartement ; prix financé à combien en apport, à combien en prêt ? Prêt sur quelle durée et à quel taux ?
- année d’achat.
- prix de revente estimé net vendeur ?
- quel est votre taux marginal d’imposition ?
- revenus fonciers au réel ou au micro ?
- date de signature des baux ? Ce sont bien des baux de 3 ans ?

Remarques :
- vous devez apprendre à calculer une rentabilité et un cashflow afin de pouvoir continuer dans le domaine de l’investissement locatif. Y compris la fiscalité. Sinon, trouvez quelqu’un qui le fait pour vous ou utilisez le site rendement-locatif. Là, vous empilez les chiffres mais sans faire de calculs. Vous ne dites pas non plus combien ça vous coûte en fiscalité, on dirait que vous ne savez pas le calculer ! Vous ne pouvez pas investir des centaines de milliers d’euros sans savoir faire ces calculs !

- sous réserve des chiffres complémentaires demandés ci-dessus, le rendement me semble d’ores et déjà très bas. Or, pour revendre un appartement occupé par un locataire, l’acheteur achète, en bonne partie, un rendement. Donc, vos appartements risquent de se vendre nettement moins cher s’ils sont occupés que s’ils sont vides. Donc, il faut d’ores et déjà réfléchir à revendre vide : soit un locataire vous rend service et s’en va, soit vous lancez la procédure de reprise pour vente (sachant que le congé doit être envoyé un peu avant 6 mois avant l’échéance du bail).

comme j’ai envie de continuer à investir, je suis un peu bloqué actuellement.

- à 53 % de taux d’endettement, vous êtes déjà surendetté. Votre "envie" d’investir, c’est ce qui peut vous mettre dans la merde pour le restant de votre vie. C’est très bien d’avoir une envie (car on ne fait rien sans une envie à la base), mais une personne avisée travaille sur cette envie jusqu’à ce qu’elle soit transformée en projet soigneusement pesé, calculé, planifié, ou bien à ce qu’elle ait renoncé à cette envie car manifestement pas possible, pas si intéressante que cela, à repousser à quand tel et tel critères seront réunis…

- enfin, pour répondre à votre question sur la capacité à emprunter : les banques refuseront très probablement de vous prêter et en faisant cela elles vous rendront service. Pour ce qui est d’allonger la durée du prêt : les banques s’y refusent en général. Il me semble qu’elles considèrent, non sans raison, que cela relève du défaut de paiement. Vous pourriez peut-être trouver une autre banque qui accepte de racheter le premier prêt sur une durée plus longue. Néanmoins, ce n’est pas sûr du tout que ça suffise pour ré-emprunter car vous êtes, de facto, surendetté.

Dernière modification par Bernard2K (07/08/2019 13h46)