SC Tangram de Spirica : fonds de fonds immobiliers

Le but des assureurs est aussi de faire moins de fonds euro et plus d’unités de compte. Globalement sur un contrat type, on pourra faire 80% euro et 20% UC Tangram au lieu d’un 100% euro.

+ : un rendement à la carte pour l"assuré : euro ou UC peu risquée si besoin
-  : des frais en sus

Voici la fiche publiée sur MPL
SC Tangram

Bonjour à tous,

Je souhaite vous livrer certaines de mes réflexions. Cela me permettra de les confirmer ou de les infirmer…

Sur une AV Spirica, nous pouvons « investir » en immobilier sous 3 formes.
- SCI (telle que SC Tangram) : frais réduit à la souscription mais une bonne partie du patrimoine n’est pas détenu en direct et nous avons mécaniquement une superposition de frais
- SCPI : frais de souscription relativement élevé, si j’investis sous cette forme c’est pour un projet à long terme (8 à 10 ans mini.)
- les foncières (URW, Klepierre,…) : le risque me semble plus important, et mon besoin de liquidité pourrait apparaître à un moment où le cours des foncières n’est pas intéressant (exemple : août, septembre 2019). À l’achat, pour ne pas investir une grande partie de mon épargne au plus mauvais moment, il est possible de planifier un achat régulier d’un montant identique relativement modeste (principe bien connu : en cas de baisse du cours, nous acquérons plus de parts à un prix plus intéressant).

Ainsi, pour me constituer un portefeuille de foncières, si je dispose d’une somme importante à un instant T, je me dis que je peux investir en SC Tangram et effectuer, a posteriori, régulièrement des arbitrages vers les foncières afin de lisser le prix d’achat.
À 0,5% de frais (jusqu’à la fin de cette année), je me dis que cette une solution viable…
L’autre possibilité serait de placer cette somme en attente sur le fond Euros Général Spirica mais je m’attends à un rendement bien inférieur.

Et vous ? Pourquoi choisiriez-vous cet investissement en SCI à la place des SCPI ou des foncières ?
Cet investissement en SCI, l’envisagez-vous à la place des fonds Euros pour conserver un rendement intéressant sans avoir les inconvénients des SCPI ou des foncières ?

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Édit (11h49) : une 4e forme d’investissement est possible, les OPCI. Mais, les frais (notamment les frais de gestion) associés à ce type de support sont tels que je n’en espère pas grand chose et que je ne vois pas d’intérêt à détenir de tels supports. Je n’ai pas chercher à comparer les frais de gestion d’une SCI par rapport aux OPCI, rassurez-moi… ils sont plus faibles !?!

Dernière modification par PierreP (26/10/2019 11h58)

Pour information, prolongation de l’offre de frais réduits à 0.5% jusqu’au 31/03/2020 :



D’où quelques "questionnements" sur la pertinence de cette SC.

Woyal j’ai cherché une répartition par SCPI dans le patrimoine de cette SC comme ce que vous avez mis mais n’ai rien trouvé. J’aimerais en disposer à jour afin de savoir ce qu’ils achètent avec les fonds arrivant.
Quelqu’un aurait-il un lien du rapport périodique édité ?
Je trouve cela très opaque, on ne trouve rien sur le site de Amundi et tous ceux qui vendent ce fonds se gardent bien de lister et tenir à jour la répartition précise du patrimoine, en dehors de jolis camemberts avec la part bureaux commerces etc.

Pour ma part je déconseille vivement ce genre de produit que Amundi a très bien su sortir pour surfer sur la vague des fonds de SCPI. Au vu de la manière dont ils gèrent OPCIMMO, c’est tellement opaque, que là j’ai encore plus l’impression qu’ils font un peu ce qu’ils veulent des fonds sans avoir à en référer.

Bonsoir,

Si j’en crois Quantalys la valeur de la part est passée de 203.18 au 24/08/2019 à 212.31 au 27/12/2019 soit une évolution de +4,5% en 4 mois !

Loin de moi l’idée d’en faire de la pub, au contraire je trouve cela très suspect et renforce mon inquiétude.

Cordialement

Bonsoir,

après il est bien noté dans les statuts pour l’évaluation des prix des scpi:

SC Tangram a écrit :

Les parts de SCPI sont évaluées:
Pour les SCPI à capital variable, à leur valeur de retrait;
Pour les SCPI à capital fixe, à la moyenne des prix d’exécution des quatre dernières confrontations sur le marché secondaire, ou à leur valeur de réalisation si le marché des parts n’est pas suffisamment actif.

On est d’accord, la notion de marché actif est purement subjective et on ne sait pas à l’instant T quelle est la valorisation appliquée…

Sans rentrer trop dans les détails, Fructipierre(10% de l’apport) a vu passer le prix vendeur de 488€ à 535€, France investipierre et accès valeur pierre à peu près stable, et pour finir pierre sélection sans débouché…

La dernière valorisation de la part faite le 27/12 d’après quantalys correspond au plus haut de Selectirente qui la siic où ils ont mis 15m€ lors de l’augmentation de capital, correspondant à 4,2% d’appréciation par rapport au prix de l’AK (90,50€ / 86,80€).

Si on considère que Spirica n’a pas vendu toutes ses parts (s’ils ont réussi à vendre 240m€ de ce support en 3mois, je leur tire mon chapeau mais je n’y crois pas) et qu’à priori il n’y a pas d’autres assureurs qui en auraient pris (d’après mes recherches), nous serions avec un nombre de part identique à la création (avec possiblement des dettes pour financer les nouveaux actifs)…

Au passage, je n’ai pas trouvé dans les statuts de limitation sur l’endettement… donc faudra voir tout cela lors du premier rapport.

Par contre, fond accessible que sur AV (et pour l’instant que chez spirica), donc pas de représentation aux instances pour les clients, les assureurs ont donc les pleins pouvoirs.

Bonjour,

L’information sur la création d’une Joint Venture entre d’une part Unibail, d’autre part Credit Agricole et La Française met d’après moi Tangram au coeur de cette stratégie.
Je pense que La Française et Credit Agricole assurances anticipent une collecte record sur les supports immobiliers dans les années à venir.
Je pense que  les SCI Tangram (et celle de la Française) sont les fers de lance de ces sociétés de gestion  pour capturer ces flux venant de fonds euros ou en substitution, et donc très averses au risque.
Je trouve donc logique que le contenu de ces SCI privilégie les biens qui préservent la valeur, au détriment des TDVM. Et ne suis pas surpris de retrouver les produits paquebots d’Amundi Real Estate, tout cela est la même maison.

Je trouve très rassurant que Credit Agricole et La Française puissent, en alignement d’intérêt, s’approvisionner abondamment auprès d’Unibail (dont les centres commerciaux ont un tropisme haut de gamme) qui justement a besoin de céder des actifs: il s’agit d’après moi d’une complémentarité parfaite, tellement les uns ont besoin de sourcer des biens de qualité et bien gérés (par Unibail) et l’autre de poursuivre son programme de cession avec visibilité et des prix de marché.
Ainsi Tangram  devient pour Credit Agricole assurance le vecteur immobilier à vocation peu risquée qui doit peu à peu remplacer le fonds euro. Avec davantage de risque et de rendement naturellement. Mais "paquebot" plutôt que vedette rapide, et répondant aux attentes de l’assurance vie, de plus en plus outil de transmission que de valorisation agressive du capital. Enfin, Tangram va devenir  un instrument pour accéder aux très grosses transactions, inaccessibles à la plupart des acteurs du marché.

C’est dans cet esprit que j’en ai mis 25% de ma récente souscription.

Ok Skywalker,
Je continue ma petite ligne de Tangram chez Spirica en profitant des frais d’entrée à 0,5% jusqu’à fin mars.
Yg

Pour info pas mal de nouveaux détails sur la composition dans le rapport de gestion publié ici : SC Amundi Immobilier Tangram en assurance vie

edit : doublon avec le rapport cité qq msg plus haut…

Dernière modification par rayben (03/03/2020 19h34)

moi je me demande si il ne serait pas un bon choix de revendre ce fonds et son homologue capimmo si les 2 conditions suivantes sont réunis:

1/ encore une forte baisse du marché action ( qui a déjà mal remonté actuellement )

2/ que les sci n’aient elles comparativement que très peu baissées.

Car la récession est effectivement très forte alors l’immobilier va en pâtir et il me semble que l’espérance de gain sera alors plus forte sur le marché action qu’un fonds qui fera entre 3 et 5% par an à l’avenir.

Galessin a écrit :

moi je me demande si il ne serait pas un bon choix de revendre ce fonds et son homologue capimmo si les 2 conditions suivantes sont réunis:
1/ encore une forte baisse du marché action ( qui a déjà mal remonté actuellement )
2/ que les sci n’aient elles comparativement que très peu baissées.
Car la récession est effectivement très forte alors l’immobilier va en pâtir et il me semble que l’espérance de gain sera alors plus forte sur le marché action qu’un fonds qui fera entre 3 et 5% par an à l’avenir.

Je me suis également posé la question car j’ai 15% de mon petit patrimoine investi dans 3 sci, Capimmo pour moitié, 1/3 pour Aviva Immo Selection et le reste sur Tangram.
Mais je n’ai pas bougé pour plusieurs raisons :
- j’ai 64 ans, il me faut sécuriser mon patrimoine et ces sci jouent bien ce rôle avec peu d’immobilier côté, 2,5% pour Capimmo Reporting Capimmo.
- mais au regard de ce qui s’était passé fin 2018, je pense que Capimmo notamment va investir sur des foncières à prix cassé et profiter un peu de leur rebond probable. Je ne veux pas me priver de cette appréciation possible de la valeur de ces sci.
- personne ne sait, surtout pas moi, si les marchés ont atteint leur point bas.
- plutôt que faire un "all in one" des sci vers les actions, je vais profiter de mes pea et pea-pme pour investir mon épargne disponible mensuelle sur des etf ou  opcvm choisis, au fil de l’eau en espérant accompagner le mouvement de rebond de moyen terme.
Yg