Paref : gestion de placements et fonds immobiliers

GoodbyLenine · #51

Résultats 2016 publiés : www.actusnews.com/documents_communiques … 6-vdef.pdf (Tous le chiffres progressent vs 2015).

Les négociations en cours avec Fosun continuent et "devraient aboutir dans les prochains jours".
Dividende 2016 de 2€ (vs 3€), sans impact sur l’offre Fosun qui était de "75€ dividende 2016 attaché".

Une information instructive (et pas que pour PAREF) : sur 10.2 M€ (5.6M€ en 2015) de commissions de souscription et 4.2M€ 3.7M€ en 2015) de commission de gestion, PAREF a reversé 7.9 M€ (3.7 M€ en 2015) de "commissions variables versées aux distributeurs et délégataires de gestion", soit 77% (66% en 2015).

kenjin · #52

Dernières nouvelles en date de ce soir : Signature des accords relatifs à l’acquisition de PAREF par Fosun, soit :

Actusnews Wire le 10/04/2017 a écrit :
Signature des accords relatifs à l’acquisition de PAREF par Fosun
Suite à leur annonce du 6 février 2017 relative à la signature d’une lettre d’offre ferme, Fosun Property Holdings Limited (Fosun), PAREF et 4 actionnaires de PAREF (APICIL, GESCO, MO1 et le groupe Lévy-Lambert) annoncent la signature des accords relatifs à l’acquisition par Fosun de 604.473 actions PAREF à un prix de 75 EUR par action (dividende 2016 attaché), soit 50,01 % du capital de PAREF.

Fosun, PAREF et les 4 actionnaires de PAREF mentionnés ci-dessus, ont ainsi signé un contrat par lequel :

APICIL, GESCO, MO1 et le groupe Lévy-Lambert cèdent à Fosun 494.473 actions PAREF, soit 40,91 % du capital ; et
Fosun bénéficie par ailleurs d’une promesse de vente qu’elle s’est engagée à exercer irrévocablement de la part d’Anjou Saint Honoré, société contrôlée par le Groupe Lévy-Lambert, portant sur un maximum de 110.000 actions, soit 9,10% du capital de PAREF, exerçable au même prix que celui de l’offre publique avant l’ouverture de l’offre publique ou immédiatement suivant la publication par l’AMF des résultats de l’offre publique, afin de lui permettre de détenir à l’issue de l’offre publique 50.01% du capital et des droits de vote de cette dernière (soit 604.473 actions) au sens de l’article L. 233-7 I du Code de commerce1 et pour un nombre d’actions lui permettant d’atteindre ce seuil.

L’acquisition de ces actions est subordonnée à la réalisation des conditions suspensives suivantes :

l’approbation par l’AMF du changement de contrôle de PAREF Gestion en raison de l’opération ;
l’établissement d’un rapport d’expertise réalisé par Valphi, représenté par M. Emmanuel Dayan, expert indépendant nommé par PAREF en application de l’article 261-1 I du Règlement général de l’AMF, attestant que les modalités de l’offre publique d’achat sont équitables, d’un point de vue financier, pour les actionnaires de PAREF ; et
l’approbation par l’assemblée générale annuelle et l’assemblée spéciale des détenteurs de droits de vote double de PAREF de la suppression des droits de vote double et de la transformation de la structure de gouvernance de PAREF en société anonyme à conseil d’administration.

La réalisation de l’acquisition devrait intervenir avant la fin du premier semestre de 2017.

A la suite de l’acquisition effective de ces actions, Fosun déposera auprès de l’AMF un projet d’offre publique d’achat simplifiée portant sur le solde du capital de PAREF, à un prix de 75 EUR par action, dividende 2016 attaché.

Le Groupe Lévy-Lambert a pris un engagement de non-apport à l’offre publique d’achat portant sur le solde des actions PAREF qu’il détiendra post-cession à Fosun aux termes de l’accord visé ci-dessus.

Conformément aux termes de l’accord, le dividende 2016 sera égal à 2,00 EUR par action, montant supérieur au minimum résultant du statut SIIC.

Fosun a manifesté son intention de maintenir le statut SIIC de PAREF.

nil · #53

Enfin le calendrier (indicatif) de l’offre, cela aura pris environ 9 mois :

18 septembre 2017 Dépôt du projet d’Offre auprès de l’AMF
18 septembre 2017 Dépôt du projet de note en réponse de la Société
3 octobre 2017    Décision de conformité de l’Offre par l’AMF
5 octobre 2017    Ouverture de l’Offre
18 octobre 2017 Clôture de l’Offre
19 octobre 2017    Publication de l’avis de résultat de l’Offre

Étant donné la décote (ANR triple net à 88,9 € au 30 juin 2017) je serais tenté de ne pas apporter et de patienter, l’inconnue étant surtout le montant du dividende futur.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Frédéric · #54

En pratique, en cas d’OPA, si le cours demeure scotché au prix proposé pendant la période d’offre, il est fréquent qu’il subisse une baisse après clôture de l’offre. Mais il peut y avoir des exceptions.
C’est pourquoi pour ma part, quoique le prix ne soit effectivement pas généreux, je crois que je vais quand même apporter mes titres.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

kenjin · #55

Comme indiqué précédemment (50ème message), j’ai acquis des titres Paref à 7 reprises entre mai 2013 et janvier 2015. Je vais utiliser une approche "score" simpliste pour indiquer ma décision par rapport à l’offre.

Dividende
Depuis 2010, la société a versé un dividende stable de 3.00 euros, sauf au titre de 2016 où celui-ci a été abaissé à 2.00 euros. Sauf erreur de ma part, le dividende était de 2.25 euros en 2009.
Verdict : comportement assez décevant sur la durée, surtout pour le dernier dividende.
Apport des titres 1 - 0 Conservation des titres

Décote
Pour les foncières, je mets à jour les ratios avec des données en fin de semestre. Pour rebondir sur le message n°53 de nil, je vais considérer l’ANR triple net.
Durant la période de détention, la décote semestrielle (S1 2013-2017) s’est réduite de 45.7% à 19.1%.
Verdict : avec 17.9% de décote au cours de l’offre, je considère avoir effectué une bonne partie du chemin de réduction de la décote.
Apport 2 - 0 Conservation

Fiscalité
La réforme de la fiscalité "Macron" est neutre pour ma cession d’actions Paref en 2017 ou à partir de 2018 (abattement de 50% et TMI de 30% vs PFU de 30%).
Apport 2 - 0 Conservation

Actionnariat
Je considère que le groupe Lévy-Lambert est ô combien plus compétent que moi et sait ce qu’il fait en n’apportant pas à Fosun le solde de ses titres post-cession.
Verdict : je pars du principe que je fais partie de la dumb money.
Apport 2 - 1 Conservation

Liquidité post-offre
En tant que particulier très diversifié tentant de profiter d’anomalies de marché, le caractère peu liquide d’un titre ne me dérange pas en général.
Apport 2 - 1 Conservation (avec le bémol que cette situation spéciale [due à l’offre] mériterait probablement un 3 - 1).

Je vais donc apporter mes titres.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

lesson1 · #56

Paref a publié un état de situation suite au Covid-19

- télétravail en France, Suisse et Italie depuis le 16 mars
- pas de problème de liquidité et endettement mesuré (LTV: 28%)
- continue à vendre des petits actifs détenus en propre et faire des achats pour le compte des SCPI (récemment Novapierre Résidentiel et Novapierre Allemagne 2)
- dividende confirmé pour l’instant à 4€
- Les SCPI seront toutes en mesure de verser un dividende pour le 1er trimestre 2020

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

lesson1 · #57

Paref a publié son chiffre d’affaires du T1 2020: 10,3M€ en baisse de 4%. En gros, la collecte est à l’arrêt (-21% sur les commissions de souscription sur le trimestre) ce qui n’est pas compensé par l’augmentation de revenus locatifs et des commissions de gestion (base faible)

A noter que le Gaia (immeuble de bureaux à Nanterre) qui a historiquement posé des problèmes à louer est maintenant occupé à 64% (ce qui reste faible dans l’absolu).

Il faudra attendre les résultats du S1 pour en savoir plus sur les coûts, les équipes vont être très occupées avec les négociations de baux. RDV le 31 juillet.

GoodbyLenine · #58

A noter quand même qu’une bonne partie du chiffre d’affaire relatif à la collecte se retrouvera aussi en "charges", pour les commmissions de soucription rétrocédées aux réseaux de distribution.
(source : les résultats publiés dans le passé, par exemple ceux de 2019 ici)

Donc une baisse (ou une hausse) à ce niveau n’impacte que très partiellement le résultat.

lesson1 · #59

Paref a publié son S1

Le résultat net récurrent est de 5M€: 3,7M€ pour les investissements directs et 1,3M€ pour la gestion pour compte de tiers.
En 2019, c’était respectivement 1,9M€ et 2,4M€ pour total de 4,5M€.
La dynamique des bénéfices est inversée avec l’acquisition de l’immeuble Franklin en septembre 2019 (6 étages) pour plus de 60M€ (je n’ai pas trouvé le montant exact) après des années à vendre des actifs en propre (petits actifs de province en général). D’autre part, les commissions de gestion et de souscription ont baissé du au coronavirus (moins d’achats de SCPI, moins de commissions sur les loyers et cessions)

Les AUM ont quand même progressé au S1 avec 2,1Md€ sans les investissements en direct. La valeur du fond de commerce est désormais estimée par un expert externe, passe de 24M€ à 42M€ (on tombe d’ailleurs sur 2% des AUM). Ce qui explique la hausse de l’ANR dont le plus bas est 118€ (pour un cours à 69€). Cela dit, je n’accorde pas trop d’importance à l’ANR sauf dans un scénario de changement de contrôle. En 2017, Fosun a payé 75€ pour un ANR dans les 80€

Le dividende a été versé à 68% en actions (à 60€). Les deux principaux actionnaires Fosun et Anjou Saint Honoré en ont profité au maximum de leur possibilité.

A surveiller:
- immeuble Franklin (achat pré-covid)
- vacance du Gaia (immeuble à Nanterre)

Les +:
- croissance de la gestion pour compte de tiers
- politique de dividende (65% à 75% du RNR)
- valorisation à 10x RNR
- LTV faible (30%)
- décote de 40% sur ANR

Les -:
- liquidité
- dilution du dividende en actions
- gros achat d’immeuble pré-covid

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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#51 09/03/2017 14h55

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