Fonds fermés immobilier (real estate closed-end fund)

Matinvest a écrit :

À tout hasard existe-t-il des Sites français ou des livres sur ces produits?

En français, cela s’appelle des FCPs à capital fixe. Morningstar documente assez bien les OPCVM (SICAV et FCP).

Il s’agit de placements collectifs à gestion active, donc dirigés par un gestionnaire. La performance dépend beaucoup du sérieux et de la capacité du gestionnaire à être plus performant que le marché. En général, les frais sont assez élevés et la transparence pas toujours de rigueur.

Bonjour Sissi,

Une SICAV est un FCP à capital variable. Oui, le principe est que à chaque clôture (cela peut être généralement journalier ou hebdomadaire), la SDG recalcule la NAV est cela fixe le nouveau prix d’une part.

Un FCP à capital fixe fonctionne différemment. A l’émission des parts, à l’ouverture du fond, le prix est fixé par le montant de capital à investir divisé par le nombre de part. En gros, c’est la valeur du cash de départ. Ensuite, le gestionnaire investi et les parts (nombre fixe) s’échangent (ou pas, car il y a aussi beaucoup de fonds non côtés) librement sur le marché en fonction de l’offre et la demande. Il y a donc éventuellement une prime (positive ou négative) par rapport à la valeur estimé du patrimoine sous-jacent.

Au delà de cette différence sur la fixation du prix de la part, il y a une différence fondamentale d’approche. Qu’est-ce qui fait qu’un gestionnaire va décider de lancer un FCP à capital fixe ou bien choisir de lancer un FCP à capital variable ?

A priori, le capital variable est plus attractif car plus souple mais, il y a 2 raisons principales pour lesquelles un gestionnaire opterais pour du capital fixe:

- un manque de liquidité et de profondeur du domaine d’investissement.

Par exemple, l’immobilier, les forets, … tous les investissements où les montants sont importants, les transactions longues… la vente massive de parts obligerait le gestionnaire à vendre rapidement une grosse partie du patrimoine du fond. Cela pourrait mettre à mal le fond lui-même et donc les autres investisseurs plus fidèles. On a vu récemment, au moment de l’annonce du oui pour le brexit, une dizaine de CEFs anglais investis dans l’immobilier bloqués toute transaction de part car cela aurait obligé le fond à vendre une partie de ses investissements à un mauvais moment.

- une stratégie d’investissement long-terme sur un marché trés volatile.

Par exemple, imaginons le lancement d’un fond qui investirait sur les crypto-monnaies, certaines matières premières et l’industrie de l’énergie avec une stratégie sur 10ans. Pas une mauvaise idée en soit, mais ce sont des marchés trés volatiles et un fond à capital variable risquerait de générer une volatilité telle que l’investissement dans ce fond serait trés fluctuent aussi. Impossible donc d’établir une stratégie LT dans ces conditions. Tandis qu’avec un fond à capital fixe, le gestionnaire "possède" un capital de départ qui reste jusqu’à la clôture du fond (mais il peut y avoir aussi des réouvertures de capital). Il peut donc suivre tranquillement sa stratégie sans se soucier des aléas court-terme. En revanche, ce sont les possesseurs de part qui pourraient stresser en voyant les variations du prix des parts en fonction de l’offre et la demande sur le marché secondaire.

Donc, pour résumer, un fond à capital fermé est généralement un investissement, moins liquide et souvent plus risqué qu’un fond à capital variable. On peut comprendre aussi que les domaines d’investissements étant plus "particulier", un fond fermé n’offre souvent pas la même qualité de reporting et de précision sur les actifs gérés. Les surprises sont fréquentes pour ce type de fond (et généralement, elles sont assez désagréables !).

Bien souvent aussi, un fond à capital fermé est plus coûteux en frais (mais il existe aussi des SICAV à frais élevé). 

Concernant les taxes, il n’y a pas de règle. Tous les cas sont possibles selon la nature des investissements du fond.

Non, ces principes de base s’appliquent à tous, y compris les américains.

Pour le reste, je vous laisse vos affirmations… il n’y a pas d’afflux vers ces CEFs côtés, c’est même tout le contraire si vous prenez les données fournies dans le lien de l’article sur SA:



Pour un encours total lui aussi en légère baisse sur la même période. Cela est à mettre en parallèle avec les encours pour les ETFs:



De même, le "more institutional investors getting involved in CEFs" est une affirmation gratuite qui ne veut rien dire, les CEFs étant pour une grande part réservés aux institutionnels (trop spéculatif) et pour la plupart non-côtés. Et, lorsqu’un de ces fonds devient côté, c’est souvent que les zinzins souhaitent se retirer et encaisser leur PV.

@Sissi,

Voulez-vous parler du graphe ci-dessous ?
       
Pour les lecteurs qui ne sauraient pas, AUM est la masse totale gérée.

Bonjour !

Pour couper court à ce début de polémique, voici 5 ETF sur des CEF (avec un rendement que j’ai calculé approximativement d’après les distributions des mois passés) :

NYSEARCA:PCEF    6,56%

NYSEARCA:YYY        7,97%

NYSEARCA:XMPT    4,79%

NASDAQ:FCEF        5,52%

BATS:CEFS        7,45%

Cas pratique d’une baisse de distribution sur un cef immo: PGZ

NAV en date d’hier: 19.84
Prix hier avantt le jour ex-dividende du 14 septembre : 19.04
PGZ        Principal Real Estate Inc Fund, closed-end fund summary - CEF Connect - Brought to you by Nuveen Closed-End Funds

Je l’avais sur ma watchlist .. j’ai vu cet aprem - 6% puis -7% 
Je me suis dit pourquoi?
En cliquant sur  "fund sponsor website. j’ai trouve l’explication - et ça fait du sens!
La distribution passe de 14.5 sous/mois a 11 sous
"This reduction is due to proceeds from maturing bonds being reinvested in a lower
yield environment. Based on the Fund’s current share price of $19.15 as of market close on September 12, 2017, the distributions represent an approximate annualized distribution rate of 6.89%.
http://www.principalcef.com/documents/p … 170913.pdf

Sauf qu’avec la chute du cef de 19.15 a 17.60 le yield va être plus eleve… a voir demain matin
De toute façon la Nav ne changera pas parce que la distribution est diminuee et que le prix est passe de 19.15 a 17.63 . En fait la NAV ne devrait baisser que de 14.5 sous donc approx 18.89
Alors j’en ai acheté 550 actions …pour l’upside (pas la distribution) ça peut osciller encore demain mais je pense que le discount sera proche de 10% au lieu de 4% et ce cef est compose de 60% de bonds assett backed et 40% d’actions immo global
L’encours est de 200 millions - pas gros.
Voici les positions actuelles:
http://www.principalcef.com/holdings.php

PS: desolee si ca ne répond pas a votre question - mais voila un exemple de ce que je fais pour une P-V dans l’avenir … et en attendant je touche 11 sous/mois ce qui sur 17.63 fait du 7.487 au minimum - si ma calculette marche bien… haha! Pas de ROC cette année - mais ça peut changer car c’est une "managed distribution"

Ce matin PGZ : Nav 18.74 , prix 17.68 donc discount 10.44% et yield 7.47%
PGZ        Principal Real Estate Inc Fund, closed-end fund summary - CEF Connect - Brought to you by Nuveen Closed-End Funds

Sur les 10 cefs immo il n.en reste que 3 avec rendement supérieur dans les 9% : NRO, AWP , JRS dont le denier avec tres peu de discount.

PGZ dans les 40% en foncières - le reste en assetts backed effectivement
Principal - Fund Holdings

C’est pour ça que la diversification est essentielle : j’ai aussi NRO et AWP et une bonne vingtaines d’autres cefs non-immo en petite dose - et plusieurs reits US en petites doses
Le total de cette trentaine de positions ne représente que 6.5% de mon portefeuille
Vous comprendrez que ça ne m’inquiète guère…
En fait vu la volatilite de cette poche ça m’occupe et c’est payant !

Bonjour,

Question

Est-ce que les fonds CEF géré par les entreprise (Européennes) sont ucits(éligible europe)

Exemple
Shroders britannique SWZ
SWZ Performance & Stats | Swiss Helvetia Fund

Et ceux la

Closed End Funds: Prospectus Objectives - Europe Stock

Merci