Quelles déclarations début activité LMNP pour couple marié (séparation biens) : POI, FCMB ?

Spotar · #1

Bonjour à tous,

Nous sommes en train de nous lancer dans un projet LMNP en VEFA, mariés sous le régime de séparation des biens et achetons à 50 / 50.

La livraison du bien est prévue en 2022 et souhaiterions comptabiliser les intérêts intercalaires et autres charges (Coût Credit Logement) qui s’exécuterons avant la livraison du bien. Pour cela nous avons besoin de déclarer notre activité LMNP dans les semaines qui viennent.
La question que nous nous posons aujourd’hui est : sous quelle forme nous devrions déclarer cette activité LMNP (via simple POI, ou FCMB en indivision… ?)

Initialement nous nous orientions vers un modèle en indivision via le FCMB.

Finalement il semblerait que nous pourrions utiliser un simple POI, en enregistrant l’activité sous un seul nom. Ceci ne poserait pas de problème particulier car nous sommes sous le même foyer fiscal avec déclaration commune. Ce scenario présente l’avantage d’être plus simple et moins couteux en frais de comptabilité (sans l’indivision nous pourrions souscrire à l’offre Essentiel du site jedeclaremonmeuble.com et bénéficier de la réduction d’impôts sur le revenu en adhérant au CGA – reduction des 2/3 de frais comptabilité + CGA).

Au-delà de cet aspect de cout de frais comptable, la question est de savoir de manière générale quelle est la recommandation à suivre pour un couple marié en séparation de bien (achat à 50/50) pour déclarer son activité LMNP – étant donné que bien entendu nous recherchons la solution la moins couteuse, la plus simple et sûre à la fois.

D’avance merci pour vos avis et retour d’expérience.

Mots-clés : fcmb, indivision, lmnp

jeanphi31 · #2

Bonjour,

ma compagne et moi-même sommes pacsés, sous le régime de la séparation des biens.
Nous avons acheté un appartement à part égale, afin de le louer meublé.

Suite aux conseils du greffe du tribunal et d’un expert comptable, j’ai fait une déclaration P0I, en me déclarant comme unique exploitant.

J’ai contacté les impôts pour vérifier qu’il n’y avait pas de souci dans ma déclaration, et l’agent m’a dit que ma compagne et moi-même formions une indivision et que par conséquent je devais mettre fin à mon activité d’exploitant, et que nous devions faire une déclaration FCMB.

Du coup je ne sais plus quoi faire :
- suivre les indications du tribunal de commerce et conserver ma déclaration P0i
- suivre les recommandations des impôts et faire la déclaration FCMB.

Avez-vous une idée sur ce point ?

Merci par avance.

QuatreFromages · #3

Bonsoir,

Je suis dans le cas où je viens d’envoyer une FCMB au greffe du tribunal de commerce, non pour déclarer une indivision mais pour une société de fait.
J’attends encore la réponse car force est de constater en lisant des témoignages sur internet qu’il n’y a pas de normes concernant la déclaration de ces situations un peu particulières, c’est un peu au bon vouloir du greffe ou du centre des impôts.
Pour la sécurité juridique l’on repassera…

Pour moi vous devriez écouter les impôts car :
- la déclaration n’a d’utilité que pour vous acquittez de vos obligations fiscales, donc autant écouter les principaux concernés.
- assez logiquement c’est votre indivision qui constitue une entité juridique, c’est donc elle qui doit avoir un SIREN.

Cordialement

Alpins · #4

@jeanphi31: Avez-vous envisagé de faire un rescrit fiscal?

QuatreFromages · #5

Vous n’allez tout de même pas faire un rescrit pour savoir quel CERFA remplir…

jeanphi31 · #6

Je vous remercie pour vos réponses.

Qu’est-ce que je risque si je ne remplis pas le bon formulaire ?
En fin de compte, d’un point de vue fiscal, il n’y a pas de différence, après une déclaration P0i ou FCMB (à part la question du remboursement des 2/3 des frais de comptabilité).

Je ne connaissais pas la notion de rescrit.

Mon expert comptable m’a envoyé un lien vers une réponse de l’Administration fiscale à ce sujet : RÉPONSE DE L’ADMINISTRATION FISCALE SUITE QUESTION ADHÉSION LMNP - LMNP Comptabilité Services
Il indique : « Pour autant, la circonstance qu’un immeuble appartienne à un couple marié, selon le régime de la communauté légale1 ou a fortiori de la séparation de biens, ne fait pas obstacle à ce qu’un seul des membres du couple déclare exercer l’activité de loueur en meublé. »
Après la réponse ne dit pas si, dans ce cas, l’exploitant peut amortir la totalité ou bien la moitié du bien !

Ernest · #7

Cas intéressant puisqu’une indivision n’est pas une personne morale. Civilement, et donc aux yeux du Greffe, c’est pourtant bien l’indivison qui est exploitant. Fiscalement, ce sont en revanche les indivisaires qui sont exploitants. Cette différence entre doit civil et droit fiscal mène à l’acrobatie suivante : un FCMB + un double P0i.

cet article

Plutôt qu’un rescrit, je vous suggererai de prendre RDV dans le centre le plus proche de chez vous et d’expliquer votre cas. Les perceptions peuvent différer en fonction des départements et des agents… Cela prend un peu de temps mais permettrait de valider.

Sky · #8

A effacer !

Dernière modification par Sky (31/03/2021 02h42)

VincenB · #9

Bonjour,

Tout d’abord attention la réponse de l’administration fiscale qui a été citée se fonde sur le 1421 civ et ne vaut donc que sur des biens communs. Elle n’est pas transposable aux régimes de séparation donc.

Sky a écrit :
NON ! ne surtout pas faire deux P0i sinon ça va créer deux N° SIREN, donc deux entités juridiques.

Il vous faudra ensuite dissoudre, liquider et radier une des deux avec les frais et complications qui vont avec.

Non. On parle de deux individuels avec une exploitation en commun, il n’est donc pas question de dissolution ou de liquidation.

Le problème naît de l’indivision donc de l’achat en commun par deux personnes sous un régime séparatiste.

Car à la base on a un non-sens : un régime séparatiste avec un achat et une exploitation en commun ; c’est hélas courant mais c’est fondamentalement nimportequoitesque.

Sky a écrit :
Vous faites "simplement" une P0i + une Fcmb + déclaration de non condamnation pour chacun + une convention d’indivision.

Techniquement impossible. Il faut un P0i par personne citée dans le Fcmb.

Inutile de dire que la SARL en un tel cas est plus que conseillée en dépit des cotisations sociales.

Vincecarter30 · #10

Marié sous le régime de la séparation des biens, je dispose d’un statut LMNP en nom propre, de même que tous les biens qui y sont associés. Ma femme fait l’acquisition d’un appartement le mois prochain: faut-il qu’elle crée son propre statut LMNP (avec envoi du Poi) ou bien son bien doit il être rattaché à mon activité?

Merci par avance pour vos réponses!

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