Remboursement anticipé d'un prêt immobilier ?

robdream a écrit :

Merci Motus. Je vois que vous etes expert juridique. Je n’avais volontairement pas aborde ce sujet.
Vous pouvez donc deviner la reponse. En fait rien ne vous oblige dans les faits a raporter la vente a votre banque….

Sauf si il y avait une hypothèque ce qui ne semble pas être le cas car vous avez pu vendre.

Philippe

Effectivement pas d’hypotheque

Philippe,

Je suis personnellement persuade que le marche immo en France est a son plus haut. Il va y avoir une grosse correction dans les 5-10 ans a venir.
Toutes les analyses de parties tierces (the economist,….) prevoit au moins -20-30% dans les cinq ans.

D’autre part le rendement est peu eleve (4-5% brut), ce qui ne permettra pas de couvrir la mensualite du pret, et l’actuel PFL de 19% pour les non-residents risque d’augmenter avec Hollande.
J’ai 0% de taxe sur les obligations.

Alors oui a long-terme nous prevoyons d’avoir un pied-a-terre en France mais ca sera dans 5 a 10 ans.

Peut être les 168KE peuvent servir à constituer une SCI pour héberger de l’usufruit de SCPI pendant quelques années ?

Bonjour à tous,

Robdream,
Dis moi si je me trompe ?
Tu génères 40 000€ de revenus par an net d’impôts avec tes placements et tu as une RP en asie 100% payée ?

Si oui, cela ne te suffit-il pas pour être rentier ou semi-rentier dès aujourd’hui ? ;-)

Alexandre

Robdream a écrit :

…
Maintenant calculs financiers:

Pret deja amorti sur 7 ans. Le cout restant du pret sur 13 ans = 207KE

168KE (capital du) places a 3.4% net donneront 259KE dans treize ans. Gain de 259 - 207 = 52KE

168KE a 5% net (taux faciles a trouver avec les obligations high yields en supposant un reinvestissement des coupons) donneront 316KE dans treize ans. Gain = 109KE

Etes-vous d’accord avec mon raisonnement?

Non, gain = 0 (si vous trouvez un rendement de 3.4% net) et calculs erronés, le prêt étant amortissable, il faudra rembourser un peu chaque mois, et pas tout (259k€) à la fin

Merci a tous pour vos reponses.

Motus et GoddbyLenine,

Je ne comprends pas pourquoi mathematiquement mon raisonnement est biaise. Le point d’arrivee (gain apres 13 ans) est calcule logiquement.
Nous aurions obtenu a gain de 0 pour un placement a 3.4% net en partant depuis le debut du pret. Hors nous en sommes a la septieme annee.
Par contre effectivement entre le point de depart et d’arrivee le gain ne suit pas une simple loi lineraire. Nous ne serons vraiment gagnant qu’apres plusieurs annees

Quant a l’effet de l’inflation n’est-il pas completement ou partiellement neutralise tout au moins par le fait que la valeur reelle du remboursement mensuel tend a diminuer dans le temps. Pas evident a modeliser sans la connaissance de la formule financiere adequate.

Etes-vous d’accord?

Motus,

Oui effectivement ma regle d’or est de conserver en liquidite notre dette totale + 2 annees de rentier.

Je concois tout a fait que les obligations presentent quelques risques (toutefois tres moderes lorsque l’on diversifie et fait les bons choix), leurs valeurs fluctuent dans le temps, et sur des longues durees c’est un pari sur l’evolution des taux et de l’inflation. Le but est de les garder jusqu’a l’echeance et de n’arbitrer que losque cela est pertinent.
Ce placement present aussi l’avantage de n’etre soumis a aucune taxation dans notre cas.  A titre de comparaison losqu’il vous faut 10% brut pour obtenir 6% net, 6% brut nous suffit.

Trader 202,

40,000 Euros c’est beaucoup et pas assez a la fois. N’oublions pas que nous avons 168KE de dette et d’autre part nous avons des depenses que nous n’avez pas en France: ecole francaise pour nos deux enfants (11KE / an), couverture maladie, et voyage une fois par an en famille en France. Sans parler des accidents de la vie. Donc il est plus sage d’attendre 5 a 10 ans pour securiser ces differents aspects.
Mais nous nous plaignons pas. C’est un choix de vie et il y a de multiples avantages.

Xav92,

10% de RAS pour les dividendes d’actions francaises, et 0% pour les coupons d’obligations (quelque soit d’ailleurs le pays d’orginine)

Robdream a écrit :

Je ne comprends pas pourquoi mathematiquement mon raisonnement est biaise. Le point d’arrivee (gain apres 13 ans) est calcule logiquement.
Nous aurions obtenu a gain de 0 pour un placement a 3.4% net en partant depuis le debut du pret. Hors nous en sommes a la septieme annee.

Votre erreur est de comparer le cout total du crédit au montant que le capital restant du atteindrait en le plaçant à taux déterminé pendant la durée restant du pret, alors que les deux flux ne sont pas à décaisser aux mêmes dates.  (voir exemple simple ci-bas)

Dans votre cas, rembourser par anticipation revient à "placer" votre capital à 3.4% net (garanti à 100%). A vous de voir si vous pensez pouvoir faire mieux en plaçant ailleurs, et en assumant les risques et les opportunités de gains supplémentaires associés.

Exemple (pour vous faire comprendre) :
    Hypothèses: 100 k€ à rembourser /3 ans, taux 10%, on est 02/01/2010, échéance annuelle le 1/1.
    échéance 1/1/2011 :  40 211.48€ (dont 10000€ d’intérêts) (il reste 69788.52€ de capital)       
    échéance 1/1/2012 :  40 211.48€ (dont 6978.85€ intérêts) (il reste 36555.89€ de capital)
    échéance 1/1/2013 :  40 211.48€ (dont 3655.59€ intérêts) (il reste 0.00€ de capital)
    le paiement des 3 échéance représente un total de 120 634.44€

    en plaçant 100 k€ à 10% le 02/01/2010, on obtient 133 100€ le 01/01/2013

    alors, comme 133100>120634 (votre raisonnement erroné), faut-il conserver le prêt et placer les 100k€ ?
    mais alors, avec quel cash va-t-on payer les échéance du 1/1/2011 et du 1/1/2012 ?

    si on place les 100k€ à 10% et qu’on prélève de ce placement le montant des échéances, les 1/1/2012 et 1/1/2013, on arrive au final à un résultat équivalent (à un remboursement anticipé immédiat).

    il reste quelques différences :
          - en conservant le prêt, on conserve l’assurance
               (utile si on subit un gros accident assuré, mais qui représente aussi un coût)
          - la fiscalité n’est pas forcément neutre
          - le placement à 10% est-il vraiment "sans risque" ?

Bonjour,

Je suis dans une situation un peu compliquée et je me pose pas mal de questions.
J’espère être dans la bonne section du forum, merci de me dire si ce n’est pas le cas..

Pour donner une présentation précise de notre situation, je suis aujourd’hui ingénieur fonctionnaire (2000€ net) et mon ami est en CDI comme technicien d’exploitation process (environ 2000€ net), et nous allons devenir parents d’ici la fin de la semaine (prévu pour le 14 juillet )..

Suite au décès prématuré de mon père il y a 1 an et demi, j’ai hérité de part dans la SCI familiale (immeuble à Paris), et suite à la revente de son bateau, j’ai aussi pas mal de liquidités (environ 170 000 €).

La SCI m’apporte des revenus confortables (environ 32 000€ par ans) mais entre le paiement fractionné des droits de succession et les impôts sur ces revenus, presque tout y passe (14 000 de droits par ans pendant 8 ans et 15 000 d’impôts sur le revenu pour moi et mon conjoint).

Avec mon conjoint, nous gagnons donc environ 4000€ net par mois, et nous sommes en train d’acquérir une maison.
Le prêt de la maison nous coute chaque mois 1300€ et il est divisé en 2 parties.
Une partie fixe sur 10 ans, et une partie fixe/variable (taux fixe pendant 5 ans et taux variable pendant 10 ans) donc le remboursement total se ferai sur 15 ans.
Mon projet était de solder le prêt fixe/variable après la revente du bateau. Comme j’ai pu revendre ce bateau, j’ai demandé à ma banquière des conseils pour solder la partie du prêt qui est variable.
Elle m’a conseillé de n’en solder qu’une partie pour que les 2 prêt se terminent au bout de 10 ans, sans que cela ne modifie les mensualités.

Là où je m’inquiète un peu, c’est que mes grand-parents (parents de mon père) commencent à être très âgés, et j’ai peur des droits de successions, car ils ont de l’immobilier dans des lieux très prisés (résidence principale sur Ville d’Avray, une des communes les plus chère de France, et résidence secondaire sur la presque-île de st Tropez) plus certainement d’autres choses mais je n’en sait pas plus…
Quoi qu’il en soit, il va falloir que je fasse un gros prêt quand ils partiront.

Je me demande donc si il vaut mieux que je rembourse totalement le prêt variable, pour ramener les échéances à 1000€ par mois, ce qui me laisserai 60 000 € de liquidité et un peu de marge supplémentaire pour le taux d’endettement si je dois faire un prêt, ou bien si il vaut mieux que je ne rembourse qu’une partie du prêt variable, ce qui ramènerai le remboursement de la maison à 10 ans en remboursant 60 000€, il me resterai donc 110 000 € de liquidité mais mon taux d’endettement ne bougerai pas…

Voilà, tout ça est encore un peu confus dans ma tête, mais ce sujet m’angoisse pas mal, car tout ça est vraiment tout nouveau pour moi, et inattendu..
En effet, pour information, je vivais il y a encore 2 ans dans un camion, et il n’était vraiment pas prévu que mon père parte si tôt…Je ne pensais pas devoir gérer tout ça avant bien longtemps.
Je ne voudrai pas faire de mauvais choix, et me retrouver à ne pas pouvoir payer les droits de successions de mes grand-parents.

Dites moi si il vous manque d’autres renseignements…
En vous remerciant pour votre aide,

Cordialement,
Chandra

Bienvenue Chandra !

De manière générale, si vous conservez votre trésorerie, vous en disposerez pour payer d’éventuels droits, alors que si vous l’avez utilisée pour rembourser un emprunt par anticipation, vous n’en disposerez plus, et devriez à nouveau emprunter (dans des conditions que vous ne connaissez pas précisément) si vous vouliez payer des droits tout de suite. Ne pas rembourser par anticipation vous permet en fait de conserver la disposition de votre trésorerie (et d’avoir la certitude de pouvoir en disposer, pour un coût connu : le taux de l’emprunt en cours) et d’avoir bien plus de choix le moment venu.

Pour vous faire des suggestions, pour optimiser l’usage de votre trésorerie (en gros : "vaut-il mieux rembourser l’emprunt ou placer les fonds ?"), il manque quelques informations. En effet, vous n’avez pas indiqué les taux de vos emprunts, ni s’il vous faudrait payer des IRA (Indemnité de Remboursement Anticipé) en cas de remboursement anticipé, ni à quel  taux (net d’impôts) vous pensez pouvoir placer votre trésorerie (si on imagine d’utiliser un fond €uro sur un bon contrat d’assurance-vie, on doit avoisiner 3% net). La différence sur quelques mois entre un choix ou un autre sera de toute manière assez faible. Donc ne vous précipitez pas….

Actuellement il est très avantageux de régler ses droits de succession en les étalant dans le temps, car le taux (qu’on paie alors au trésor public est très bas cf Droits de succession : délais de paiement) : le taux légal est en 2013 de 0.04%/an (Barème -Taux d’intérêt légal pour le 1er semestre 2015 | Service-Public).

Si vous deviez hériter de vos grand-parents, vous devriez pouvoir étaler le paiement des droits de la même manière que pour la succession de votre père. Par ailleurs, vous devriez aussi pouvoir vendre l’un ou l’autre de leurs biens immobiliers (plus ou moins rapidement) ou autres, afin de dégager des liquidités. La valeur des biens dont vous hériteriez dépassera de toute manière de loin le montant des droits de succession à régler, et vous ne devriez pas "ne pas pouvoir payer les droits de succession".
Vous pouvez cependant peut-être rebondir sur la succession récente de votre père, pour mettre le sujet sur la table avec vos grands-parents, afin de préparer leur succession au mieux (même si elle n’arrive que dans 10 ou 20 ans, c’est toujours mieux d’avoir anticipé). S’ils acceptent par exemple de vous faire dès maintenant une donation de la nue-propriété de certains biens (par ex la maison de St Tropez) tout en en conservant l’usufruit (donc l’usage complet), ceci génèrera bien moins de droits à payer (encore moins s’ils acceptent de payer ces droits, car alors le montant de ces droits sort complètement de la succession), et à leur décès vous récupérerez la pleine propriété du bien sans aucun droit supplémentaire à payer.

Bienvenue Chandra,
quand vous décrivez le patrimoine de vos gds-parents, est-ce que votre père en était déjà nu-propriétaire ou non ?
Et était-il fils unique ? c’est un réel sujet de discussion, sinon, c’est à discuter avec ses frère(s) et/ou soeur(s) ?
cdt    job

Pruls :

Je n’ai pas encore rempli mon PEL, pensez-vous que c’est mieux, et que je doive mettre ce qu’il me reste sur l’assurance vie ?

Rassurez-vous, ces questions ne me gâchent pas la vie, mais quand je vois le montant des droits qu’il y a eu pour mon père, je préfère être prévoyante pour ne pas me faire coincer dans le futur..

Job :
Mon père était nu-propriétaire sur des parts de SCI. J’ai donc hérité de part en pleine propriété, et d’autre en nue-propriété. Par contre, rien du tout sur les résidences principale et secondaire de mes grands-parents.
Là où ça se complique encore, c’est que mon grand-père à eu 4 enfants, dont deux avec ma grand-mère.
Mais il me semble que les maisons appartiennent à eux-deux.
Dans tout les cas, personne ne souhaitera garder la maison d’île de france (Ville-d’avray), mais moi et ma tante (sœur de mon père) nous souhaiterions garder la maison du sud…
Pour les deux demi-frère et demi-soeur de mon père, je ne sais pas leur souhait à ce sujet..

encore merci

Pensez également à votre tranquillité d’esprit. Peut-être vaut-il mieux vous débarasser d’un prêt avec lequel vous ne semblez pas sereine à 100%, quitte à payer quelques frais … ?

Difficile de vous aider concrètement.

Pour le contrat d’AV à 2.25%, en revanche, on ne peut que vous conseiller de regarder ce qui se fait dans les banques en ligne (perf moyenne -à la louche- de 3.3 / 3.6% en 2012).