Foncières : versement du dividende en remboursement du capital

InvestisseurHeureux · #1

J’avais écrit pour les foncières suisses :

InvestisseurHeureux a écrit :
Normalement les foncières Suisses (en tout cas Swiss Prime Site et PSP Swiss Property AG), qui n’ont pas le statut de REIT, versent un dividende qui ne subit aucun frottement fiscal (aussi bien Suisse que français), car sous forme de remboursement du capital (comme le dividende exceptionnel d’Unibail-Rodamco de 20 € en 2010).

Le PRU diminue d’autant à chaque versement, mais ça n’est pas un pb si vous êtes Buy & Hold.

Est-ce que qqun a fait réellement le test ?

Source : Les foncières Suisses : bonne résistance à la crise

Et je supputais que cela allait être pareil pour la foncière allemande Deutsche Euroshop, car d’après leur site :

Deutsche Euroshop a écrit :
Dividend policy
…
In this case the acquisition costs are reduced by the dividends and lead to higher capital gains at the time of the disposal.

Source : Deutsche EuroShop - Share - Dividend policy

En tous les cas pour mes 100 titres Deutsche Euroshop, j’ai bien touché 1,1 EUR fois 100 = 121 EUR. Il me restera à régler les prélèvements sociaux, mais a priori, pas de prélèvement à la source et pas d’imposition sur les dividendes.

C’est très bien ce payement en remboursement du capital pour les investisseurs buy & hold.

Cela augmente certe la +Value future au moment de la vente, mais si on ne vend pas, ou si on externalise régulièrement des -Values latentes, c’est bien mieux que la fiscalité du dividende qui est totalement subie.

Mots-clés : capital, deutsche euroshop, dividende, foncieres cotees, versement

ario · #2

Bonjour,

Comment font ces foncières pour transformer de façon pérenne des revenus encaissés (loyers) en remboursement de capital aux actionnaires?

niceday · #3

Je remonte ce post qui n’a pas eu beaucoup de succès.

Beaucoup de foncières distribuent des dividendes sous forme de remboursement du capital.

IH quand vous dites :

IH a écrit :
En tous les cas pour mes 100 titres Deutsche Euroshop, j’ai bien touché 1,1 EUR fois 100 = 121 EUR. Il me restera à régler les prélèvements sociaux, mais a priori, pas de prélèvement à la source et pas d’imposition sur les dividendes.

Vous présumez qu’il faut payer les PS dans l’année. Vous déclarez donc bien ce dividende (ou votre broker vous les prélèvent immédiatement). Pouvez-vous m’indiquer comment vous procédez pour la déclaration N+1 (bientôt N) ?

Il me semblait que la déclaration de ces "dividendes" se faisait seulement à la vente totale de votre ligne Deutsche Euroshop, et donc les PS et leurs impositions des PV n’intervenait qu’après quelques années si on est B&H.

ParisLevallois · #4

Bonjour,

Je possède des titres de la REIT ’Swiss prime site’ dont le coupon annuel est en fait un remboursement de capital. De ce fait les 35% de prélèvement à la source Suisse ne sont pas prélevés.

Cependant, les 30% de PFU ont bien été retirés par mon courtier.

Je pensais naïvement qu’un versement sous forme de remboursement de capital réduisait mon montant d’acquisition, renforçant ainsi ma plus-value potentielle mais annulant tout impôt immédiat.

Merci à toute personne ayant un avis sur le sujet.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Gamma76 · #5

J’aurais dit la même chose que vous… Ne serait-ce pas une erreur de votre courtier ?

ParisLevallois · #6

La réponse m’a enfin été donnée par mon courtier: sur ce point précis le fisc fait un distingo entre les valeurs françaises (pas de PFU dans le cas d’un remboursement de capital) et une valeur étrangère (systématiquement taxée au PFU).
Resterait à savoir sur quelles articles du code général de impôts cela s’appuie…

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

doubletrouble · #7

C’est très étrange, car normalement on a toujours l’option d’être imposé à l’IR au lieu du PFU dans les textes ?

ParisLevallois · #8

Oui mais je ne crois pas que cela ait un rapport avec le sujet (valeurs FR vs valeurs étrangères) car le PFU est appliqué par défaut par le courtier. Jusqu’à ce qu’ éventuellement soit choisi sur la déclaration de revenus l’imposition au taux progressif de l’ IR. Alors sera remboursé le trop perçu des ’acomptes PFU’.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

M07 · #9

Bonjour !

Je partage l’interrogation de ParisLevallois : le courtier n’aurait peut-être pas dû appliquer l’acompte de 30 % sur le remboursement de capital.

Ceci étant, si le versement a été assimilé à du dividende, il n’aura pas fait baisser le PRU (rappelons que les remboursements de capital font baisser le PRU). Ce que l’on paye d’un côté sera économisé en plus-value latente. Le problème se résume a un simple souci de dates (et de trésorerie intermédiaire).
Cela grâce (à cause) du PFU, qui est identique pour les dividendes et les plus-values.

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Foncières : versement du dividende en remboursement du capital

#1 22/06/2012 08h50

InvestisseurHeureux a écrit :

Deutsche Euroshop a écrit :

#2 03/09/2012 09h01

#3 17/08/2017 10h46

IH a écrit :

#4 15/05/2018 15h03

#5 15/05/2018 15h05

#6 28/05/2018 05h52

#7 28/05/2018 08h05

#8 28/05/2018 08h26

#9 28/05/2018 09h02

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