EdgarM [Strasbourg] : étude de cas immobilier (combles)

Bonjour,

Je soumets à discussion le bien que j’ai trouvé.

Il s’agit d’un bien qui n’est pas proposé à la vente via les sites habitues de ventes, mais m’a été proposé lors de la visite d’un appartement du même petit immeuble.

En gros maison de 2+1 niveau à 5km au nord de Strasbourg, ville accolé à strasbourg, 15 min du centre de Strasbourg en tram, 5 min à pied du tram. Le proprio revends via un gestionnaire de ces bien, un maison alsacienne complètement refaite ( copro exterieure avec parking privé, façade, toiture, volets), comprenant 5 lots ( RDC : 2 F2; 1er étage : 1 F1 et 1 F2; combles).

Ville avec prix moyen de 2500/3000e m2 d’après internet, mais aucune de mes visites ne m’ont permises de trouvé hors travaux des biens  à moins de 3000e M2.

Le combles sont accessible via petit escalier maigre et pentue des communs.
Je n’ai aucun justificatif, à priori tous les documents sont chez le notaire.

Surface déclaré : 40 M2 loi Carrez, et 70 M2 au sol.
Hauteur centrale ++ avec possibilité de mezzanine en plus.
Prix : 65 000e

Tour est brute, plancher en bois, pas d’isolation, chiens assis à refaire, et 4 vélux à créer (archi aurait déjà demandé permis de construire).
L’entrepreneur qui a pour le moment rénové tout le reste de l’immeuble (connaissance du vendeur) à chiffrer les travaux ) 55 000e (plancher, isolation, vélux, mezzanine, escalier en sus, salle de bain, chiens assis, revêtements, peintures, cloisons à refaire pour créer 2 pièces, électricité, plomberie, chauffage élèc inertie, clim..).

je souhaite faire une location meublé donc il restera à incorporer les meubles et une cuisine.

Les appartements F2 dans l’immeuble (38M2 sont vendus 125 000).

Ce sera mon premier bien immobilier, mais grosses peurs au vu des travaux et des risques … à priori une expertise de la charpente et poutre (resteront apparentes) a été faite mais document uniquement chez le notaire d’après le vendeur…

Soit :
Achat : 65 000e
Notaire : 5200e
Frais courtier banque : 2000e
Caution emprunteur : 1000e
Meubles cuisine : 12 000e
Soit achat total de 140 200 euros
(soit 3500e/M2 selon loi Carez ?)

En un le prix au m2 me semble légèrement élevé ….. mais en contre point : immeuble complètement refait de (toiture, élec, plomberie, isolation….)

Pour ce qui du potentiel locatif : difficile de déterminé car aucun bien n’est actuellement en annonce pour loc en meublé de cette surface en meublé haut de gamme dans cette ville …
D’après les alentours, et péri strasbourg, je pense qu’avec le charme du bien sous les combles, en meublé, place de parking privé (quartier en placement libre saturé), je pense qu’une location de 830e serait possible. Pour les charges, j’estime à 20e/mois.

Bilan annuel : (11.5 mois de loc)
9775e
-8292e (pret) (sans optimisation bancaire, ni assurance)
-500e (TF)
-100e (PNO)
-300 (CFE)

= + 583e

je suis ouvert à vos commentaires !
J’envoie l’offre d’achat demain après contact auprès de mon courtier (budget travaux +++ risque d’être compliqué pour l’obtention d’un pret).

Mots-clés : alsace, combles, immobilier, strasbourg, travaux