Cobra : étude de cas immobilier (plus value immobilière)

Bonjour Cobra.

Pour répondre à vos questions :

- si le déficit n’a pas été utilisé pour réduire votre imposition, votre notaire  pourra le considérer comme dépense d’amélioration du bien amenant à faire baisser la plu value imposable.

MAIS, dans la mesure où vous voulez les garder pour venir déduire les travaux de votre revenu foncier global, vous ne pouvez pas vous en servir pour faire baisser la plu value sur ce bien.

C’est donc la réponse à votre 2eme question :
- si non, ce déficit foncier peut être consommé sur l’ensemble de vos revenus foncier même si le bien à été vendu.

C’est l’un ou l’autre en somme.

J’attire votre attention sur le fait que votre deficit foncier ne sera réellement imputable à vos revenus fonciers QUE dans les 3 années qui suivront la mise en location de votre bien (si ce déficit à été imputé sur votre revenu global).

Donc si c’est le cas et que vous voulez vendre avant les 3 ans APRES l’année où le deficit à été imputé sur vos revenus globaux, vous serez rattrapé par la "patrouille".

Pour votre 3eme question :

- Pour moi c’est impossible, ce stock de déficits là devrait être perdu, car cela reviendrai à consommer du déficit foncier ET faire de l’amortissement sur le même bien (au réel).

Mais sur ce point je n’ai pas de certitudes.
Les coforumeurs pourront vous apporter plus de précisions à ce sujet.

Zappaty

Dernière modification par zappaty (11/05/2020 04h43)

Bonjour Cobra,

C’est exactement cela.

Pour votre 3eme question, c’est ça en effet. Je n’arrive juste pas à trouver de textes officiels sur ce sujet dans le cadre d’une multi-possession de biens en nue avec un passage partiel en meublé.

Mais en gros :

- si passage en meublé APRES 3 années de locations nues (si deficit foncier imputé a vos revenus globaux), passage sans soucis et stock de déficit restant perdu, non reportable sur le reste de vos revenus fonciers.

- si passage en meublé AVANT 3 années de locations nues (si deficit foncier imputé à vos revenus globaux), requalification par le fisc de votre impôt sur le revenu sans tenir compte du déficit déjà imputé (en gros le déficit déjà imputé à votre revenu sera annulé et vous aurez des impôts en suppléments à payer). Dans ce cas c’est TOUT le déficit foncier accumulé sur ce bien qui sera perdu, attention donc à bien respecter cette règle des 3 ans après l’année de deficit déduis de votre revenu global.

Zappaty

Après le 31/12/N+3, en cas de cessation de la location nue, on peut effectivement continuer à imputer le stock de déficit foncier sur les autres revenus fonciers, jusqu’à ce que ce stock soit consommé. Le reliquat est annulé si ça dépasse N+10. Notez que cette solution est loin d’être évidente. On pourrait aussi appliquer une logique simple "immeuble vendu = fin des avantages liés à la possession de cet immeuble, donc le stock de déficit foncier issu de cet immeuble est perdu". Mais le Conseil d’Etat a été plus généreux que cette logique basique, en admettant que le stock de déficit foncier issu d’un immeuble vendu continue à être reportable jusqu’à ce qu’il soit consommé ou qu’on atteigne N+10 :  CE du 26 avril 2017 n° 400441 Conseil d’État, 10ème - 9ème chambres réunies, 26/04/2017, 400441, Inédit au recueil Lebon | Legifrance

Merci pour cette réponse détaillée. Si j’ai bien compris, cette générosité du législateur s’applique aussi bien en cas de vente, qu’en cas de passage en location meublée.
Donc même en passage de location nue à meublée d’un bien sur lequel il y aurait toujours un stock de déficit (travaux réalisés par une entreprises), ce stock de déficit serait toujours déductible des autres revenus fonciers.

C’est fiscalement intéressant pour les arbitrages.

Non, Cobra a bien compris ce que j’écrivais.

D’après ce que je comprends, le Conseil d’Etat constate que c’est la cessation de location (nue) qui est l’événement déclencheur. Peu importe la raison de cette cessation de location. Si avant 31/12 N+3, redressement fiscal, si après, on peut continuer à déduire le stock de déficit foncier sur les revenus fonciers issus d’autres immeubles.

Certes, le cas ainsi jugé porte sur une cessation de location due à la vente de l’immeuble, mais, à la lecture de la décision du CE, je pense qu’il aurait jugé pareil si l’interruption de location (nue) avait été due à un passage en location meublée, pourvu qu’il intervienne postérieurement à N+3.

Après, je n’en mettrais pas ma main au feu… mais c’est bien ce que je comprends et c’est bien ce que je retranscrivais.

Bonsoir,

Je trouve cela étonnant. Cela ammenerais pour moi à un abus de droit dans la mesure où on pourrais déduire du déficit foncier ET amortir un même bien en même temps.

Car, sur un immeuble de plusieurs lots, cela reviens à faire des travaux, louer en nu avec deficit foncier, et transformer au fur et à mesure les lots en appartements meublés pour reporter les déficits restants sur les lots en nu.
On pourrais donc arriver à une situation où techniquement on pourrais éviter une majorité d’impôts pendant des années, cela me semble étonnant que le FISC laisserait passer cela…

Encore une fois vous lisez ce qui vous arrange.

Si je demande confirmation sur le forum, ce n’est pas pour comprendre ce qui m’arrange.

Néanmoins, je comprends votre doute sur la faisabilité, puisque je me posais justement la même question.

Cependant, il y a déjà eu un précédent.

En effet, le statut LMNP permet d’amortir le bien pendant toute la durée de détention et à la vente de bénéficier du régime des plus values des particuliers. Exit les plus value court terme. Avouez que selon votre analyse, cela aussi pourrait s’apparenter à un abus de droit.