Waps [59] : étude de cas immobilier (division d'une maison en studio et T3)

dangarcia · #26

ipalio a écrit :
J’ai essayé d’y répondre mais je n’ai peut-être pas été clair: le TRI n’est pas le meilleur outil pour "évaluer" un projet locatif mais pour "comparer" des projets entre eux.

C’est une erreur classique que de croire cela. Wikipedia signale même ce point et l’illustre par l’exemple

Wikipedia a écrit :
Danger d’utilisation et idées reçues
Le TRI est souvent reconnu comme un critère de sélection économique entre projets : si on doit choisir entre plusieurs projets, définis par des investissements et des cash flows (ou flux de trésorerie) connus dans le temps, on pense souvent que l’on doit choisir le projet qui a le TRI le plus élevé. Cependant, ceci n’est pas vraiment justifié, et peut être faux comme le montre l’exemple ci-dessous. Retenons que la VAN est le critère de référence pour comparer des projets, et que le TRI n’est pas un critère pertinent de choix de projet ; il permet juste de savoir si les projets sont rentables (comparaison entre le TRI de chaque projet et du taux d’actualisation du capital).

(source : Taux de rentabilité interne ? Wikipédia)

ipalio · #27

Merci pour votre message constructif.

Comme tout indicateur, il ne se suffit pas à lui-même et doit être pris en compte avec d’autres éléments (La VAN est par exemple mentionnée dans votre lien Wikipedia). De même, la VAN seule ne suffit pas pour comparer 2 projets.
Un investisseur immobilier pourra le compléter avec le ROI (précédemment mentionné dans ce fil par Trahcoh), le cash-flow mensuel, le gain net espéré etc…

Sur ipalio, nous avons par exemple choisi d’afficher:
- comme indicateurs principaux: le gain (net d’impôts) et le rendement;
- comme indicateurs secondaires: l’effort mensuel (cash flow mensuel) par exemple.
Afin de répondre aux questions essentielles: "combien cela rapporte ? " et " combien cela coûte ?"

Je pense que nous avons épuisé le sujet.

Je suis étonné qu’un sujet aussi secondaire/technique ait autant déchaîné les passions.

De même, je suis également surpris de l’accueil réservé à une proposition d’aide car à l’origine, j’ai complété un simulateur avec tous les paramètres mentionnés par Waps, comparé 3 situations en fonction de ses interrogations afin qu’il puisse voir les enjeux (il n’y a pas que le TRI pour ceux qui ont pris la peine de jeter un oeil). Un lien direct avec tous les éléments préremplis a été posté afin qu’il puisse faire varier les paramètres et voir les impacts.
Aurais-je reçu le même accueil si je lui avais envoyé un fichier Excel à la place ? Ce n’est pas parce que vous savez modéliser un projet immobilier sur Excel en quelques minutes que tout le monde a votre aisance sur Excel.
De mon point de vue, cela l’aide plus que de dire simplement "vous devriez regarder ce que donne le LMNP" alors que Waps indique avoir peu de connaissances fiscales.

En bref, les échanges ont permis d’illustrer que le TRI n’est pas utilisé par tous et que, pour ceux qui le regardent, il doit être analysé en complément d’autres indicateurs.

Waps · #28

Bonsoir,

Merci à tous pour l’engouement suscité par les discussions. Celles-ci peuvent paraître vive à première vue mais sont une mine d’informations pour un néophyte comme moi.

J’aimerai apporter mon point de vue sur cette discussion sur les indicateurs, qui ont tous leur importance pour mesurer la performance de l’investissement. Dans mon métier, nous parlons souvent du concept de "Analysis paralysis" : vouloir comparer le maximum de choses avec le maximum d’informations. Mais cette analyse prends du temps et ce temps n’est pas investi en actions.

Je me base donc uniquement - peut-être de manière simpliste - sur les revenus complémentaires que pourraient me rapporter un investissement immobilier. Je ne cherche pas forcément à savoir si c’est mieux qu’une assurance-vie ou des actions étant donné qu’en plus de la performance, c’est l’envie de découvrir l’immobilier et d’expérimenter dans ce domaine qui me poussent. Les chiffres c’est pour la tête, le reste ça nourri le cœur.

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Waps [59] : étude de cas immobilier (division d'une maison en studio et T3)

#26 23/09/2020 21h07

ipalio a écrit :

Wikipedia a écrit :

#27 23/09/2020 21h51

#28 25/09/2020 00h30

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