Capital [Belgique] : étude de cas immobilier (division d'une maison maître en 3 appartements)

capital · #1

Bonjour,

J’étudie actuellement un projet consistent à la division d’une maison de maître de 3 niveaux (rdc, 1er étage, grenier) en 3 appartements distincts.
Suite à une précédente étude de cas, j’ai réalisé qu’en effet la séparation en différentes entités reconnues urbanistiquement apporte de nombreux avantages.

Il s’agit toujours de mon premier projet personnel à but locatif.

Le bien est actuellement dans l’état suivant:
* Maison unifamiliale
* Etat général: vivable mais vieillot au rdc et 1er étage, état brut au grenier (brique apparente, poutres apparentes, isolation de toit apparente)
* Sanitaires: toilettes au rdc, salle de bain au 1er étage, rien au grenier
* Cuisine au rdc
* 1 chambre au rdc, 5 chambres au 1er étage, rien au grenier
* Dimensions: hall d’entrée 20m2, appartement rdc 86m², terrasse rdc 90m², jardin rdc 120m², 1er étage 88m², grenier 88m², HSP entre 3 et 4m partout.

Afin de pouvoir le diviser en 3 appartements, il faudra que je
1) cloisonne le hall d’entrée au rdc actuellement ouvert sur l’espace cuisine et salon
2) Fasse une ouverture dans un mur (à voir si celui-ci est porteur?) afin de connecter la future chambre du rdc au reste de l’appartement (la seule connection actuelle se fait via le hall d’entrée commun)
3) cloisonne la cage d’escalier du 1er étage afin de délimiter l’appartement
4) cloisonne la cage d’escalier arrivant au grenier afin de délimiter l’appartement
5) obtienne l’accord de l’urbanisme pour transformer ce bien unifamilial en immeuble à appartements

Le point 5) est clairement le plus gros risque du projet à ce stade. Premier contact avec l’urbanisme prévu demain.

VOTRE PROFIL

- Employé, 29 ans

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables: 3/5
- Fiscales: 2/5
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie): 0/5
- Sociales: 4/5
- Temps disponible: 2/5

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : résidentiel (maison de maître)
- RDC + 1 étage + 1 grenier, bonne luminosité partout , surface de 86m² au rdc + terrasse 90m² + jardin 120m², 1er étage 88m², grenier 88m²
- Année de construction: inconnue, je suppose autour de 1930
- Plein d’affaires et de meubles à l’intérieur, mais je ne pense pas que les propriétaires y vivent
- Chauffage: à vérifier
- Volets isolants ou persiennes: non
- Espaces verts dans la copropriété: oui
- Compteurs d’eau et d’électricité commun, relevés manuellement
- Décoration : vivable mais vieillot au rdc et 1er étage (la cuisine est sympa), tout à faire au grenier

LOCALISATION DU BIEN

- Ville de moins de 20.000 habitants en Belgique, à 45 minutes de Bruxelles en voiture
- Situé au centre-ville
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien: aucune idée

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire: 285.000€
- Loyer envisagé: 2400€ (rdc 900€, 1er 800€, grenier 700€)
- Taux de vacance envisagé: 1 mois tous les ans = 8,3%
- Travaux de maintenance: 50€/mois
- Travaux immédiats: 80.000€, y compris équipements (cuisines, sdb, toilettes, électricité, gaz)
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture): aucune idée, 50€/mois pris en compte
- Assurance PNO (propriétaire non occupant): 50€/mois
- Taxes sur le revenu: 0€/mois car location résidentielle non meublée
- Coût total: 285.000€ + travaux immédiats + frais d’emprunt = 370.000€
- Rentabilité brute : 26.400€ (11 mois de loyers) / 370.000€ (coût total) = 7,1%
- Rendement opérationnel brut : 26.400€ (loyers)- 600€ (assurances) - 600€ (travaux de maintenance) - 600€ (travaux à 10 ans) - 960€ (précompte immobilier)/ 370.000€ (coût total) = 6,4%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport: 35.000€ pour l’achat (frais de notaire) + 0€ pour les travaux (à négocier avec la banque) = 35.000€
- Montant du crédit: 335.000€
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance: 2% (supposé)
- Durée du crédit: 20 ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.): 20.000€
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : aucun

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton nue pour chacun des 3 appartements

CASH FLOW

- Revenus: 26.400€/an
- Précompte immobilier (taxes): 960€/an
- Assurance: 600€/an
- Frais de maintenance: 600€/an
- Frais de travaux long terme: 600€/an
- Crédit: 20.330€ (1695€/mois)

Cash flow total: 3.300€ / an
Cela fait un cash-flow positif de 275€/mois selon les hypothèses listées ci-dessus.

Les loyers minimums à percevoir pour être en cash-flow nul sont de 2100€. Cela correspond à une diminution de 100€ des loyers de chaque appartement (rdc 800€, 1er 700€, grenier 600€).

Les éléments clés qui permettront de faire aboutir le dossier avec cette rentabilité sont:
1) permis d’urbanisme à obtenir
2) négocier un dédommagement avec la commune car aucune création de place de parking ne peut être créée
3) estimation des travaux à revalider (visite prévue avec mon architecte pour obtenir une meilleure estimation)
4) estimation des loyers à revalider avec des experts immobiliers de la région + résultat des annonces test lancées

Le projet me parait globalement intéressant, malgré une rentabilité brute assez faible (7,1%).
Un point positif sera la possibilité de revendre chaque appartement séparément, ce qui permettrait de faire une belle plus-value sans risque important.

Mots-clés : appartement, division, immobilier

Henrikaya · #2

Bonjour,

Je ne comprends pas ce point :

capital a écrit :
- Taxes sur le revenu: 0€/mois car location résidentielle non meublée

Voulez-vous dire que vous ne paierez aucun impôt sur vos revenus locatifs ? Pouvez-vous détailler ?
Je suis étonné mais je ne connais pas la fiscalité belge.

capital · #3

En effet, je ne paierai aucune taxe sur le revenu car je suis une personne physique louant des biens résidentiels non meublés.

La seule taxe applicable est le précompte immobilier qui est independant du revenu. Qu’on loue le bien, qu’on y habite soi-même, ou qu’il soit vide, on doit payer ce précompte.

Il s’agit d’un des avantages fiscaux de la Belgique, avec la non imposition des plus-values sur actions.

capital · #4

capital a écrit :
Les éléments clés qui permettront de faire aboutir le dossier avec cette rentabilité sont:
1) permis d’urbanisme à obtenir
2) négocier un dédommagement avec la commune car aucune création de place de parking ne peut être créée

Concernant le 2) mon interlocuteur au service urbanisme de la ville ne pouvait se prononcer. Il va se renseigner auprès de sa hierarchie. Je devrais obtenir une réponse lundi prochain.

Concernant le 1) je viens d’avoir une discussion avec l’urbanisme. Bonne nouvelle: le bien pourrait être divisé en 3 parties sur base de la densité maximale de logements autorisée au centre ville.

Ils me demandent de leur présenter un avant projet. Je pense inclure ceci dans le dossier: photos, plans actuels, plans futurs, mise en évidence d’un sas d’accès commun avec cage d’escalier commune, accent mis sur la future salubrité/sécurité/superficie/qualité de logement.

Voyez-vous d’autres points à ajouter au dossier avant projet?

Dernière modification par capital (17/10/2019 22h13)

capital · #5

capital a écrit :
3) estimation des travaux à revalider (visite prévue avec mon architecte pour obtenir une meilleure estimation)
4) estimation des loyers à revalider avec des experts immobiliers de la région + résultat des annonces test lancées

Concernant 3) le montant des travaux + équipements et aménagement complet, il faut compter environ 190.000€ en incluant une marge pour imprévus.

Concernant 4) après étude du marché, j’estime pouvoir louer à 1875€/mois pour l’ensemble facilement (fourchette basse).

Afin d’être en cash flow positif, je ne peux pas monter plus haut que 110.000€. J’ai donc remis une offre à 110.000€, soit 60% en dessous du prix affiché. On verra si le propriétaire daignera répondre.

rollingstone · #6

Bonjour,

Dans quelle région de Belgique est situé le bien?

Je suis d’accord avec vous que le point le plus dur et le plus long sera l’autorisation de transformation des locaux par l’urbanisme.
Ensuite ne sous-estimez pas les travaux ( c’est une bonne idée de voir cela avec l’architecte) car comme vous êtes en création de logement, les nouvelles normes s’appliqueront à vous: portes coupe feu etc au programme pour avoir l’aval des services pompiers.
Ne mégotez pas sur l’insonorisation, parfois on néglige ce point et puis les locataires quittent les lieux dès qu’ils le peuvent à cause du bruit des autres logements.
Les loyers me paraissent élevés : 900 pour pour le rez de jardin, ça va, mais les autres se loueront moins je pense

Les provisions de maintenance à 50 euros sont sous-estimées de mon point de vue ( ah la joie des vieilles maisons)
L’assurance vous coutera plus également, je vous conseille vivement de pendre une assurance avec abandon de recours du locataire pour ce type de bien.

Attention au système de chauffage, dans ce coin là on chauffe beaucoup et la chaudière fait souvent des caprices…

capital · #7

L’offre a été refusée par le propriétaire.

Le bien est en région flamande.

Le coût des travaux incluait en effet les différentes normes (sanitaire, salubrité, pompiers, électricité, gaz).
Un budget insonorisation avait également été prévu. Très important pour la pérénité de la location.
L’offre finale a été effectuée avec des loyers révisés à la baisse: 625€ par logement (y compris le rez donc). La première estimation étant trop élevée.

Les provisions de maintenance à 50€ sont peut-être assez faible, mais puisque le batiment aurait été remis à neuf, cela ne me parait pas délirant non plus.

Chaudière neuve et nouveau réseau de chauffage budgetisés également.

Concernant l’assurance abandon de recours contre le locataire, je ne connaissais pas. Je vais me renseigner. Connaîtriez-vous la fourchette de prix pour un batiment disons de 200.000€?

Je continue les recherches.

rollingstone · #8

Je ne connais pas les prix pour un bien de 200 000 euros mais ce type d’assurance vous évitera de courir après l’assurance du locataire pour les petits dégâts du quotidien du type fuite au plafond à cause du joint de la douche du dessus.
Pour la maintenance, tout dépend du bien, de l’état de celui-ci et de la faute à pas de chance. De temps en temps une fenêtre qui ne ferme plus, un point électrique a reprendre etc, ça va vite. J’ai eu par exemple pour un immeuble le mur extérieur qui s’est effondré, il datait de 1910, non pris en charge par les assurances…ça fait mal.
Sinon prévoyez aussi les petits frais annexes, tel que les certificats de conformité obligatoire en région flamande depuis 2019.

Etes-vous résident fiscal belge ou français?

Dernière modification par rollingstone (06/11/2019 11h21)

capital · #9

Ca ne doit pas faire du bien un mur qui s’effondre…
Je suis résident fiscal belge.

rollingstone · #10

Je vous pose la question car vous sembliez expliquer que vous n’allez payer que le revenu cadastral comme "impôt" sur les loyers mais le montant du R.C indexé est à rajouter à vos revenus totaux pour le calcul de l’IPP non?

Michel1993 · #11

Le cadastre est ce que vous appelez "précompte mobilier"?

Si oui 960 euro me paraît vraiment faible.
Si c’est redivise en 3 parties louables
, ça ne ferait que 320 euro par an par biens…

Et les frais d’entretiens de 600 euro par an pour frais long terme ( toiture façade cuisines sdb ?) me paraît bien trop faible surtout pour une maison de 1930 ( sauf si vous comptez les frais de réparations et remise à niveau à part).

En général, on compte 1% de la valeur du totale bien par an pour sa maintenance (cuisine parquet sdb toiture électricité serrure de porte chaudiere etc) du moins c’est toujours comme cela que l’on m’a appris. Après ça dépend du type de biens ( pierre ? Brique ? Bois? Classe pas Classe ? ascenseur ? Balcon ?) mais c’est une bonne estimation je trouve qui s’est maintes fois vérifiée.

capital · #12

rollingstone a écrit :
Je vous pose la question car vous sembliez expliquer que vous n’allez payer que le revenu cadastral comme "impôt" sur les loyers mais le montant du R.C indexé est à rajouter à vos revenus totaux pour le calcul de l’IPP non?

Non, le seul impôt à payer est bien le précompte immobilier (dépend du revenu cadastral indexé), appelé couramment le cadastre. Cela n’entre pas en compte dans le calcul de l’IPP.

@Michel1993, 960€ n’est pas particulièrement faible, surtout dans des petites aglomérations où le revenu cadastral n’a pas été revu depuis des lustres. Le revenu cadastral indexé est donc bien inférieur au revenu cadastral qui serait appliqué si l’administration venait à le recalculer. Ca fait 30 ans qu’il y a des rumeurs que le revenu cadastral sera revu à la hausse. On attend toujours.
Concernant la maintenance, il est vrai que 50€ est faible. Je reverrai ça à la hausse à l’avenir.

Louis437 · #13

Etant également belge, je confirme ce qui a été dit par Rollingstone:

rollingstone a écrit :
"Je vous pose la question car vous sembliez expliquer que vous n’allez payer que le revenu cadastral comme "impôt" sur les loyers mais le montant du R.C indexé est à rajouter à vos revenus totaux pour le calcul de l’IPP non?"

C’est en effet le cas selon mes renseignements.
Bon ce n’est généralement pas dramatique, le seul problème vient d’une rénovation lourde avec autorisation communcale et éventuellement transformation ce qui semble être le cas ici. Il arrive fréquemment que le précomte immobilier "explose". Chez moi une rénovation correcte avec léger agrandissement de ma maison a fait passer le précompte de 500 à plus de 2000€

Dans le cas de la division en appartement, on peut avoir très facilement une augmentation bien plus élevée…

Bonne journée

capital · #14

Selon le SPF Finance, les revenus immobiliers imposables sont le revenu cadastral indexé (coefficient d’indexation pour les revenus 2018 : 1,7863), majoré de 40 %.

Je me pose donc la question de la méthode de calcul du précompte immobilier. Je viens de recevoir le montant que j’ai à payer cette année pour ma RP, et je ne vois aucune prise en compte de mes revenus dans son calcul.
Peut-être s’agit-il en fait d’une estimation qui est corrigée par la suite lorsque la déclaration fiscale est effectuée?

rollingstone · #15

Le précompte est calculé en prenant le revenu cadastral, qui est majoré par un pourcentage chaque année et auquel s’applique les centimes additionnels. Les revenus de chacun n’entre pas dans le calcul, par contre il peut varier selon la région .

Par contre ce revenu cadastral est à indiquer dans votre déclaration IPP (ligne code 1106 et 1206 de mémoire).

En gros si votre R.C est de 800 euros et que vous êtes imposé à 50% à l’IPP, vous paierez votre précompte + 400 en plus d’IPP

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#1 16/10/2019 22h57

#2 17/10/2019 07h36

capital a écrit :

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rollingstone a écrit :

#13 06/11/2019 14h05

rollingstone a écrit :

#14 06/11/2019 15h49

#15 06/11/2019 16h08

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