Achat-revente d'un bien immobilier entre amis : SCI ou indivision ?

Devenez marchand de biens (Optimisation fiscale pr une activité de marchand biens immobiliers ?)  (Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ? (7/23))  (Info), en constituant une société pour cet objet social.

La fiscalité sera différente de celle applicable aux particuliers, au niveau de la TVA, des frais de notaire, de l’imposition des plus-values, et de l’imposition du bénéfice des opérations d’achat-revente (IS), avec des aspects avantageux et d’autres moins…..

Est ce qu’il y a des contre indications à tout simplement faire cela au travers d’une SARL ou SAS? Tout objet commercial peut s’appliquer. L’intérêt est d’avoir une responsabilité limitée.

Bien résumé GoodbyLenine! En effet, le coté société me dérange…

Quel avantage voyez vous par rapport à un achat en direct ? Fiscalement, ca sera fort similaire (à moins de revendre la SCI sans plus value, la fiscalité sera la même), les coûts de la SCI en sus.

Par contre, du point de vue de l’acheteur :
- s’il achète en propre un bien immo, il cadre son risque par rapport à ce qu’il sait de l’immeuble, etc … En cas de malfaçon, de travaux inappropriés, etc … il peut se retourner contre vous.
- s’il achète la SCI, il prend à sa charge tout, puisqu’il acquiert aussi les responsabilités de la SCI (typiquement, si les travaux sont mal faits, il devra assumer), le tout pour un coût d’acquisition similaire pour lui.

Vendre une SCI est plus difficile que vous ne le pensez, du fait de la responsabilité illimitée que cela inclut, et aussi du fait que le principal intérêt d’une SCI, ce sont les statuts adaptés aux besoins des associés fondateurs, qui sont rarement les mêmes que ceux des éventuels repreneurs.

Edit : complément

JE pense au fait que vous avez une SASU, et que donc vous pensez peut être utiliser un montage permettant de transférer du cash de la sasu vers la SCI. Dans ce cas, pensez au fait que la vente des parts sociales à court terme subit un traitement fiscal différent, dans le cadre d’un associé personne morale pour la SCI.

Vous n’avez pas répondu à la question : quels avantages voyez vous à une SCI dans votre cas par rapport à un achat en propre qui est aussi un cadre juridique valide ? On ne fait pas de SCI pour "faire joli", mais parce qu’on en attend des avantages en terme de souplesse, de structuration, etc …

Or vous ne présentez pas ces avantages.

"La question est de savoir si pour un bien présentant un rendement >10% sur 4 lots (division du risque) et sans copropriété, la SCI est un frein pour un potentiel investisseur."

Oui, ca reste un frein.  Reprendre une SCI n’est pas simple, et nécessite une expertise. Vous tomberez sur des investisseurs chevronnés, rompus à cet exercice, et qui seront très tâtillons sur les conditions d’exécution et le prix.

Vous partez déjà avec une double décote (une pour présence de locataire, que le repreneur ne pourra pas mettre dehors, qu’il n’aura pas choisi, dont il ne maitrisera pas le dossier ni le ressenti personnel que vous auriez lors de la signature du bail, une seconde pour détention via SCI).

Suivant les entrepreneurs, si les travaux ne sont pas fait par des pros externes à la SCI, un investisseur chevronné demandera une prise de garantie sur la qualité des travaux, ce qui va se traduire par une décote ou un report de paiement en fonction de la réalisation ou non d’un risque.

Par exemple, une SdB mal posée. Si vous achetez l’immeuble vous pouvez vous retourner contre le vendeur ou son artisan. Si vous achetez la SCI, vous avez acquis la malfaçon et vous devez l’assumer.

etc, etc, etc ….

Un investisseur estimera l’intérêt de la reprise par rapport à SON projet, pas par rapport au votre. S’il estime que le risque nécessite un rendement brut de 12 à 15%, il décotera la SCI d’autant.

Donc il faut être prudent : revendre une SCI n’est pas simple. A minima, vérifiez que le projet reste viable soit sans revente soit par revente de l’immeuble lui même.

Si je comprends bien : vous pensiez que les travaux réalisés par vos associés pouvaient être considérés comme des "apports en industrie" et augmenter le capital, ce qui diminue d’autant la plus-value prise en compte à la revente de la SCI.
Personnellement, je ne sais pas répondre, mais avec un coup de google, je trouve une réponse de forum qui dit que ce n’est pas possible : Paul et marie 3 mars 2011 dans cette page : SCI capital variable / apport en industrie (pour ce que ça vaut).

Réponses qui vont dans le même sens ici : Apport en industrie pour une SCI et écriture comptable [Résolu]

il s’agit simplement d’un biais "culturel" et d’habitudes. Pour moi, l’acquisition en propre à plusieurs est réservée au cadre familiale ou entre amis…

Poursuivez votre logique jusqu’au bout : avec des associés, vous comptez acheter un immeuble pour le retaper et le revendre avec plus-value, dans une logique professionnelle (puisque vous dites que ce n’est pas celle du cadre familiale et des amis).

La structure adaptée pour faire cela est manifestement une entreprise de marchand de biens. Pas une SCI.

Bonjour à tous,

Nous sommes une troupe d’amis (5 couples), vieux de plus de 30 ans, et avons un projet d’investir dans une grande villa de cachet, dans le sud de la France.

L’idée est de louer la villa de façon saisonnière, autant que possible, hors des périodes où nous en profiterons tous en semble ou indépendamment. A très long terme cette maison bénéficiera à nos enfants respectifs.

Nous avons la compétence et les connaissances pour ne pas acheter n’importe quoi. Plusieurs d’entre nous sont localisés dans le Sud et connaissent bien le marché, de sorte que nous ne surpaierons pas le bien. Mais l’ordre de grandeur reste supérieur à €2m…

Je me pose beaucoup de questions sur le meilleur montage pour y arriver, notamment bien entendu afin que cela nous coûte le moins cher possible (SCI, SARL, IR, IS…). Nos moyens financiers ne sont pas égaux et il est vraisemblable que de ce fait les apports / répartition des parts soient inégaux également.

Bien entendu l’idée est de limiter au maximum les apports afin de bénéficier des taux toujours très bas, pour autant que notre montage / association le permette.

Avez-vous déjà rencontré ce cas de figure, et surtout quels conseils / références pouvez-vous m’indiquer afin que nous puissions affiner notre réflexion ?

Je vous remercie grandement par avance pour l’aide que vous pourrez nous apporter!

En phase avec Bibike,

Pour ma part j’ajouterai que la sci me semble l’outil le plus simple pour structurer un partage inégal des parts, en prenant garde surtout à qui est nommé gérant avec quelle étendue de pouvoirs statutairement, ce qui sera le garant d’éviter un trop gros blocage en cas de désaccord.

Une pensée pour les bronzes 3, amis pour la vie, 😎 quand j’imagine la complexité dans le temps d’une entente collégiale a tant de monde et leur évolution sur de longues années.

Il y a quelques années, un couple d’amis nous avait proposé de co-investir soit dans des appartements ou des parkings à Lyon. Le conjoint était en plus agent immobilier sur place.

Ils se sont séparés il y a quelques mois… ils sont en train de se déchirer sur le partage/ la valorisation du patrimoine.

Je passerais mon tour.. même si l’idée est très sympathique. Se projeter dans la durée avec autant de co-investisseur me semble assez risqué…

Dernière modification par franck1127 (24/10/2021 10h53)

Entièrement d’accord avec ce qui a été dit précédemment, en particulier par Bernard2K.

Pour ce qui est des vacances en famille ou amis dans une même villa, la solution de la location ponctuelle me semble, et de loin, la meilleure.
On a tous les avantages de la villa commune, sans aucun des inconvénients de gestion qui apparaissent lors du reste de l’année et qui ont déjà été largement mentionnés précédemment.

Bernard2K a écrit :

Si la probabilité p qu’un couple marié se sépare est de 0,45, quelle est la probabilité qu’au moins l’un des 5 couples se sépare ?

Environ 0,95

LieKolchin a écrit :

Pour ce qui est des vacances en famille ou amis dans une même villa, la solution de la location ponctuelle me semble, et de loin, la meilleure.
On a tous les avantages de la villa commune, sans aucun des inconvénients de gestion qui apparaissent lors du reste de l’année et qui ont déjà été largement mentionnés précédemment.

Oui, et encore pour l’avoir déjà expérimenté une fois à 5 couples justement et de nombreux enfants, même en location avec les habitudes de chacun il peut vite y avoir quelques ressentiments : certains qui ne se sentent pas concernés par le ménage de fin de séjour, d’autres qui ont décidé de ne pas participer équitablement/proportionnellement aux courses, d’autres qui se laissent vivre ne font ni à manger, ni vaisselle, ni les courses etc… Sans oublier les habitudes de vie parfois très différentes (rangement, bruit, type d’alimentation, horaires, squat interminable de salle de bain…).
Alors sur un court séjour on ne se brouille pas pour ces différences, heureusement, mais envisager cela à long terme, avec en plus, un bien à 2 MEUR et des revenus locatifs au milieu de tout cela…

Dernière modification par bibike (24/10/2021 15h09)

Bonjour à tous.

Merci infiniment pour vos nombreuses contributions, même si en effet celles-ci vont assez unanimement dans le sens de ne pas faire. Je comprends parfaitement tous les arguments et souscris à une partie.

Quelques éléments de réponse:
- Nous nous connaissons tous depuis plus de 30 ans et passons nos étés / vacances ensemble. Le sujet de "l’entente",  modulo les différents possibles sur la gestion en tant que tel du bien, ne nous effraient pas. Cela ne veut pas dire qu’il faut avancer naïvement, mais notre entente est assez unique en son genre et pas si fréquente que ça;
- En pratique nous sous-traiterons la gestion du bien, idem pour la compta, pas question de le faire nous même;
- Nous sommes partis, peut-être à tort, avec l’idée qu’absolument tout devait être écrit à l’avance de sorte que chacun soit à même de savoir ce à quoi il s’engage. J’entends donc tous vos arguments mais nous avons prévu de lister l’ensemble des cas de figure et d’y apporter réponse. Si nous n’y parvenons pas en effet cela reviendra à abandonner le projet;
- Je n’avais honnêtement pas du tout en tête la nécessité, pour une à deux semaines par an, de prévoir le règlement d’un loyer ou avantage en nature par les associés (mais effectivement sur un SCI à l’IS cela semble parfaitement normal), à creuser;
- Idem pour la partie concernant le financement, celui-ci est impératif pour que le projet fonctionne et à vous lire il serait quasiment impossible… c’est un soucis bien entendu ! Nous allons consulter quelques banquiers et nous verrons bien combien de portes nous nous prenons dans la figure… ;-)

Donc en somme merci pour vos éclairages, nous allons pousser l’exercice jusqu’au bout pour voir ce que cela donne et nous verrons bien.

Si vous avez d’autres remarques surtout n’hésitez pas bien entendu.