Sur la structure, pour s’associer autour d’un tel projet, il me semble qu’une société est indispensable. La location meublée étant principalement civile par nature, la SCI me semble la mieux adaptée. Fiscalement, la location est imposée en BIC (ou IS), or une SCI faisant de la location meublée est forcément à l’IS, donc IS.
L’alternative étant une société commerciale (SARL ou SAS), forcément IS également.
Dans une telle structure, il faut évidemment une gestion très carrée. Parmi les associés, qui va gérer et tenir la compta, bénévolement bien sûr (puisqu’on est entre amis) ? Sans jamais se lasser ni avoir de ressentiment de faire ainsi le boulot gratuitement ? Appelons cette personne Bernard, pour la suite de la discussion (prénom choisi au hasard bien sûr).
Dans une telle structure, les périodes d’occupation doivent :
- faire l’objet d’un loyer payé à la structure par l’associé ou les associés qui occupent la maison.
- OU bien l’occupation gratuite doit être considérée comme un avantage en nature et comptabilisée dans la compta de la société ainsi que déclaré dans l’IR de l’associé ou des associés qui ont bénéficié de l’avantage en nature.
Bien sûr, personne n’a envie de payer un loyer ("c’est à nous quand même, on a bien le droit d’y aller si ça nous chante !") donc les périodes d’occupation vont être passées sous silence dans la compta et vis à vis de l’administration fiscale. Se mettre à 10 pour faire une fraude fiscale collective, quelle bonne idée.
D’ailleurs, si par miracle tout le monde était d’accord pour payer un loyer, suite à l’insistance de Bernard qui s’est dévoué pour tenir la compta de la société et qui a bien expliqué les risques fiscaux de ne pas le faire… Les "insouciants" en voudront toujours obscurément à Bernard ("mais qu’il est chiant quand même, bien sûr qu’on pouvait ne pas payer de loyer, le fisc a d’autres chats à fouetter ! Mais enfin, bon, pour faire plaisir à Bernard, on paie un loyer… Mais ça nous coûte cher quand même cette obsession de Bernard"). Et voilà comment on remercie Bernard de se taper la compta dans son temps libre : en lui en voulant de faire le boulot de façon carrée !
(l’autre solution, c’est l’indivision, mais la liste des inconvénients qui me viennent en tête est longue comme le bras alors je vais me dispenser de l’écrire. Cette liste commence par "article 815 du code civil").
Si on analyse objectivement les avantages et inconvénients d’un tel projet, on ne le fait pas. Or, vous pensez vraiment le faire. Vous dites vous poser des questions sur le montage, mais nous n’évoquez aucune des questions posées par bibike. Serait-il possible que vous ayez "oublié" de vous les poser ?
Il me semble très probable que vous soyez collectivement (tous les 10) en train de passer sous silence les inconvénients. Pourquoi ? Par le même mécanisme qui fait qu’on se marie : on est amoureux, tout est beau, on va y arriver. C’est dans la nature humaine de se fixer un objectif idéal, que l’on voit briller de tous ses avantages (ces avantages étant tellement brillants qu’on est ébloui et qu’on ne voit pas les inconvénients), puis de poursuivre cet objectif. Sinon, on ne ferait jamais rien. Or, environ 45 % des mariages finissent par un divorce.
En s’associant à 5 couples, on augmente forcément le risque que l’un des couples se sépare. Si la probabilité p qu’un couple marié se sépare est de 0,45, quelle est la probabilité qu’au moins l’un des 5 couples se sépare ? Si ça arrive, comment est-ce qu’on gère cela ? Et d’ailleurs, si Albert et Colette se séparent, que Colette quitte la société mais qu’Albert y reste…. la future nouvelle conjointe d’Albert, elle est agrée automatiquement ? Ca serait logique puisque le principal critère pour faire partie de la société était "faire partie de l’un des 5 couples", et qu’elle en fait désormais partie. Donc, elle peut racheter les anciennes parts de Colette. Même si personne du groupe ne peut la piffrer et que "on voit bien que ça ne va pas durer entre Albert et elle" ? 
Même sans divorce dans un couple, il y a forcément des gens qui voudront quitter la société car ils auront désormais d’autres priorités. Comment fait-on ? Qui rachète leurs parts ? Puisqu’il y a des gens qui ont plus de moyens que d’autres, ce sont forcément eux qui rachèteront leurs parts. Du coup, ils deviendront davantage majoritaires dans la société. Cette montée en majorité d’un couple en particulier ne porte-t-il pas les germes des mésententes futures ?
- et si c’est Bernard qui veut quitter ? Zut alors, justement le gars qui gère tout depuis 10 ans et que personne d’autre ne sait comment ça marche, tellement il gère bien et bénévolement ? Comment on fait ?
Je pense que vous devriez réfléchir à l’alternative suivante :
- pour ce qui est des investissements locatifs, chacun fait les siens et gère les siens comme il l’entend.
- pour les vacances en commun, on loue une grande maison, on fait les courses pour tout le groupe, et on partage les factures. Gérer de telles vacances, faire les comptes correctement, les répartir de façon équitable malgré les dates de départ et d’arrivée différentes, et que chacun paie sa part sans "oublier", c’est déjà du boulot.
Dernière modification par Bernard2K (24/10/2021 07h04)
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