Fiscalité des charges locatives encaissées dans une maison sans copropriété ?

cobra · #26

gunday, le 27/03/2021 a écrit :
Je ne comprends plus.
Vous gardez de manière illégale des trop perçus de provision pour charge.
Et vous vous demandez comment vous mettre en règle avec le trésor public sur des sommes que vous ne devriez pas avoir ? Pour être honnête, je ne comprends pas trop la question.
Pour moi les charges c’est une non question, car le solde doit arriver à 0 à la fin du bail.
C’est tellement normé pour moi que mon abaque de restitution de caution comprend le détail des charges.

Vous ne comprenez plus, mais je vais vous expliquer. On parle seulement de théorie. D’un cas de figure peu courant. Si cela vous mets mal à l’aise de parler de "théorie", je ne souhaite forcer personne à lire ou répondre.

gunday a écrit :
En fait de ce que je comprends, vous proposez de soutirer de l’argent à vos locataires sans passer par la case imposition.

Non ce n’est pas le but, mais dans le cas exceptionnel ou cela se produit, c’est à dire 1an après que votre locataire soit parti, s’il y ’a 20€ de trop perçu, et qu’il a changé de coordonnées, comment allez vous faire pour les lui rembourser ? Vous vous enfoncez dans la bigoterie.
Quand j’ai donné mon exemple avec des chiffres important c’était pour souligné l’exemple. On a rarement vu des charges de 400€ sur un loyer de 800€ …

gunday a écrit :
Marrant, après, le français moyen a une mauvaise image du bailleur…

Avez-vous un tract de Mélenchon dans votre poche ?
Le Français moyen, à de base, une mauvaise image de tout ce qui se rapporte à l’argent. Quand vous êtes propriétaire de votre RP, passe encore, mais quand vous êtes propriétaire de biens que vous mettez en location pour tirer des profits, vous êtes un "salaud" de propriétaire bailleur, et ce, malgré toutes les charges et les risques qui repose sur vos épaules, malgré que vous faites travailler des entrepreneurs, les magasins de bricolage, les notaires, les comptables, les syndics, les vendeurs de meubles, les impôts, les assureurs, Malgré la réglementation qui est en faveur du locataire. Et même si votre bien a été squatté et saccagé, vous serez considéré comme un "exploiteur". Enfin, regardez dans tous les autres pays… ça n’a rien à voir, en tout cas pas à ce point.

Range19 a écrit :
Je reprends un point de vos propos : lorsqu’un locataire vous demande une régularisation de charges sur 10 ans vous lui balancez à la figure 10 ans d’augmentations de loyer non faites.
C’est à la fois non règlementaire et signe d’une intention qui n’est pas des plus clean. Si votre locataire vous a laissé faire il a eu tort.

C’est hors sujet, mais je ne peux pas vous laissez travestir mes propos.
C’est limité à 5 ans. Comme la demande de régule de charges du locataires. Pour une fois il y a une réciprocité. Comme expliqué plus haut, (puisqu’on en est sur les jugement personnels et qu’il faut se justifier de tout), je vous invite à relire le précédent post. Je ne me fais par remboursé la TOM, Je ne pratique pas d’augmentation de loyers, ni régule de charges, et je suis bien souvent perdant, mais j’économise du temps et je pense peut-être à tort fidéliser le locataire.
Une fois, une locataire, a souhaité procéder à la régule des provisions pour charges, et pour le coup et c’est rare, il y avait un trop perçu. J’ai donc appliqué la LOI, dans les 2 sens, et demandé la régule des augmentation de loyers et de TOM.

En revanche, j’aimerai vous lire me féliciter quand j’offre la TOM et ne pratique pas les augmentations de loyer au profit du locataire et de son budget. Mais cela n’arrivera jamais, car quand on prends la peine d’écrire c’est pour critiquer, rarement l’inverse.

Bernard2K a écrit :
En résumé, une fois de plus, vous préconisez sur ce forum public une fraude, sans même comprendre ce que vous faites. Je rappelle que dans vos précédentes contributions au forum vous préconisiez :
- une division sauvage d’immeuble
- de nommer un homme de paille à la gérance d’une société pour éviter de payer le SSI

Cette préconisation m’a été faite par le Fiscaliste Paul Duvaux, expert des meublés, à la suite d’une consultation.
Je suis venu chercher des réponses, je n’invite personne à faire quoi que ce soit. Chacun est responsable de ses actes. Maintenant, avec votre raisonnement, pas étonnant que tout le monde se déresponsabilise et se positionnement en victime de sa situation et de ses actes, en accusant toujours autrui d’en être le responsable.

Bernard2K a écrit :
Le présent fil montre qu’une fois de plus, vous réfléchissez à des fraudes, des fraudes même pas malines ni subtiles, sans même bien comprendre ce que vous faites, et vous venez les préconiser sur un média public (ce forum est un média public soumis aux dispositions de la loi sur la presse). Pourtant, vous vous posez en victime ("je suis une victime"), et quand on veut vous aider en pointant vos erreurs, vous vous montrez ingrat et insultant en écrivant à vos contradicteurs qu’ils sont limités intellectuellement. Pour vous paraphraser, je dirai : quand je vois votre comportement, pas de doute, on est bien en France !

Vous travestissez également mes propos, pour vous donner le rôle d’un pseudo "Chevalier Blanc".
Pour la 10ème fois, avant que vous veniez sur ce post avec vos remarques désobligeantes et m’accusez de fraude, je posais une simple question "théorique".

Cela me fait penser à ce qui se passe dans certaines universités où il n’est plus toléré de penser différemment ou de poser certaines questions sans être agressé verbalement.

Enfin, ce n’est pas parce que votre réponse fera 40 pages, qu’elle vous donnera raison sur tout, et que vous pourrez prétendre au style de Marcel Proust.
D’ailleurs, dans votre cas, je pense qu’il faut retirer le "s".

Concernant la non réévaluation du loyer, la non-demande de remboursement de la TOM, et la non-régularisation de charges, vous dites que vous êtes une victime, sous-entendu que vous êtes généreux. Non, vous n’êtes pas généreux, vous êtes négligent. Il y a des choses marquées dans le bail et dans la loi, il faut les appliquer.
En tant que locataire, j’ai eu un propriétaire qui m’adressait chaque année la régularisation des charges au centime près avec les justificatifs, et l’augmentation de loyer calculée au centime près. Ca donne une grande impression de sérieux et l’on a du respect pour un tel bailleur qui fait son boulot. Ca me semble une excellente base pour avoir de saines et bonnes relations entre le locataire et le bailleur.

Je ne partage pas votre avis, d’une part car je n’ai pas dit que j’étais une victime, c’était une hyperbole en réponse aux accusation disproportionnées, je pensais que chacun l’avait compris.
De plus, je peux vous dire que les forums de locataires sont pléthores de messages de mécontentements face à la demande des propriétaires de régularisation de ces charges. En effet, dans le sub conscient du locataire qui n’a jamais été propriétaire, ce n’est pas prévu dans leur budget.
C’est pourquoi je préfère lisser dans le loyer, afin de "préserver" le budget "loyer" prévu par le locataire. En effet, le loyer est connu à l’avance et accepté par le ce dernier, il n’y a pas de surprises, à contrario des régules. Si l’on maintient le vouvoiement, que le locataire paie son loyer tous les mois comme convenu, et que le propriétaire procède aux travaux et réparations rapidement, il y a du respect.

Si le propriétaire perçoit 800 € de loyer + 400 € de provision sur charges, et que, quand le contrôleur demande au propriétaire de prouver le niveau des charges, il trouve péniblement des papiers froissés qui attestent que c’est, calculs faits, 48,52 € par mois, le contrôleur va se frotter les mains et dire « ouh, la bonne grosse fraude fiscale ! Et vous croyiez que j’allais laisser passer cela ? ». Ce n’est pas un propriétaire négligent comme le précédent, c’est un propriétaire fraudeur.

Une fois encore, vous travestissez mes propos. Nous sommes d’accord pour dire que des revenus perçus en plus seront à déclarer en 211. Mais, vous oubliez toujours, de prendre en compte ma question de base, dans le cadre d’une personne de bonne foi, qui n’aurait pas fait la régule dans l’année, et en présence in finé d’un trop perçu donc pas déclaré en 211, le fisc ne pourrait pas à défaut de le lui reprocher, le redresser.
En effet, la loi permet de faire une régule sur 5 ans. ET la la prescription fiscale est de 3 ans. Mais ce n’est pas grave. Balayons toute possibilité d’échange "théorique", restons sur les jugements et les fraudes. Je ne suis pas Jésus pour tendre l’autre joue, mais j’ai compris qu"il était inutile d’avancer des arguments de bonne foi, face à des personnes de mauvaise fois.

Je ne devrais pas être stupéfait, de voir qu’une question purement théorique, d’un cas vraiment exceptionnel, génère autant d’attaques personnelles.

PS : Selon votre raisonnement, vous confirmez que lorsque qu’un bailleur pratique des charges au "forfait", donc non récupérable sur le locataire, le fisc le traitera de fraudeur, s’il n’a pas déclaré le trop perçu en recettes ? Cependant, je pense que c’est autorisé uniquement dans le cadre de location meublés, sans en connaitre la raison.

QuatreFromages · #27

@Carignan99

Content de vous faire rire carignan, en police grasse en plus, cela devait être une franche rigolade.

Dans les faits le débat est clos puisque la régul peut-être faite jusqu’à 5 ans et le redressement jusqu’à 3 ans en arrière.
Donc quand le contrôleur vient vous voir à 3 ans pour vous interroger sur la non régularisation des provisions sur charges, vous êtes toujours dans le délai légal pour faire la régularisation.
Donc vous n’êtes pas en situation de fraude.
Donc votre argumentation tombe.
Si vous voulez être légaliste il faut l’être jusqu’au bout.

gunday · #28

Bernard2K a écrit :
Prenons l’image d’un patron qui a un employé payé 800 € nets par mois. Pourtant, il lui verse chaque mois 1200 € dont 400 € qui ne font bien sûr l’objet du versement d’aucune charge sociale.

Marrant, en lisant cela, je pense immédiatement aux redressements faits en masse dans les ESN sur les tickets restaurants.
Avec l’habitude prise de faire des augmentations moitié en salaire, moitié en ticket restaurant, donc avec des tickets restaurants hors norme!

Bernard2K a écrit :
Pour les propriétaires qui ne sont pas en copropriété, ils connaissent très bien, dès janvier N+1, le montant des charges locatives qu’ils ont avancé au locataire

Pour la défense de cobra, je ne suis pas aussi affirmatif.
Sur ma maison locative, la régie communale de l’eau est une fumisterie!
Déjà, ils refusent de faire payer l’occupant!
Donc eau à ma charge.
Et le relevé annuel de Juillet, je le reçois régulièrement en décembre/janvier.
Avec un record lors de la division assainissement/distribution, avec la facture d’assainissement arrivé en mars!
Donc en mars N+1, j’ai le détail de la consommation d’eau de Juillet N-1 à juillet N.
Donc non en janvier N+1, je suis incapable de connaitre précisément les charges avancés pour le locataire.
D’ailleurs, j’attends la facture d’assainissement de Juillet2019 à juillet 2020, pour clôturer les charges 2019!
Mais c’est vrai que c’est un cas assez particulier! (et particulièrement casse pied…)

QuatreFromages a écrit :
Il y a donc ici un petit flou fiscal favorable au bailleur à mon sens.

Le fisc n’a pas prévu non plus la revente de feuille de marie jeanne que je fais pousser dans le champ de maïs du voisin.
Ni d’ailleurs le produit du racket auquel se livre mon gosse à l’école.
Est ce pour autant que vous considéreriez cela comme un flou fiscal ?

QuatreFromages a écrit :
Je pense que vos conseils gagneraient encore en qualité en intégrant le pragmatisme des affaires. Nul ici ne souhaite devenir rapporteur public au Conseil d’Etat section du contentieux (sauf peut-être vous ?), tous veulent juste tailler leur route le plus efficacement possible vers le succès financier.

On est d’accord qu’on est pas toujours très clair sur tout les points.
Mais le bailleur allume automatique une petite alerte au niveau fiscal.

Donc tailler la route le plus efficacement, c’est aussi ne pas vouloir se prendre un contrôle fiscal et devoir justifier tout, voir être redressé!
Là c’est plus une route vers les ennuis potentielles que vous montrez!

Je pense que beaucoup cherche le succès financier, mais aussi et surtout la tranquillité d’esprit!

cobra a écrit :
Non ce n’est pas le but, mais dans le cas exceptionnel ou cela se produit, c’est à dire 1an après que votre locataire soit parti, s’il y ’a 20€ de trop perçu, et qu’il a changé de coordonnées, comment allez vous faire pour les lui rembourser ? Vous vous enfoncez dans la bigoterie.

Soyons réaliste, 20€, c’est probablement les régularisations de charges arrivé après coup, ou les résidus de quote mal taillé (genre une estimation de la TEOM).
A ce niveau là, j’ai effectivement, une tolérance dans les réguls.
Car la dernière TEOM ou le dernier montant exact du m3 d’eau, je ne les ai pas forcément au moment de la sortie.
Donc je fais une estimation par rapport à l’historique, qui doit avoir quelques € d’écart avec la vérité.
Ecart que je ne vérifie jamais, car j’estime le compte clos.

Mais entre un écart de moins de 10€ sur une sortie ou un écart de 400€ par mois, y a une légère différence.

cobra a écrit :
En effet, la loi permet de faire une régule sur 5 ans. ET la la prescription fiscale est de 3 ans.

Je pense que la réponse est assez simple : vous avez une dette envers votre locataire, et vous devez avoir fait diligence pour la solder.

Je dirais que ce point rejoint les loyers impayés : vous n’avez pas à les déclarer, si vous pouvez prouver que vous avez fait ce qu’il faut pour les récupérer.

Dans les 2 cas, ce sera à vous d’apporter la preuve que vous avez fait en sorte de régulariser la situation.

Perso, c’est ainsi que j’ai esquivé une grosse embrouilles avec les impôts.
J’avais fait des démarches en amont, dés constatation du problème.
Et au moment où ils ont réagis 6 mois plus tard, j’avais les traces de la démarche.
Donc j’ai payé ce que je devais en décalage, et depuis tout va bien!
Mais j’avais réagis dans la journée, donc il leur était difficile de m’accuser de mauvaise foi.

Bernard2K · #29

QuatreFromages a écrit :
Je pense que vos conseils gagneraient encore en qualité en intégrant le pragmatisme des affaires.

Ma réponse est simple :
- Intégrer le "pragmatisme des affaires", ça se fait à l’oral et sans traces, pas à l’écrit sur un média public. J’ai expliqué cela il y a déjà longtemps sur ce forum : je ne ferai jamais sur ce forum la promotion de solutions illégales, et je pense qu’il est particulièrement irresponsable de le faire (ce n’est pas bon pour celui qui écrit, ce n’est pas bon pour notre hôte qui est légalement responsable du contenu, et ce n’est pas bon pour les lecteurs qui ne doivent pas AMHA être encouragés à faire des actions illégales, selon le bon précepte "chacun est assez grand pour faire ses c…ies tout seul, sans y être encouragé").
- Il est faux de dire que je n’ai pas traité la possibilité de ne pas faire de régularisation, et les conséquences fiscales que cela aurait en pratique. Elle est traitée dans la partie qui commence par "Si il perçoit 800 € de loyer + 50 € de provision sur charges(…)".
- Désolé, mais je ne compte pas suivre vos recommandations sur comment améliorer mes "conseils". Je n’émets d’ailleurs pas des "conseils", contrairement à que vous dites, j’émets des remarques et des opinions. Pour obtenir des conseils compétents, pointus, pragmatiques et adaptés à chaque cas, c’est simple : il suffit de consulter un spécialiste, par exemple un fiscaliste (ce que je ne suis pas). C’est dans les 200-250 € HT de l’heure.
Mes écrits sont ce qu’ils sont, et ils ont la qualité qu’ils ont, dans le cadre d’un forum public de discussion où les participants échangent bénévolement, dans leur temps libre. On ne peut pas avoir le beurre, l’argent du beurre et le sourire de la crémière.

cobra · #30

QuatreFromages a écrit :
@Carignan99

Content de vous faire rire carignan, en police grasse en plus, cela devait être une franche rigolade.

Dans les faits le débat est clos puisque la régule peut-être faite jusqu’à 5 ans et le redressement jusqu’à 3 ans en arrière.
Donc quand le contrôleur vient vous voir à 3 ans pour vous interroger sur la non régularisation des provisions sur charges, vous êtes toujours dans le délai légal pour faire la régularisation.
Donc vous n’êtes pas en situation de fraude.
Donc votre argumentation tombe.
Si vous voulez être légaliste il faut l’être jusqu’au bout.

D’avoir été impartial, et "précisé" que vous déploriez que le post soit pollué par des considérations morales ou des rancœurs personnelles, vous a valu de vous faire attaquer par toute la clique de Javerts en puissances. Je pensais que c’était l’effet "confinement" , mais il semblerait qu’ils s’auto-congratulent et se caressent mutuellement dans le sens du poils, les uns les autres à l’accoutumée, en vu de performer dans un système de bon point si j’ai bien suivi.

Je pense qu’ils ne pourront pas, malgré les promesses "d’Adieu" de certains, s’empêcher de revenir ~~commenter~~, critiquer avec rancœurs, et leçon de morales. En France on adore donner des leçons à autrui

Pour en revenir à votre remarque, j’ai effectué des recherches approfondies, et voici le texte qui confirme que le fisc à droit de reprise de 3 ans. lien.

Mais pour contrer à ce flou fiscal en faveur du bailleur, la loi Alur de 2014, à ramené le délai de régularisation des charges à une prescription de 3 ans au lieu de 5 ans auparavant.

"La loi Alur a réduit et harmonisé les délais de prescription au-delà desquels les locataires et les bailleurs ne peuvent plus se prévaloir des effets du bail (dettes de loyer, charges locatives). Une durée de trois ans est désormais fixée pour le bailleur et le locataire tout secteur confondu (social et privé)."

Texte de loi ici

Voyez, si ces détracteurs, avaient pris le temps de me contredire sur le fond plutôt que de me jeter la pierre pour m’accuser de Fraudeur, ils auraient pu me contredire avec une simple recherche Google.
Mais le fond du sujet n’intéresse guère, ce n’est qu’un prétexte pour Bernard2K de se venger d’une vieille blessure psychologique que je lui aurait infligé dans un précédent message, dont il ne s’était visiblement jamais remis, alors que j’en avais pour le coup aucun souvenir

Cependant, cette même loi ALUR a modifié la manière dont le bailleur peut récupérer ses charges locatives, que ce soit en location vide ou meublée.

Deux options sont possibles lors de la rédaction du bail de location : le forfait de charges ou la provision sur charges avec liquidation en fin d’année.

Par conséquent, le doute subsiste, dans le cas où le bailleur aurait opté pour un forfait de charges de 100€, et les charges réellement payées par ce dernier seraient de 70€.
Quid de la fiscalité du reliquat de 30€ ?

Bien à vous

lachignolecorse · #31

Autant le sujet aurait pu être sympa, autant la façon dont la discussion a suivi démontre un manque de courtoisie. Il faut dire que vous aviez commencé un peu fort avec ceci :

cobra a écrit :
Exemple : si la maison est louée 800€ HC + 400€ de charges, soit 1200€ au total, et que les charges réelles s’élèvent à 100€ et que le locataire ne demande pas de régule, c’est 300€ dans la poche sans exempt de fiscalité ?

Avant de faire volte-face et écrire cela :

cobra a écrit :
Je ne réévalue jamais les loyers de mes locataires, je suis donc perdants.
Mes provisions pour charges bien trop souvent sous valorisées de surcroit sur les consommations d’eaux (les gens pensent que c’est illimité)
Je ne demande jamais le remboursement de la TOM.

Depuis, vous sinuez entre une situation plus que limite et des pleurnicheries.

Il n’en fallait pas plus pour que le Robespierre local vous crucifie, ce que vous avez (un peu) mérité.

Et sur le fond, même s’il y a des lacunes juridiques sur ce que vous cherchez à démontrer, est ce une raison pour abuser du locataire? car finalement, c’est lui le dindon de votre démonstration.

carignan99 · #32

@Cobra

Reprenons :

- Le bailleur doit régulariser tous les ans
- Il a un délai de trois ans pour le faire effectivement
- S’il ne le fait pas, et qu’il ne compte pas le faire, il a acquis une somme qu’il n’a pas déclaré au fisc
- A ma connaissance, cette somme est imposable (pourquoi ne le serait-elle pas?)
- De là, deux voies : vous déclarez ou vous ne déclarez pas cette somme au fisc
- Dans l’option 2, deux analyses (droit de reprise du fisc, votre lien vers l’art L169 procédures fiscales)
* Droit commun : trois ans.
* Si ça provient d’une activité occulte/illicite : droit de reprise de 10 ans

Vous avez souligné que l’on est dans la théorie ici. Très bien, jouons le jeu : vous énoncez de façon claire que le bailleur se comporte de mauvaise foi. Il sait qu’il doit régulariser (il l’annonce sur un forum public) mais joue la montre, pour conserver cette somme (pour se mettre dans la poche 300€ exempte de fiscalité…ravi d’avoir trouvé un moyen de booster la rentabilité de son bien).

D’après moi, il s’agit d’une somme acquise de mauvaise foi, de façon illicite (on n’est pas dans la négligence ni la méconnaissance des règles) et il n’est pas impossible que la prescription soit de 10 ans.

Mais bon, je peut me tromper hein (je n’ai pas gratté plus que ça).

Et puis tout ça, c’est de la théorie. Dans la pratique, je doute que le fisc s’amuse à redresser tous les fraudeurs à la petite semaine, pour quelques centaines d’euros subtilisés à leurs locataires.

EDIT : concernant le -1 que vous avez récolté de la part de Surin, que je viens de lire. Ce dernier dit la même chose que moi (et inversement), en plus simple et plus clair…

Dernière modification par carignan99 (28/03/2021 22h09)

cobra · #33

Donc pour résumer, on a "Pine de serin" et l’autre "zapette", qui mettent des -1, à tous mes messages à défaut de s’exprimer directement dans le file de conversation. Étrange manière de communiquer, le courage n’a plus de limite :)

J’invite tout le monde à se faire plaisirs et dire ce qu’il pense, vu que ce post est devenu un défouloir aux personnes de passages, c’est moi qui règle l’addition des "-1" pour tout le monde et avec grand plaisirs, (comme si j’en avais quelque chose à faire :) )

Carignan99 a écrit :
D’après moi, il s’agit d’une somme acquise de mauvaise foi, de façon illicite (on n’est pas dans la négligence ni la méconnaissance des règles) et il n’est pas impossible que la prescription soit de 10 ans.

Ce n’est pas une activité occulte, ce n’est pas de la vente de stup, donc ce n’est pas 10 ans, mais 3.
Et depuis tous ces message, vous ne l’avez pas remarqué, mais on a avancé sur le sujet de fond.
C’est même moi qui ai apporté le texte de la loi ALUR indiquant que le délai de régularisation était abaissé à 3 ans, au lieu de 5.
Donc pour suivre votre raisonnement, la loi Alur autorise la facturation de "forfaits" de charges, qui ne sont soumis à aucune régularisation, et vous dite que c’est une somme acquise de mauvaise foi, de façon illicite et illégale ?
Chapeau l’artiste

Carignan99 a écrit :
Mais bon, je peut me tromper hein (je n’ai pas gratté plus que ça).

C’est bien ce que je vous reproche.

lachignolecorse a écrit :
Autant le sujet aurait pu être sympa, autant la façon dont la discussion a suivi démontre un manque de courtoisie. Il faut dire que vous aviez commencé un peu fort avec ceci :
cobra a écrit :
Exemple : si la maison est louée 800€ HC + 400€ de charges, soit 1200€ au total, et que les charges réelles s’élèvent à 100€ et que le locataire ne demande pas de régule, c’est 300€ dans la poche sans exempt de fiscalité ?
Avant de faire volte-face et écrire cela :
cobra a écrit :
Je ne réévalue jamais les loyers de mes locataires, je suis donc perdants.
Mes provisions pour charges bien trop souvent sous valorisées de surcroit sur les consommations d’eaux (les gens pensent que c’est illimité)
Je ne demande jamais le remboursement de la TOM.
Depuis, vous sinuez entre une situation plus que limite et des pleurnicheries.

Il n’en fallait pas plus pour que le Robespierre local vous crucifie, ce que vous avez (un peu) mérité.

Et sur le fond, même s’il y a des lacunes juridiques sur ce que vous cherchez à démontrer, est ce une raison pour abuser du locataire? car finalement, c’est lui le dindon de votre démonstration.

Des pleurnicheries ? Ah non, je rigole derrière mon clavier. De surcroit lorsque vous indiquez que je l’ai cherché en indiquant 400€ de charges dans mon "exemple". C’était une hyperbole, pour souligner le fond de ma question d’un point de vue fiscal, je pensais que chacun l’avait compris. De plus je vois que j’ai bien fait de commencer ma phrase par "SI", je vois que tout le monde ne connait pas le conditionnelle…
Un jour j’ai entendu quelqu’un dire d’une femme qui a été abusée, "elle l’a cherchée, t’as vu sa tenue!".
J’ai posé une simple question théorique. Personne n’était obligé d’y répondre. On m’a attaqué personnellement. Pensant qu’il s’agissait d’un malentendu, j’en suis même venu à "m’abaisser" à me justifier (et c’est une erreur) sur mon rapport à mes locataires et des économies qu’ils font comme je ne demande pas le remboursement de certaines charges.

J’ai compris que tout était prétexte pour soigner des blessures psychologiques de membres fragiles bloquées dans le passé.

A certains : Je prends dans la mesure du possible le temps de répondre, étant l’initiateur de ce post.
Mais si vous n’avez rien de plus inintéressant de vos journées, que d’écrire pour m’attaquer personnellement et de me prêter des intentions malveillantes, plutôt que d’avoir un débat serein et uniquement porter sur le fond, je prendrai alors, moi aussi le temps de vous répondre sur le même registre que le votre.

Dernière modification par cobra (28/03/2021 23h11)

zappaty · #34

Chacun de vos sujets est tourné vers les abus possibles et les failles du système fiscal.

Nous avons déjà échangé sur l’un de vos sujets concernant les divisions à la sauvage, et la finalité était la même : " non non ce n’est que du théorique".

Mention spéciale d’ailleurs à @quatrefromages qui n’a peur de rien en indiquant que ce n’est pas illégal, je rigole.

Pour en revenir sur le sujet, savoir comment peut être interprété par le fisc le fait de ne pas faire de regul de charge est en soit intéressant. Après tout, beaucoup font des provisions pour charge sans regularisation pour plus de facilité, sans but autre que celui de se simplifier la vie.

Mais votre problème, c’est que vous abordez ce sujet avec l’objectif à peine voilé de savoir si on peut abuser du système pour sortir de l’imposition des revenus camouflés en charges non régulées.

C’est ce qu’on appelle de la mauvaise foi et de la malhonnêteté, et dans votre cas le doute n’est plus vraiment permi car ce n’est pas la 1ere fois que vous nous faites le coup.

Et en prime, vous manquez de respect à tous les membres du forum, de par vos commentaires suffisants.

Réponse vous à été donnée concernant votre demande, donc on va résumer tout cela pour pouvoir clôturer le sujet :
- si petit écart et pas de regul, ça peut passer en cas de contrôle.

- si gros écart (à chacun de juger ce qui est un gros écart) et pas de regul, risque certain de redressement fiscal pour fraude.
Vous pouvez tenter de la jouer procédurier en arguant que vous avez 5 ans pour faire la régularisation de charges mais j’ai quelques doutes sur la finalité de la décision.

Sur ce, la "zappatte" retourne à ses occupations.

Zappaty

Dernière modification par zappaty (28/03/2021 23h49)

cobra · #35

zappaty a écrit :
Pour en revenir sur le sujet, savoir comment peut être interprété par le fisc le fait de ne pas faire de regul de charge est en soit intéressant. Après tout, beaucoup font des provisions pour charge sans regularisation pour plus de facilité, sans but autre que celui de se simplifier la vie.

Mais votre problème, c’est que vous abordez ce sujet avec l’objectif à peine voilé de savoir si on peut abuser du système pour sortir de l’imposition des revenus camouflés en charges non régulées.

C’est ce qu’on appelle de la mauvaise foi et de la malhonnêteté, et dans votre cas le doute n’est plus vraiment permi car ce n’est pas la 1ere fois que vous nous faites le coup.

On y revient, ces "-1" sont donc dû à un traumatisme psychologique passé sur une autre discussion.
Ne le prenez pas personnellement, mais me concernant j’avais totalement occulté un quelconque échange avec vous. Je suis sincèrement désolé si vous en avez souffert.
Concernant ce post, j’ai souhaité aborder ce qui pour moi était une "anomalie" fiscale ou du moins une interrogation quand à la déclaration. Au lieu de répondre comment la déclarer on me traite de fraudeur, car la forme de ma question laisserai penser que …
Effectivement on est sur du Robespierre, Impeccable

Quand des professeurs de droit abordent des sujets criminels et d’homicide, voir les modes opératoires des serials-killers, on ne les catalogues de pousses aux crimes.

A-ton le droit de ne pas totalement partager votre avis ? Apparement non,
Et pour autant, je vous prie de croire que cela peut se faire et ce, dans le respect.

zappaty a écrit :
Et en prime, vous manquez de respect à tous les membres du forum, de par vos commentaires suffisants.

Réponse vous à été donnée concernant votre demande, donc on va résumer tout cela pour pouvoir clôturer le sujet :
- si petit écart et pas de regul, ça peut passer en cas de contrôle.

- si gros écart (à chacun de juger ce qui est un gros écart) et pas de regul, risque certain de redressement fiscal pour fraude.
Vous pouvez tenter de la jouer procédurier en arguant que vous avez 5 ans pour faire la régularisation de charges mais j’ai quelques doutes sur la finalité de la décision.

Vous n’avez encore une fois, rien lu aux réponses que j’ai apporté.
Pour la 3ème fois ce soir, le délai des 5 ans pour la prescription de la régule des charges a été ramené à 3 ans par la loi Alur de 2014, j’ai même copié le texte de loi dans la discussion.
Donc la question initiale de ce file de discussion n’a plus lieu d’être.

La question qui se pose désormais, (mais encore faudrait-il la comprendre, car c’est la aussi la 3ème fois : ) :

Cependant, cette même loi ALUR a modifié la manière dont le bailleur peut récupérer ses charges locatives, que ce soit en location vide ou meublée.

Deux options sont possibles lors de la rédaction du bail de location : le forfait de charges ou la provision sur charges avec liquidation en fin d’année.

Par conséquent, le doute subsiste, dans le cas où le bailleur aurait opté pour un forfait de charges de 100€ "par exemple", et que les charges réellement consommées et payées par ce dernier seraient de 70€.
Quid de la fiscalité du reliquat de 30€ ?

zappaty a écrit :
Sur ce, la "zappatte" retourne à ses occupations.

Qu’elle y reste. Nous sommes d’accord, elle a surement bien plus utile à faire.

wulfram · #36

cobra a écrit :
Ce n’est pas une activité occulte

Pourriez-vous étayer cette affirmation ? Il me semblait justement que l’on était en plein dedans.

QuatreFromages · #37

zappaty, le 28/03/2021 a écrit :
Nous avons déjà échangé sur l’un de vos sujets concernant les divisions à la sauvage, et la finalité était la même : " non non ce n’est que du théorique".

Mention spéciale d’ailleurs à @quatrefromages qui n’a peur de rien en indiquant que ce n’est pas illégal, je rigole.

Zappaty

Pouvez-vous nous éclairer sur la notion de division "à la sauvage" ?
J’ai beau chercher dans mon code de l’urbanisme je n’en trouve aucune mention.
Quand vous nous aurez indiqué l’article de sa définition, pouvez-vous nous indiquer l’article de son interdiction ?
Merci d’avance.

Bien entendu la division en espaces de vie, la colocation, sont des modes d’exploitation tout à fait légales d’une surface de logement.
Renseignez-vous un petit peu sur tous ces projets de résidence de "coliving" qui sortent au 4 coins de la France, portés par de grands investisseurs institutionnels.
De grands appartements au sein desquels se trouve de 4 à 6 chambres, chacune avec sa salle de bain, son coin kitchenette, et sa porte palière. Au milieu de l’appartement un salon, considéré comme un commun. Bien sûr, un seul compteur électrique pour le lot (et bien sûr forfait de charges), et un seul lot déclaré au cadastre.
Cela ressemble furieusement a une division à la sauvage, qu’attendez-vous pour attaquer les PC de ces résidences ?

Pour revenir à la conversation initiale sur les charges, je pense que nous avons fait le tour du sujet.
Pour ma part je suis locataire de ma RP. Mon propriétaire est une SCI qui possède plusieurs dizaines de bien à Paris.
Je n’ai jamais demandé de régularisation de charges. Et, bien entendu, mon propriétaire ne m’en a jamais proposé de lui même. J’imagine que nous avons tous deux mieux a faire que de nous battre pour une centaine d’euros. Et j’espère qu’il en est du même du fisc, sauf à penser que le rendement des contrôles fiscaux soit négatif, ce que je n’imagine pas.

Cordialement

Dernière modification par QuatreFromages (29/03/2021 09h09)

carignan99 · #38

cobra, le 26/03/2021 a écrit :
En résumé, le montant des provisions pour charges payé par le locataire n’est pas imposable.

Oui, en année "n".

cobra, le 26/03/2021 a écrit :
Et si le solde, une fois l’année terminée, fait apparaitre un montant créditeur en faveur du propriétaire, et que pour X raison le locataire ne demande pas la régule, ce solde créditeur, reste dans la poche du propriétaire et n’est pas à déclaration dans la 2044 …

Oui.

cobra, le 26/03/2021 a écrit :
…et donc exonéré d’impôts.

Non. Pourquoi cette somme serait-elle exonérée d’impôts? Je ne connais pas de disposition particulière allant dans ce sens. Ce qui ne signifie pas qu’il n’en existe pas (dans ce cas de figure, merci de la produire).
Cf ci-dessous

cobra, le 26/03/2021 a écrit :
Dans la pratique, en cas de contrôle, …
…Par conséquent, si le fisc dit qu’il y a perception de sommes non soumises à l’impôt, il peut lui être opposé que la régule n’a pas encore été faite.

Rien dans le BOFIP n’évoque cette partie. Et je n’ai pas trouvé de cas de jurisprudence.

Il ne semble pas y en avoir des masses en effet. Cela étant, vous pouvez méditer sur celle-ci (qui portait sur un autre sujet mais comportait un volet sur cette histoire de régularisation de charges locatives) :

Cour administrative d’appel, Marseille, 3e chambre, 5 Novembre 2020 – n° 19MA00348
En 2013, une SCI déduit les provisions pour charges de ses revenus fonciers. La déclaration au titre des revenus fonciers de 2014 ne mentionne pas de régularisation. La SCI n’apporte aucun élément concernant les régularisations susceptibles d’être intervenues. Le fisc réintègre le montant des provisions dans les revenus fonciers au titre de 2013. Le TA valide cette décision du service.

En résumé et sur le fond (je dis bien sur le fond, pas la forme), ma compréhension : pas de régularisation dans la déclaration au titre de "n+1" = le montant déduit en "n" est réintégrable dans les revenus imposables.

En d’autres termes : pas de régularisation = la somme déduite en "n" est imposable (via une réintégration dans les revenus fonciers).

Ou encore : on ne peux pas avoir le beurre (déduction des revenus fonciers en n), l’argent du beurre (pas de régularisation les années suivantes = se mettre les sous dans les poches sans être imposé dessus) et le sourire du contrôleur (qui reste un être humain et n’aime pas se faire pigeonner).

Après, il est possible qu’il existe des fraudeurs à la petite semaine qui jouent la montre pour escroquer leurs locataires, en jouant sur les délais de prescription. C’est pas impossible. Mais là, on quitte le fond pour aller sur la forme, ce qui est une autre histoire.

Dernière modification par carignan99 (29/03/2021 12h06)

Bernard2K · #39

cobra a écrit :
Pour la 3ème fois ce soir, le délai des 5 ans pour la prescription de la régule des charges a été ramené à 3 ans par la loi Alur de 2014, j’ai même copié le texte de loi dans la discussion.

Je rappelle juste pour nos lecteurs :
- que j’ai écrit que le délai de prescription était 3 ans dès le deuxième message de cette file : "il peut vous demander la régularisation sur 3 ans en arrière". Non pas dans le cinquième ni le dixième message, mais le deuxième, immédiatement après le message initial. Or, qui est-ce qui cite de façon erronée un délai de prescription de 5 ans ? Cobra, dans le message n°13.
C’est savoureux de voir que cobra écrit, juste avant ce que je reprends dans la citation ci-dessus : "Vous n’avez encore une fois, rien lu aux réponses que j’ai apporté. ". Ca, c’est vraiment l’hôpital que se fout de la charité ! Cobra reproche aux autres de ne pas lire ce qu’il écrit, alors que lui-même ne lit pas ce qu’on lui écrit (ou alors : il lit et il ne comprend pas ?). S’il avait lu et compris la réponse que je lui ai apportée dès le deuxième message, au lieu de se vexer, on aurait économisé beaucoup de temps (parce que, même au-delà de cette seule question du délai de prescription, quand je relis ce deuxième message, je trouve décidemment que toutes les réponses s’y trouvent, pour qui veut bien se donner la peine de comprendre).
- qu’il se vante lourdement ("pour la 3e fois ce soir…") d’avoir corrigé ensuite son affirmation : "ah, ce n’est pas 5 ans, c’est 3 ans".

C’est bien de corriger ses erreurs. Vérifier avant d’écrire, pour éviter d’écrire des erreurs que les forumeurs ou soi-même doivent corriger, c’est encore mieux. Personnellement, c’est ainsi que je procède, dans la mesure du possible. Avant d’écrire "il peut vous demander la régularisation sur 3 ans en arrière", vu que j’avais un doute sur le délai de prescription, j’ai tapé dans un moteur de recherche "délai prescription charges locatives". Comme ça j’ai mis directement la bonne information. Ca m’a pris 30 secondes.

D’autres préfèrent écrire d’abord des erreurs sans tenir compte du fait que l’information correcte a déjà été fournie depuis longtemps, sommer les formeurs de répondre, leur reprocher de ne pas répondre ou de répondre pas comme ça leur plaît, les insulter de diverses façons ("limites intellectuelles", "pine de serin", "zappette", "traumatisme psychologique", "donneurs de leçons", etc.,) puis très tardivement rechercher l’information par eux-mêmes alors qu’on la leur a donnée dès le deuxième message de la file, puis corriger enfin leur affirmation précédemment erronée, pour finir par s’en vanter lourdement, trois fois de suite. Etonnant fonctionnement !

Dernière modification par Bernard2K (29/03/2021 12h25)

zappaty · #40

Bonjour @quatrefromages,

Je me réfère surtout aux PLU qui imposent certaines règles en cas de division, créations de places de parking généralement (même si c’est en train de changer).

De même en cas de modifications de façades et/ou changement de destinations, où des permis de construire ou autorisation de changement de destinations sont à déposer.

Pour préciser ma pensée en parlant de division je vise principalement des immeubles complets ou les maisons. Je l’incluai pas la colocation qui n’est pas une division, ni le coliving et toutes les formes de divisions "hybrides", qui sont un peu borderline mais qui ne sont pas vraiment des divisions à proprement parler.

Par ailleurs, les séparations d’espaces de vie avec un salon en guise de commun est pas mal utilisé dans le cadre de locations saisonnières, moins dans le cadre d’habitation principale des occupants.

Au final, nous ne parlions pas exactement de la même chose.

Concernant votre conclusion et votre exemple avec votre propriétaire, je suis totalement d’accord avec vous, globalement le but est que tout roule, sans faire des histoires pour 100€.

Rien à ajouter à vous concernant la forme mon cher cobra, personne n’est parfait, vous ou moi. J’ai presque une pointe de tristesse quand vous m’indiquez ne pas vous souvenir de nos échanges… Je doit être trop fragile 😏

Plus sérieusement, dans le cadre d’un forfait pour charge, le fonctionnement sera le même, entre un écart de 100€/an et 3000€/an, la perception du fisc ne sera pas la même.

Bien cordialement,

Zappaty

cobra · #41

wulfram a écrit :
cobra a écrit :
Ce n’est pas une activité occulte
Pourriez-vous étayer cette affirmation ? Il me semblait justement que l’on était en plein dedans.

Au sens de l’article 169 du Livre des procédures fiscales (LPF) relatif à l’impôt sur le revenu et sur les sociétés, et au droit de reprise, l’activité occulte est réputée exercée lorsque le contribuable n’a pas déposé dans le délai légal les déclarations qu’il était tenu de souscrire et soit n’a pas fait connaître son activité à un centre de formalités des entreprises ou au greffe du tribunal de commerce, soit s’est livré à une activité illicite.
1. J’ai fait connaitre mon "activité" de location auprès du fisc
2. Je déclare dans les temps mes revenus fonciers
3. Je ne me livre pas à une activité illicite "traite d’être humain, vente de drogues, recèles, etc

Donc "selon moi", le délai est de 3 ans et non de 10.
Cependant, seul un fiscaliste ou un cas de jurisprudence, pourront nous le confirmer.

Bernard2K a écrit :
Je rappelle juste pour nos lecteurs :
- que j’ai écrit que le délai de prescription était 3 ans dès le deuxième message de cette file : "il peut vous demander la régularisation sur 3 ans en arrière".

Vous n’avez pas écrit que le délai de prescription était de 3 ans. Vous avez écrit qu’il pouvait faire la demande de régule sur 3 ans en arrière. Vous auriez même pu écrire 2 ou 4 ans cela revenait au même. En effet, le locataire "peut" faire une demande de régule. Mais cela n’est pas une "prescription". Les mots ont un sens, voir plusieurs. Donc quand je parle de "prescription", j’écris le mot "prescription" qui ne laisse place a aucune ambiguïté.
Par ailleurs, il semble que vous étiez tellement ambigu et le seul à vous être compris dans ce sens, vu la teneur des messages postés par votre équipe par la suite. Je vous laisse tout relire et revenir vers nous une fois de plus, cela semble vous faire plaisirs, malgré votre Adieu

Mais, il me semblerait plus constructif de revenir au "fond" et de prendre la plume, pour répondre à ma nouvelle question, sur le forfait de charges (je ne souhaite pas ouvrir un nouveau file de discussion pour cela), que de revenir avec des pics sur des anciens messages de ce post et aussi ceux provenant d’autres file de discussion.

carignan99 a écrit :
vous pouvez méditer sur celle-ci (qui portait sur un autre sujet mais comportait un volet sur cette histoire de régularisation de charges locatives) :

Cour administrative d’appel, Marseille, 3e chambre, 5 Novembre 2020 – n° 19MA00348
En 2013, une SCI déduit les provisions pour charges de ses revenus fonciers. La déclaration au titre des revenus fonciers de 2014 ne mentionne pas de régularisation. La SCI n’apporte aucun élément concernant les régularisations susceptibles d’être intervenues. Le fisc réintègre le montant des provisions dans les revenus fonciers au titre de 2013. Le TA valide cette décision du service.

En d’autres termes : pas de régularisation = la somme déduite en "n" est imposable (via une réintégration dans les revenus fonciers).

Ou encore : on ne peux pas avoir le beurre (déduction des revenus fonciers en n), l’argent du beurre (pas de régularisation les années suivantes = se mettre les sous dans les poches sans être imposé dessus) et le sourire du contrôleur (qui reste un être humain et n’aime pas se faire pigeonner).

C’est un cas intéressant, mais cela concerne l’absence de régularisation des charges de copropriétés dans les lignes 229 et 230 de la déclaration 2044, et non le reliquat de charge perçu et non remboursé au locataire.

zappaty a écrit :
Au final, nous ne parlions pas exactement de la même chose.

Non, je pense que le message de QuatreFromages est très clair :

" a écrit :
Pouvez-vous nous éclairer sur la notion de division "à la sauvage" ?
Quand vous nous aurez indiqué l’article de sa définition, pouvez-vous nous indiquer l’article de son interdiction ?
De grands appartements au sein desquels se trouve de 4 à 6 chambres, chacune avec sa salle de bain, son coin kitchenette, et sa porte palière. Au milieu de l’appartement un salon, considéré comme un commun. Bien sûr, un seul compteur électrique pour le lot (et bien sûr forfait de charges), et un seul lot déclaré au cadastre.
Cela ressemble furieusement a une division à la sauvage, qu’attendez-vous pour attaquer les PC de ces résidences ?

Afin de rester sur du "concret", entre l’attribution de deux "-1", pourriez-vous nous indiquer ces éléments s’il vous plait ?

zappaty · #42

@Cobra,

Il faudra voir à arrêter de chercher les problèmes avec tout le monde.

Le cas décrit pas quatrefromages est différent du sujet initial.

Par ailleurs, je vous ai déjà répondu, mais vous comprendrez que je ne vais pas publier ici les 34 000 PLU des communes de France.

La division via séparation des espaces de vie comme l’explique bien quatrefromage est limite dans le cadre d’une division "bien faite" (il ne s’agit pas réellement d’un creation de logement individuel) à savoir dans le respect du PLU de votre ville, plus en fonction de ou vous vous trouvez d’un permis de diviser (cela existe depuis le 1 juillet 2020).

Je ne vais pas vous ressortir toute la littérature à ce sujet pour vous faire plaisir, puisque de toute manière vous n’en tiendrez pas compte.

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zappaty, le 28/03/2021 a écrit :

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cobra, le 26/03/2021 a écrit :

cobra, le 26/03/2021 a écrit :

cobra, le 26/03/2021 a écrit :

cobra, le 26/03/2021 a écrit :

cobra a écrit :

wulfram a écrit :

cobra a écrit :

Bernard2K a écrit :

carignan99 a écrit :

zappaty a écrit :

" a écrit :

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