St67 : étude de cas immobilier (LMNP + Airbnb)

Je vais commencer par exposer la situation existante, ce sera plus simple :
- RP en Airbnb déclarée depuis quelques années, au régime micro (-20j /an de location)
- Appart rénové et bail en location meublé depuis fin 2020

Je souhaite (et dois) déclarer mon meublé aux impôts et le faire immatriculé (formulaire P0i). Je sais j’ai du retard là n’est pas ma grande interrogation du moment.

A ce jour ma RP Airbnb est déclarée au régime micro.
Pour ma location LMNP mon expert comptable m’indique de la déclarer au réel pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux. Ce que j’avais effectivement prévu de faire.

Cependant, j’ai lu qu’il était impossible de cumuler les deux régimes : micro et réel. Et donc que tous les revenus doivent fonciers sont à déclarer sous le même régime.

Dans la déclaration P0i de mon appartement LMNP, dois-je le déclarer en réel et ensuite déclarer mes revenus AirBnb et LMNP au réel dans ma déclaration d’impôts ?
Faut-il que je modifie le régime de mon airbnb (de micro au réel) et que je déclare mon LMNP au réel ?

Mon expert comptable n’est visiblement pas qualifié pour me répondre et je me sens vraiment perdu face à cette situation…

Un grand merci à toute la communauté pour votre soutien et vos éclairages.

Mots-clés : lmnp (loueur en meublé non professionnel), micro, réel