Julimmo : étude de cas immobilier (vente d'un appartement)

julimmo · #1

Bonjour,

Je suis propriétaire d’un appartement type t3 loué en location vide.

Logement acheté en 2013 à 105 000 euros.
Frais de notaire : 8000 euros (environ)
Frais d’agence : 8000 euros

Prix de revient total : 121 000 euros

L’appartement est actuellement loué 650 euros CC

J’ai un crédit de 437 euros encore pour 12 ans.
Crédit restant : 54 000 euros

Fiscalité :
Régime réel
Impots total : 850 PS + 1480 = 2330 euros

Le bien est estimé aujourd’hui entre 155000 et 175000 euros.

Je réfléchis aujourd’hui à le vendre.
Je n’ai jamais vendu d’immobilier juste investi. Comme précisé dans ma présentation je suis propriétaire de 2 studios et 1 t2 en plus de ce t3 loués en LMNP.

Le marché de mon secteur à fortement augmenté ces 2 dernières années.
Avec la vente de ce t3 je ne prévois pas d’acheter dans l’immédiat un nouvel appartement. Mais si l’occasion se présentait de trouver à nouveau un bien rentable pour une location meublée, je profiterais de la vente du t3 pour un nouvel investissement.
J’utiliserais la plus value du t3 comme sécurité auprès de la banque. Je ne souhaite pas acheter comptant !
Je veux continuer à profiter de l’effet de levier du crédit.

Mais voilà, je suis dans l’impasse !
Cela vaut il le coup de vendre maintenant ?
Comment savoir si c’est le bon moment pour la revente d’un appartement ?

Vous allez me dire que cela dépend de mes projets ?!
Je n’en ai pas vraiment si ce n’est de diversifier mes investissements :
- investir dans mon PEA
- ouvrir une assurance vie et y loger des SCPI
- achats de SCPI en nue propriété

Qu’en pensez vous ?

Mots-clés : plus value, t3, vente

HHub · #2

Vous voulez encore profiter de l’effet levier mais quel est votre taux d’endettement actuel? avec la vente serré vous en capacité d’emprunter avec les nouvelles règles du HCSF?

julimmo · #3

Je suis actuellement à environ 33% d’endettement.

Mes revenus vont augmenter dans les années à venir. Et je ne suis pas contre mettre un apport dans un futur investissement mais minime.
Un futur projet immobilier n’est pas la priorité car le marché actuel dans mon secteur est très tendu.

Aucune démarche auprès de la banque car pas un investissement prioritaire. A voir en fonction de l’évolution du marché !

elbobo · #4

Plusieurs éléments peuvent motiver la revente :
- une pression fiscale à venir (plus de déficit ou d’amortissement à déduire, hausse des revenus)
- une besoin de trésorerie
- faire baisser son taux d’endettement (penser à la vente à soi-même en SCI ou autre, ne pas oublier l’impact de la revente d’un point de vue fiscal)
- couper un investissement non rentable
- diminuer le temps de gestion
- tout simplement prendre une plus value
- répondre à des contraintes type encadrement des loyers ou compensation des biens en Airbnb dans les secteurs tendus

A vous de faire votre état des lieux et de voir vers où vous voulez aller (au besoin, faites vous aider de notaire, comptable, gestionnaire de patrimoine ou autre avocat fiscaliste).

Canyonneur75 · #5

Cette problématique m’inspire les commentaires suivants :

1 - Rentabilité :
Si on part de 600 €/mois de loyer hors charges, on a 7200 euros de recettes par an, 4934 euros de revenus net imposable (donc environ 2200 euros de charges déductibles : Taxe foncière (hors TEOM), intérêts d’emprunt, charges non récupérables, PNO…) et donc 2603 de revenu près impôts…
Cela donne une rentabilité nette de 1,58 % sur la valeur actuelle (165 k€) et 2,35 % si on exclut le capital restant du (165-54 = 111 k€)
Le cash flow est négatif : 2603 - 437*12 = - 2641

2 - Capital en cas de vente :
Il convient de tenir compte de l’impôt sur la plus value immobilière, qui s’élève à 30,50 % de la PV après 9 années pleines de détention.
Prix de vente : 165 k€
Prix d’achat : 121 k€
PV : 165 - 121 - 105*0,15 (taux forfaitaire travaux) = 28,25 k€
Impôt PV = 8,6 k€
Capital restant : 102,4 k€

3 - Situation locative
La vente du bien occupé entraîne une décote. Quelle est l’échéance du bail ? Le locataire a t’il droit à un maintien dans les lieux…

4 - Stratégie :
La faible rentabilité peut pousser à vendre… Quid de l’évolution de la valeur des biens dans votre secteur ce qui pourrait vous pousser à conserver… Un location du bien en meublé est elle possible ce qui vous permettra de bénéficier du régime LMNP plus favorable surtout avec un TMI de 30% ?
Possédez vous votre résidence principale ?
Autre élément (plus personnel) : un changement de situation matrimoniale aurait il une influence sur vos capacités de remboursement… Avez vous aussi regardé les conséquences de la disparition prématurée d’un des 2 partenaires (dans ce cas, pas de droit sur la succession sauf dispositions testamentaires) ?

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (04/02/2022 12h54)

julimmo · #6

elbobo a écrit :
Plusieurs éléments peuvent motiver la revente :
- une pression fiscale à venir (plus de déficit ou d’amortissement à déduire, hausse des revenus)

Oui, cela fait parti d’un point dans ma réflexion

- une besoin de trésorerie

Pas spécialement

- faire baisser son taux d’endettement (penser à la vente à soi-même en SCI ou autre, ne pas oublier l’impact de la revente d’un point de vue fiscal)

Alors là il faudrait que je creuse un peu plus !

- couper un investissement non rentable

Mise à part la partie fiscale, il reste rentable. Le loyer couvre les charges, la taxe foncière et le crédit.

- diminuer le temps de gestion

La gestion de cet appartement ne me prend pas beaucoup de temps si ce n’est la recherche de locataire à chaque départ (tous les 2 ans environ)

- tout simplement prendre une plus value

Oui !

- répondre à des contraintes type encadrement des loyers ou compensation des biens en Airbnb dans les secteurs tendus

Aucune contrainte dans mon secteur mais pas d’intérêts de faire la location saisonnière sur ce type de bien. Plutôt plus petite surface. Et je ne souhaite pas gérer un 2eme bien en saisonnier dans l’immédiat par manque de temps.

A vous de faire votre état des lieux et de voir vers où vous voulez aller (au besoin, faites vous aider de notaire, comptable, gestionnaire de patrimoine ou autre avocat fiscaliste).

Je vais prendre rendez vous avec un notaire en effet ! J’espère y trouver une aide pour la stratégie à adopter

julimmo · #7

Canyonneur75 a écrit :
Cette problématique m’inspire les commentaires suivants :

1 - Rentabilité :
Si on part de 600 €/mois de loyer hors charges, on a 7200 euros de recettes par an, 4934 euros de revenus net imposable (donc environ 2200 euros de charges déductibles : Taxe foncière (hors TEOM), intérêts d’emprunt, charges non récupérables, PNO…) et donc 2603 de revenu près impôts…
Cela donne une rentabilité nette de 1,58 % sur la valeur actuelle (165 k€) et 2,35 % si on exclut le capital restant du (165-54 = 111 k€)
Le cash flow est négatif : 2603 - 437*12 = - 2641

2 - Capital en cas de vente :
Il convient de tenir compte de l’impôt sur la plus value immobilière, qui s’élève à 30,50 % de la PV après 9 années pleines de détention.
Prix de vente : 165 k€
Prix d’achat : 121 k€
PV : 165 - 121 - 105*0,15 (taux forfaitaire travaux) = 28,25 k€
Impôt PV = 8,6 k€
Capital restant : 102,4 k€

3 - Situation locative
La vente du bien occupé entraîne une décote. Quelle est l’échéance du bail ? Le locataire a t’il droit à un maintien dans les lieux…

4 - Stratégie :
La faible rentabilité peut pousser à vendre… Quid de l’évolution de la valeur des biens dans votre secteur ce qui pourrait vous pousser à conserver… Un location du bien en meublé est elle possible ce qui vous permettra de bénéficier du régime LMNP plus favorable surtout avec un TMI de 30% ?
Possédez vous votre résidence principale ?
Autre élément (plus personnel) : un changement de situation matrimoniale aurait il une influence sur vos capacités de remboursement… Avez vous aussi regardé les conséquences de la disparition prématurée d’un des 2 partenaires (dans ce cas, pas de droit sur la succession sauf dispositions testamentaires) ?

Canyonneur

Bonjour,

Je suis d’accord avec vous sur la rentabilité. Il était possible de trouver des biens plus rentables dans mon secteur il y’a 2,3 ans en arrière. Mais cela restait et reste toujours plutôt des biens patrimoniaux.

Cet investissement au départ était ma résidence principale. J’ai rencontré mon conjoint après et me suis installée dans sa RP. Je ne suis donc pas propriétaire de ma RP.
J’ai mis ce logement en location vide, au réel, intéressant les premières années sur le déficit mais plus actuellement. Je pense même à passer à une fiscalité au forfait. Il faudra voir après calculs.

En 2013 lors de l’achat j’avais bénéficié d’une petite décote par rapport au marché. Le bien etait vendu dans le cadre d’une saisie bancaire. Je n’avais aucune notion en immobilier. Je voulais juste acheter un T2 pour moi et y vivre.
J’avais finalement trouvé un T3 pour presque le prix d’un t2 alors que du bonheur !

J’ai bien conscience de l’imposition de la plus value mais ce n’est pas bien grave ! C’est le jeu !
Je suis à peu près dans les mêmes résultats que vous. Je dis à peu près car ne sommes pas sur 9 années pleines : achat en décembre 2013 !

Situation locative :
La locataire actuelle ne bénéficie pas de maintien dans le logement. L’ anniversaire du bail est en juillet ou août.
Sa situation a évolué depuis son arrivée. Elle fait beaucoup de télétravail et du coup passe beaucoup de temps chez son compagnon. Elle vient au logement 2 à 3 fois par semaine pour le repas du midi ! L’appartement est très bien entretenu et pas de problème de paiement de loyer.
Elle a le projet d’acheter un bien pour elle mais les prix ayant beaucoup augmentés elle prend le temps de chercher.
Vu la qualité du locataire je ne souhaite pas lui donner congé car elle se retrouverait dans l’obligation de louer un autre logement pour ses meubles et son pied à terre.

Stratégie :
Je suis sur un secteur qui a tendance à augmenter depuis plusieurs années, mais qui a fait un bond avec la crise sanitaire ! Je ne sais pas comment sera le marché dans 5 ans, 10 ans ! Les professionnels ont l’air de dire que nous avons atteint un plateau mais bien sur personne ne peut predire l’évolution ! Et puis les taux d’emprunt ont l’air de remonter, un peu…, cela devrait avoir un impact sur le marché.

J’ai toujours mis de côté la location meublée pour ce type de superficie. Je ne dis pas que cela ne serait pas rentable mais je n’y crois pas trop sur mon secteur. Le meublé sur des petites surfaces est plus intéressant en terme de demande locative.

Je n’ai pas trop compris votre remarque sur la partie plus personnelle. Mais ce que je peux vous dire, c’est que tous mes biens immobiliers sont en nom propre à moi seulement.
Pas de situation changeante qui ferait que je ne puisse plus payer le crédit mis à part une vacance locative longue et sur la totalité des mes biens…

julimmo · #8

L’agence immobilière pense qu’on peut commencer avec un prix de vente à 165 000 euros avec locataire en place.

L’idée est de profiter du marché haussier. Si il n’y a pas d’acquéreur à ce prix, j’envisagerais une éventuelle baisse ou une remise en vente au départ du locataire.

Rendez vous pris chez le notaire semaine prochaine.

J’aurais toutes les cartes en main à ce moment là pour prendre la bonne décision.

Il va falloir maintenant réfléchir sérieusement à l’utilisation de la somme que je vais récupérer si la vente se concrétise.
J’ai quelques pistes

lachignolecorse · #9

Vu ce qui a déjà été dit ci-dessus, vous allez avoir du mal à vendre vu la rentabilité. Donc tentez le coup mais vous aurez plus de facilité à le vendre vide. A-t-il des gros défauts ? Dpe? …

Quelle est l’échéance du bail (pour le résilier pour vente)?

julimmo · #10

Il y a un risque effectivement mais je ne suis pas pressée et si je peux profiter de la hausse des prix du marché, tant mieux ! Je repousserais le projet de vente si cela n’aboutit pas.

Je n’ai pas encore fait passer le DPE mais normalement il ne devrait pas y avoir de problème.

Il n’y a pas de problème non plus dans l’appartement : les peintures sont encore bonnes et la cuisine refaite en 2013 est encore en très bon état.

Il est dans une résidence d’une centaine de lots, avec piscine. Les charges sont effectivement plus élevées qu’une autre résidence sans piscine et plus petite. Mais elles sont raisonnables et le syndic gère bien la résidence depuis son changement en 2016. La façade a été refaite il y a 2, 3 ans.
L’appartement est au dernier étage (3ème) en bout de résidence et traversant. Il possède un balcon exposé sud et est sans vis a vis et avec vue sur les Pyrénées quand il va pleuvoir ! Il a également un balconnet sur une chambre. Il possède quand même de beaux atouts.

La locataire est de qualité, aucun retard de paiement, une décoration et un entretien soigneux.
Elle souhaite acheter pour elle mais commence juste ses recherches. Je ne souhaite pas lui donner congé car je ne veux pas la mettre en difficulté et je ne suis pas pressée !

julimmo · #11

Bonjour à tous,

Suite de la mise en vente de l’appartement.
Pour rappel, mise en vente à 165 000 euros net vendeur.

La locataire a donné son congé. Elle quitte le logement fin août.

Avant sa lettre de fin de bail, 4 visites dont 1 offre à 145 000 net vendeur que j’ai refusé.

Depuis le changement en vente nu, 3 visites, 1 offre à 158 000 euros.
J’ai fait une contre offre à 162 000 et un accord a été trouvé à 161 000 euros.

Les acquéreurs vendent leur maison et ont déjà signé le compromis de vente.
Les acquéreurs de la maison payent comptant. L’acte définitif devrait se faire en octobre.

J’attend maintenant de signer le compromis.
Je suis plutôt contente. J’attend tranquillement sans trop m’enjouer.

77PourCent · #12

Bonsoir @julimmo,

Peut être entrez vous dans ce cas:

Première cession d’un logement autre que la résidence principale

La plus-value que vous réalisez lors de la première cession d’un logement autre que la résidence principale est exonérée sous réserve du respect des conditions suivantes :

vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession ;
vous procédez au remploi du prix de cession, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, pour l’acquisition ou la construction d’un logement affecté, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à votre habitation principale.
Si le remploi est partiel, l’exonération de plus-value est proportionnée à la fraction du prix de cession qui est effectivement remployée.

Exemple : un logement est cédé pour un prix de 300 000 € ; la plus-value est égale à 120 000 €. Le cédant destine un montant de 180 000 € à l’acquisition de sa résidence principale, soit 60 % du prix de cession.

La plus-value exonérée est donc égale à 60 % de 120 000 €, soit 72 000 €, et la plus-value imposable à 48 000 €.

L’exonération s’applique également dans le cas de la cession d’un logement dont l’emprunt n’est pas totalement remboursé, même si le prix de cession est utilisé au remboursement de l’emprunt initial et non à l’acquisition de la résidence principale ; en effet, l’exonération est totale si le remploi porte sur un logement dont le prix d’acquisition est au moins égal au prix de cession du logement pour lequel elle est demandée.

Exemple : Une résidence principale financée par emprunt est cédée pour 300 000 € et permet au cédant la réalisation d’une plus-value de 120 000 €. L’emprunt est encore en cours, et sur le prix de cession, 100 000 € sont versés directement par le cédant à sa banque pour le solder.

La totalité de la plus-value (120 000 €) est exonérée.

Source Officielle !

julimmo · #13

Cet appartement a été ma résidence principale pendant 2 ans, de 2013 (année d’achat) à 2015.

Il n’est donc plus ma résidence principale.
Je vis chez mon conjoint qui est propriétaire de sa RP.
Je ne prevois pas d’acheter une RP avec le résultat de la vente.

Pour moi, je ne peux bénéficier d’aucune exonération.

C’esr bien cela ?

77PourCent · #14

De ce que je comprend, Si le bien est loué depuis 2015, ce n’est pas votre RP.

Mais vous avez raison, si dans les 4 ans vous ne prévoyez pas d’achat d’une RP alors vous ne pourrez bénéficier de l’exonération.

Ce serait intéressant d’avoir un retour de quelqu’un qui a bénéficié de cet exonération, pour savoir comment ça se passe pour le réemploi du produit de la vente.

Votre notaire pourra mieux vous renseigner, c’est son boulot.

Est ce un report pendant 4 ans, et si vous n’achetez pas de RP, vous êtes redevable de cette PV au bout des 4 ans ?

Est ce que, par exemple, racheter des parts de la RP de votre conjoint, permet d’avoir droit à l’exonération ?

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Julimmo : étude de cas immobilier (vente d'un appartement)

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