Financement de l'achat d'un terrain entier par la revente d'une parcelle ?

tomfab84 · #1

Bonjour,
Je me permets de solliciter les conseils de la communauté au sujet d’un sujet qui me tient coeur.
J’habite dans un village du 78 dans une maison relativement grande (170m2), mais dont le terrain est plutôt petit 300m2.
Mon voisin met sa propriété en vente: vente d’une maison avec parcelle de 9000m2 et vente d’une parcelle de terrain qui est contingüe de la mienne (5000m2). Un permis d’aménager est en cours d’instruction pour la division de la propriété.
Je souhaiterais racheter la parcelle de terrain de 5000m2, j’ai commencé à en négocier le prix, mais elle reste trop chère pour nous. Le prix reste toutefois très intéressant, je suis persuadé que je pourrais l’acheter, faire une division parcellaire pour agrandir mon terrain de 1000m2 et revendre le terrain de 4000m2 au prix où j’ai acheté la parcelle de 5000.
Pensez-vous qu’il est possible de trouver une banque qui accepterait de me financer l’achat de la parcelle totale, et dont le prêt serait remboursé par la revente de la parcelle de taille réduite d’ici 2 ans Ce serait en quelque sorte un prêt relais sur une partie du terrain que je vais acheter.
Sinon, comment faut-il faire, sachant que le vendeur souhaite vendre les 5000m2 d’un seul tenant?
D’avance, je vous remercie,
Thomas

Mots-clés : emprunt, immobilier, relais, terrain

Iqce · #2

Bonjour tomfab84,

Concernant le prêt relais, je dirais oui.
Oui car je l’ai vécu.
Oui…Mais. Mais, car cela dépend totalement de la confiance que vous inspirez à votre interlocuteur et de sa connaissance des prix du foncier ET de la procédure en urbanisme. Car en matière de garantie des droits à construire c’est aussi limpide que clair pour moi (c’est un peu mon travail, d’où l’aspect "confiance" que m’accorde ma banque) : le PA est LA bonne procédure qui rassure (et en plus ça rime).
Voilà à mon avis les deux points à exposer et détailler.

tomfab84 · #3

merci Iqce
Je comprends qu’il y a déjà un permis d’aménager pour la division en 2 lots de la propriété en cours d’instruction dont les conclusions seront rendues en juin. Obtenir un nouveau PA pour diviser la parcelle de 5000 demandera de nouveau du temps (4 mois d’instruction + 2 mois de recours)
Le vendeur est pressé de vendre et ne souhaite pas mettre de clause d’obtention de permis d’aménager dans la promesse de vente. Cela justifie d’ailleurs le prix relativement faible de terrain, mais suppose que l’acheteur prenne des risques de ne pas pouvoir aménager l’aménager.
Mais sans PA, ce sera difficile pour moi de trouver un financement…

Iqce · #4

Attention, 4 mois c’est un délais que l’on peut largement réduire (en supposant qu’il n’y ait pas de servitudes d’utilité publiques diverses, comme un périmètre ABF, un PPR…).

Sinon : en l’absence de procédure visant à établir ou réviser le document d’urbanisme, déposer immédiatement (ce jour) un certificat d’urbanisme opérationnel affichant en guise de projet la volonté de poser un PA avec division en vue de construire. Pas besoin de l’accord du vendeur et délai max de 2 mois !

tomfab84 · #5

merci Iqme
je confirme que le terrain se trouve dans le périmètre d’un patrimoine remarquable et présente une zone boisée classée, dans ce cas l’accord du ministère de la culture est nécessaire, et cela rallonge de 2 moins l’instruction (donc 6 mois de délais)
Je vais faire une demande de certificat d’urbanisme en vue de poser un PA comme vous le proposez, en espérant que le certificat suffise à la banque.
Après échange avec l’urbanisme, il semblerait aussi que la PLU soit en cours de révision…

Iqce · #6

A quel stade de la procédure de Révision ? Ce "détail" est peut-être capital…

tomfab84 · #7

j’ai beaucoup de mal à obtenir des informations de l’urbanisme à ce sujet
Ce que je comprends de votre question, c’est que si cette révision se finalise rapidement, je prends un risque important sur le caractère constructible du terrain?

Iqce · #8

Absolument ; je vais tenter de répondre clairement.

Normalement un CUb positif garanti le droit à construire (par division dans votre cas). SAUF si la volonté publique, l’intérêt général se superpose à votre droit privé.

En clair si ce terrain n’est plus constructible dans le futur PLU - et je crains que ce soit le cas cf vendeur pressé avec "refus" de vous laisser déposer un PA - le CUb sera remis en question lors du PC.

Comment savoir, comment être sur autant que possible : en demandant à quel stade en est la Révision et en regardant le futur plan de zonage. Pour cela il faut de manière schématique que le débat sur le PADD se soit tenu. Normalement vous trouvez l’info en mairie, sur le site, en demandant à l’urbanisme etc Qu’est-ce que le PADD : Plan d’aménagement et de développement durable

Si vous avez un doute malgré tout : faites appel à un collègue, déposez un PA ou ne faîtes pas affaire.

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