Impact de l'emploi de fonds propres d'un bien immo acquis en communauté de biens ?

TheWolfgang a écrit :

Pour le bien immobilier en question, mes chiffres réels sont, à la date d’achat :
prix du bien immo : 1140 kF
emploi de fonds propres de ma mère : 160 kF
emploi de fonds propres de mon père : 530 kF
J’en déduis que la communauté a payé (1140 - 160 - 530 ) = 450 kF soit largement moins que l’apport de mon père.

Comment ce fait-il que ma mère soit désormais propriétaire de 50% de ce bien après la dissolution de la communauté de bien à l’occasion de la succession de mon père ?

L’explication la plus logique que je vois est : parce que le notaire a fait une erreur. Car, si j’ai écrit que son calcul était juste, il était juste à la condition que le bien soit commun.

Le notaire a manifestement appliqué "plus ou moins de la moitié" : votre père ayant payé moins de la moitié, il en a déduit que c’était un bien commun. Du coup, la communauté à payé les récompenses à votre père (530/1140 x valeur actuelle), à votre mère (160/1140), puis le bien a été attribué à 50 % à votre mère (sa part de la communauté), tandis que pour les autres 50 % du bien, vous êtes NP et votre mère usufruitière.

Alors que le notaire aurait dû appliquer : le mari a payé plus que la communauté, donc c’est le bien propre du mari. Donc, le bien passe dans la succession, donc, vous devenez NP de 100 % de ce bien et votre mère usufruitière de 100 %. Pour autant, la succession doit récompense à la communauté de 450/1140 x valeur actuelle et à votre mère de 160/1140 x valeur actuelle. Donc, avec le calcul correct, votre mère aurait reçu davantage d’argent mais moins d’immobilier.

On peut considérer que ça se compense… on peut aussi considérer que c’est quand même embêtant de faire des erreurs pareilles sur un bien valant > 1M€.

(PS : je suis bien content : c’est la première fois que, personnellement, j’utilise ces connaissances sur un cas concret ! Ma marotte d’emmagasiner des connaissances de droit sert donc parfois à quelque chose d’utile).

Notez quand même qu’avant de conclure à une erreur du notaire, il faut vérifier pas mal de choses :
- est-ce que les apports des parents étaient bien tracés comme étant du remploi de fonds propres ?
- est-ce que les parents avaient un contrat de mariage ?
- est-ce qu’il y avait une clause de mise en communauté, qui pourrait être au sein de l’acte d’achat du bien, d’une donation ou du testament ?
- etc.

L’un de ces points pourrait faire que ce soit un bien commun.

Si l’erreur est confirmée, vous pouvez explorer la possibilité de faire corriger cette erreur… mais vous allez probablement conclure que le jeu n’en vaut pas la chandelle.

A mon humble avis, c’était un exercice intellectuel passionnant mais il faut maintenant regarder l’avenir et rechercher les solutions les plus pragmatiques (le meilleur résultat par rapport au temps et à l’argent investis).

Dernière modification par Bernard2K (09/09/2022 06h00)

xazh a écrit :

Antérieurement à 86, et même une bonne partie de 86 à bien après … dans l’acte d’acquisition, il est fait mention des acquéreurs, Mr et Mme, et non d’un acquéreur, le bien est donc commun par acte authentique, avec récompense sur le financement propre identifié …

Merci pour toutes les explications détaillées et sourcées !
Je pense que nous sommes dans cette situation même si je vérifierai en lisant l’acte. Non pas qu’une erreur du notaire en charge de la déclaration de succession de mon père m’aurait étonné (au contraire), mais ce qui m’étonnerait, c’est que mon père laisse ma mère employer ses fonds propres pour faire passer leur résidence principale de bien commun à bien propre pour mon père. C’est ça qui n’aurait pas de sens / serait une erreur que je ne pense pas que mes parents ait faite.

xazh a écrit :

EDIT pour cmpléter (désolé, mais j’ai répondu sur le coeur d’abord, pour ensuite voir comment répondre à cetaines remarques)

"Le taux marginal d’imposition ayant été de 45%, j’ai l’impression que ce système de récompense m’a fait payer pas mal de fric pour rien si je ne me retrouve qu’avec 50% de la nue-propriété."

Vous n’êtes pas que propriétaire de 50% du bien immobilier. Vous êtes aussi propriétaire de la récompense à Mr, soit 500k, dont votre mère est usufruitière. Ce qui signifie qu’au décès de votre mère vous récupérer ces 500k sur l’actif brut avant calcul de la succession, puisque cela vous appartient déjà.

Certes, mais j’ai quand même l’impression de me "faire avoir", comme pour le quasi-usufruit des liquidités : avec l’inflation, avoir une créance fixe non indexée pendant une durée indéterminée n’est pas du tout la même chose qu’avoir de la propriété !
C’est d’ailleurs pour ça que je vais faire une convention d’usufruit pour les 120k€ de liquidités dont j’ai hérité la nue-propriété : au bout de plus de 10 ans, ils valent toujours 120k€ alors que les lignes d’actions des comptes démembrés ont pour certaines (i.e. Air Liquide) fait entre ×2 et ×3 (en prenant en compte comme il se doit les attributions d’actions gratuites, cf. autre discussion).

Je comprends la situation de quasi-usufruit de liquidités, vu que les sommes en jeu sont sans doute souvent raisonnables et qu’il n’y a pas d’autre solution évidente, mais pour des récompenses qui peuvent être considérables et pour lesquels il y a une propriété correspondante évidente, ça me semble un peu injuste. Les droits de succession sur ces montants sont payés au moment du premier décès, ou donnent lieu à des intérêts (je paie des intérêts tous les ans pour le paiement différé d’une partie de la succession) !

Dans mon cas de figure, la communauté de bien a un actif brut de 1.5 M€
récompense à mon père (→ la succession) : 600 k€
récompense à ma mère : 250k €

Ça veut dire que ma mère a 600 k€ (?) pour lesquels je paie des intérêts sur les droits de succession sans savoir ce qu’ils vaudront en € constant lorsque j’en aurai la jouissance ☹.

Est-ce que, si ma mère avait 600k€ de liquidités en pleine propriété (mais ce n’est pas le cas vu qu’il y a déjà du quasi-usufruit), on pourrait "sortir" ces 600k€ de récompense dans une convention d’usufruit et les investir dans un compte démembré ?

Je préférerai avoir la nue-propriété de 600k€ d’actions (pour info, je ne suis pas pressé de mettre du fric en Bourse vu la conjoncture, mais dans quelques mois qui sait) plutôt qu’une créance de 600k€ pour dans X années.