Mart14000 : étude de cas immobilier (travaux de rénovation énergétique)

Mart14000 · #1

Bonjour,

Je me permets de faire appel à votre aide car je viens de faire l’acquisition d’une maison de ville à rafraichir T3 achetée au comptant 114000e (prix du bien et frais d’agence et de notaire inclus). Le DPE est en E (tire vers le F avec 309 kWh en énergie primaire).
Ce qui en ressort principalement :
- Faire l’isolation des murs pour passer en lettre D
- Faire l’isolation des combles aménagés et installer une PAC pour être en B (chaudière gaz de 2015 actuellement).
- Le diagnostiqueur a malgré tout évoqué une isolation existante dans les combles perdus.

Bien que les aides Prime Renov évoluent en 2024 de ce que j’ai lu, je serai normalement éligible à ces aides pour une rénovation globale avec une prise en charge qui pourrait aller jusqu’à 85-90% du prix des travaux énergétique si je m’oriente au minimum vers 2 postes d’isolation + ventilation. Avec mon actuel avis d’imposition, je suis actuellement considéré par l’ANAH comme ménage modeste (Jaune) et espère avec la revalorisation des barèmes de revenus pour les aides de 2024 passer en Bleu (très modeste).

En conclusion, je suis partagé et hésite car d’un côté je me dis que le fait d’isoler serait un bon rempart contre la hausse des factures pour le futur locataire et lui apportant un réel confort de vie. De plus, je peux bénéficier actuellement de subventions dont je ne pourrai bénéficier dans le futur (je possède 2 autres biens locatifs non loués pour le moment et qui le seront l’an prochain.

D’un autre côté, l’isolation extérieure n’étant pas possible, j’ai commencé à faire des devis et l’isolation par l’intérieur me ferait perdre environ 4m2 sur une surface au sol de 52 m2 (47 m2 en surface habitable) ce qui m’embête tout de même.

Que feriez-vous à ma place ?
Etes-vous confronté à une situation similaire ?

Merci d’avance pour votre aide

Mots-clés : anah, dpe, immobilier, renovation energetique, travaux

Iqce · #2

Bonjour,

Je gère de loin un immeuble de 1850 environ en secteur ABF sans possibilité d’ITE comme vous. Nous mettons des VMC simple flux, une isolation intérieure sur les murs au Nord et une isolation des combles. Au final cela donne du D.
Pas facile d’accepter de perdre de la surface…Si j’étais seul à décider je ferais l’isolation par l’intérieur et tant pis. C’est le sens de l’histoire comme on dit.

Mart14000 · #3

Bonjour Iqce,

Merci pour votre retour.
Pour votre rénovation, vous partiez de quelle lettre pour être arriver en D ?
Il ne vous était pas possible d’attendre un peu (changement de la loi, dérogation etc..) ?

Iqce · #4

Bonjour,

F ; nous intervenons soit au fil des départs soit avec l’accord du locataire (par correction : les "bons" locataires pourraient s’étonner de voir des travaux de rénovations dans les logements reloués), à noter que l’un d’eux refuse tous travaux mais se plaint tant qu’il peut des propriétaires près de leurs sous qui ne font jamais de travaux chez lui (mystère de l’âme humaine).
Nous avons pas mal différé (+/- 3 ans) pour l’isolation des combles effectivement car nous espérions bénéficier de l’isolation à "1 euro" mais de mémoire le secteur (13009) n’est pas éligible, bref au final nous l’avons fait (et déduit).

- N’oubliez pas de mettre en concurrence, je crois que l’activité étant en baisse (!) dans le BTP vous pourriez avoir de bonnes surprises, ce qui aide aussi à franchir le pas.
- Nous avions un artisan de confiance pour les petits travaux comme par ex le remplacement des grilles pains par des modèles plus performant ; nous avons la chance d’en avoir un tout aussi bien suite à la retraite du 1er, ça aussi c’est capital.

Mart14000 · #5

Bonjour Iqce,

Merci pour votre retour. J’ai déjà fait venir 2 artisans.
J’ai appris aujourd’hui lors d’une conversation avec le service urbanisme de ma commune que mon bien n’est pas soumis à un DPE pour vente ou location étant donné que la surface de plancher de ma maison est inférieure à 50 m2. Etes-vous au courant de cela ? Cela se pratique-il lorsque vous mettez un bien en location ?

al2020 · #6

Bonjour,

Je suis au courant grâce à des personnes de ce forum. Mais de nombreux agents immobiliers ne le sont pas. J’ai récemment du le rappeler à une agence avec laquelle je travaille qui me disait que cette loi ne s’appliquait pas pour les maisons individuelles. En fait si. Il faut que le logement soit indépendant et ne fasse pas partie d’un immeuble. Mais c’est vrai que peu de gens sont au courant…

Mart14000 · #7

Bonjour à tous,

Je reviens vers vous afin de mettre à jour mon étude de cas.

Les 2 artisans sont unanimes. Je pourrai faire l’isolation des combles aménageables et l’installation d’un PAC air-eau pour non seulement un meilleur confort du locataire mais aussi pour remonter la lettre du DPE au moins en D/C (ils considèrent l’isolation des murs pas prioritaire dans mon cas car maison mitoyenne).

Le meilleur des 2 devis affichent l’isolation des combles à 3 445e (soit 85e/m2 avec placo). J’ai consulté l’ANAH et sur ce montant, j’aurai une subvention de 1325e là-dessus (prime énergie comprise).

Concernant la pompe à chaleur, j’aurai un reste à charge aides déduites de 2500 euros (pompe à chaleur de 11.000 euros).

Tout en sachant que je pourrai bénéficier de ces aides en ce moment, que feriez-vous à ma place ? Faire faire les travaux maintenant ? Ne rien faire car la loi peut possiblement évoluer et que E n’est pas si catastrophique (l’interdiction de louer en E est fixée à 2034).

Merci d’avance pour votre aide,

Plutarque · #8

D’un point de vue énergétique, c’est absurde de chercher à améliorer le mode de chauffage sans isoler les murs. Et surtout avec une PAC, qu’il va falloir fortement dimensionner, attention donc aux kW de la PAC. Pour remporter le devis et conserver sa marge, l’artisan mis en concurrence va sous-dimensionner la PAC, donc attention à ne pas regarder que le prix, et à comparer les puissances.

Cela étant, le prix final payé serait ridiculement faible : 4,5k sur un maison de 114k, que vous passez de surcroît en déficit foncier donc ça ne va vous coûter presque rien, vous auriez tort de vous en priver.

Mart14000 · #9

Merci Plutarque pour votre retour,

Je suis d’accord avec vous pour l’isolation des murs. Au delà du devis qui sera plus élevé avec l’isolation des murs intérieurs les artisans me proposent de mettre du 240mm en laine de ver (les normes) ce qui va réduire fortement le métrage du bien qui fait que 50m2… l’ITE n’étant pas possible.
Les artisans me proposent une 6 KW comme PAC, cela vous semble correcte en rapport à la taille du logement ?

Oui cela viendra en déduction de mes revenus locatifs mais je devrais déclarer dans ma 2044 les subventions reçues donc bon…

al2020 · #10

@Mart14000: bonjour, du coup votre logement fait-il moins de 50M2?

Si vous avez une chaudière au fioul j’ai fait des simulations et l’ajout d’un régulateur centralisé ainsi que de robinets avec régulation pièce par pièce fait fortement baisser la note. C’est l’une des solutions les plus avantageuses pour faire baisser d’une note le DPE

Mart14000 · #11

@al2020, oui le logement fait - de 50 m2 (je préfère avoir un DPE pour que ça ne fasse pas suspect au niveau des locataires).

J’ai fait une erreur de mon message précédant, les artisans me proposent d’isoler certains murs non mitoyens (30m2) avec 120mm d’isolant (240mm c’est pour les combles).

Grâce à vos conseils et d’ailleurs je vous en remercie, je pense m’orienter dans l’isolation des combles et des murs (dans la mesure ou la PAC ne suffira certainement pas avec uniquement l’isolation des combles).
Via les liens voici des photos extérieures de la maison:

https://www.investisseurs-heureux.fr/up … 80_p1l.png

https://www.investisseurs-heureux.fr/up … 80_p2l.png

https://www.investisseurs-heureux.fr/up … 80_p3l.png

Bonne soirée

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