Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ?

CdA, j’ai découvert un fonds très spécialisé géré par un ancien collègue, qui semblerait être précisément dans l’axe que vous recherchiez : www.sylvanroad.com

NB : leurs papiers de recherche sur le marché du buy to rent sont plutôt pas mal.

Bonsoir,

Je vais essayer de répondre à toutes les questions… ;-)

-  Concernant la société immobilière belge, je peux vous envoyer le lien par mail car je suppose que ce type de lien "publicitaire" n’est pas accepté par la modération.  Tout ce que je peux dire, c’est que le produit a été créé de façon la plus fiable possible.  Ils bossent toujours avec la même société de gestion, qui bosse avec ses propres entreprises de réparations, …  Ils ont voulu offrir un service achat clé en mains le plus fiable possible.
-  J’ai récemment discuté par mail avec le patron de la société de gestion et il croit énormément au redressement de Detroit.  De son côté, même s’il sait que la situation de chaque investisseur est parfois un peu difficile, il continue à acheter des maisons en son propre nom.
Comme je l’ai dit plus haut, je fais partie des optimistes également pour Detroit qui, au lieu de s’enfoncer désespérément dans les dettes a pu faire table rase du passé et peut repartir sur de bonnes bases.  Mais encore une fois, je n’ai pas de boule de cristal et cela reste un pari.
-  Pour le nombre de chambres, je dois vous avouer que j’étais persuadé que c’était à chaque fois deux chambres mais je viens de vérifier sur deux propriétés et apparemment, c’est trois chambres et une salle de bains.
-  Oui, 30500 euros c’est le prix de la maison rafraichie et prête à être louée.
-  Concernant le fait que l’agence cherche bien ou pas des locataires, je n’en sais rien.  j’espère que oui mais de la où je suis, je ne sais pas le vérifier !  Ils prennent 75$ mensuel, que le loyer soit de 650$ ou de 850s.
-  Ils s’occupent de tout (création de la LLC, déclaration fiscale, création du compte en banque américain…).  Je dois juste payer moi-même mes taxes foncières en ligne (ça me prend 5 minutes).
Toute la gestion se fait via un portail en ligne sur lequel sont émis les demandes de travaux, les résumés des entrées/sorties mensuelles, les documents de location, …
-  Concernant les taxes foncières, ce n’est pas du tout dû à la situation économique (enfin, pas directement je pense).  Les taxes sont calculées par rapport à la valeur des maisons.  Les prix se sont effondrés mais la ville a volontairement "oublié" de baisser les taxes.  Pour l’instant, la saison des "taxes appeals" a commencé (procédure de demande de réduction de taxes).  Le taux de réussite est très élevé et les taxes sont bien souvent diminuées de 50%.
- La différence entre une maison qui fonctionne et une autre qui ne fonctionne pas, c’est, selon moi, uniquement dû au locataire, point barre.  Si le locataire est bon et qu’il paie, ça fonctionne.  S’il ne paie pas et qu’il casse, ça foire ! ;-).
Ceci dit, je suis persuadé que les locataires parfois en place lors de mes achats n’étaient pas forcément des bons locataires.  C’est une intuition plus qu’une certitude.  J’espère maintenant être reparti sur de bonnes bases…
-  Suite à mes déconvenues (3 maisons non louées en même temps), j’ai demandé au gestionnaire sur place d’être très attentif à la sélection.  Une assurance pour propriétaires est possible mais il faut que les locataires montrent patte blanche et à Detroit, ce n’est pas toujours évident à trouver.
Donc, il faut faire confiance au gestionnaire.  Si un locataire ’section 8’ se présente, je le prends mais la plupart de mes achats ont été réalisé en mai/juin 2013, je n’ai pas non plus une expérience très longue dans la recherche de locataires.
-  Concernant les impôts, c’est un sujet que je ne maitrise pas vraiment malheureusement.  Il n’y a pas de double imposition, vous êtes donc taxé aux USA en fonction des bénéfices engendrés par la LLC spécialement créée.  Vous ne serez pas taxé en Europe pour ça.  Cela fonctionne par tranche je crois et vous pouvez déduire pas mal de choses (billets d’avion, hôtel, …).
-  Pour les impayés, j’ai eu l’expérience pour trois de mes maisons achetées en mai/juin 2013.  J’ai reçu 2-3 mois de loyer et puis plus rien.  Ensuite, procédure d’expulsion, …  Pour deux maisons, j’ai eu 2500-3000$ de réparation à chaque fois (frais de peinture, moquette, nettoyage, factures d’eau impayées, …).  De plus, une maison vide, ça continue de coûter : frais d’assurance, de gestion, de vérification hebdomadaire, d’hivernage, de déneigement, de tonte de pelouse, …
-  Pour les prix de ventes sur Zillow : en fait, 14000$ c’est le prix auquel l’agence a racheté la maison (souvent en vente publique) avant réparations et plus value lors de la revente à un étranger.  c’est le deal !
Mon prix d’achat était de 39000$ auxquels il faut ajouter 1000-1500$ de frais.

Voilà une autre de mes maisons pour vous donner un autre exemple, achetée 45000$ et louée 750$ :

15322 Appoline St, Detroit, MI 48227  | Zillow

Bonjour,

Silver Bay Realty Trust (spin-off de Two Harbors mReit) côte maintenant (15$) soit avec un discount de:
- ~15% vs prix d’acquistion historiques des maisons (i.e book value)
- ~ 30% vs NAV (incl. la revalo du prix des maisons)

je ne fais pas une étude détaillée ici mais je présente un rapide descitpif qu’il faudra creuser pour ceux qui serait interessés

Silver bay achète des lots de maisons foreclosed (saisies par les banques) les rénove et les mets en location. SBY a été créé il y a à peine plus d’1 an et est donc en phase de ramp-up

On comprend ici que l’enjeu est d’arriver à maitriser les couts de gestion vs la complexité du bouzin (6000 maisons dans des dizaines de villes aux 4 coins des US..)
==> la gestion est externalisée à une JV de Pine Capital (ceux qui s’occupent de Two Harbors et qui selon moi font preuve de créativité pour maximiser le return de façon plutot intelligente)
En gros leur fees annuels sont calculés (simplication):
Max(1,5% de la Market Capi; 10% des loyers)+remboursements directs de certaines dépenses liés à l’achat/rénovation des maisons

Je trouve ce mode de rémunération intelligente pour aligner les interets du manageur avec ceux des actionnaires car si on regarde aux limites:
==> manageur a intéret à maximiser le montant des loyers quitte à utiliser un peu de levier (rem pourra ainsi dépasser les 1,5% de la capi)
A noter qu’un Partner de Pine Capital possède 6% du K en son nom propre (il en a racheté cet été)

Cependant pour le moment les montants d’expenses sont mostreux en regard des loyers encaissés
==> impact des frais aquistions, de rénovation, de set-up de la gestion (IT..) etc..

en gros pour le moment voici les élèments qu’on a
- les 6 premiers mois de l’année ont été consacrés à acheter des maisons (le portefeuille est monté de 3000 lors de l’IPO à 6000 mi juin)
- les 6 mois suivant ont été consacrés à mettre en location ces maisons
- je trouver perso qu’ils n’ont pas chomé en 2013 car ils annoncent etre au dessus des 90% de taux d’occupation debut 2014 (d’après la doc de ref.) sur la globalité du portefeuille de 6000 maisons
- break-even en terme de FFO a été franchi au Q4
- maison prix d’achat moyen de 150k$ loué à 1200$/mois soit 8-9% de rdt brut brut
- NAV a progréssé de 13% en 2013
       ++ revalo des prix des maisons
       - - pertes des premiers trimestres lors du ramp-up (acquisition, management fees, faible taux occupation etc..)
- Enorme difficulté de prévoir des couts/loyers cible en rythme de croisère (je ne suis pas sur que la boite elle même a une idée de vers quoi vont il tendre..)
- en gros le portefuille actuel génère 70M€ de loyer en année plein soit 15% de la capi
==> j’ai du mal à croire (faut que je creuse car je ne peux cependant le quantifier) qu’ils arriveront pas à deliverer un return en terme de cash flow… mais de combien?

En conclusion
Pour le moment on a donc le marché des maisons US avec un discount sur des prix d’achats déjà discountés (foreclosed, vente en gros il y a quelques mois), côté flux de revenus il n’y a rien pour le moment car les dépenses de ramp-up "mangent" tous les loyers mais on peut imaginer qu’en 2014 un début de taille critique sera atteint et qu’en plus de la revalo de la NAV, un flux de revenus sera généré sans savoir son niveau.. la cerise serait de leverager la structure car pour le moment tous les achats se sont fait quasiement à 100% equity

EDIT: après avoir lu le transcipt du call aux analystes (tres interessant) ils parlent de la monter en puissance du levier: dans un premier temps à 30% de la NAV gràce à la ligne de credit actuellement dispo puis d’augmenter encore cela grace à la mise en place d’une "sécurization" (pour moi il s’agit s’i j’ai bien compris de titriser les loyers en les poolant afin de lever du capital

Le mangement prévoit ainsi de monter vers les 10 000 maisons fin 2014 (vs 6500), cela represente en gros 135M€ de revenus brut brut sur le portefeuille ce qui commence à etre pas mal

Silver Bay Realty Trust’s CEO Discusses Q4 2013 Results - Earnings Call Transcript | Seeking Alpha




Silver Bay Realty Trust Corp.

Dernière modification par Q2000 (15/04/2014 14h21)

oui, effectivement je comprends…
J’aurais bien aimé avoir quelques temoignages d’investisseurs qui sont passés à l’acte sur ce forum. en vain !
Notemment conçernant la fiscalité. sujet tres difficile à avoir…

Pour ma part, je suis passé à l’acte au printemps apres plusieurs mois d’observations et de recherches intenses. Pourquoi les USA me direz vous, pourquoi pas en France ?
Pour plusieurs raisons : le $ à un taux interessant (+ 1,35), la diversification monétaire, les prix très attractifs d’achat de maisons, le fait qu’en France quand on a un probleme avec le locataire ça peut durer quelques années et surtout le fait qu’on soit en haut d’un cycle immobilier avec des prix très élevés et le risque de voir le prix de son achat descendre (donc gros risque de faire une moins value au final). enfin, le rendement très bas aussi !
Voilà pour les principales raisons.

Mon choix s’est arrêté sur Détroit ! oui, je sais c’est la ville en faillite en 2013 à la sulfureuse reputation etc…c’est de la folie, mais peut etre pas tant que ça !
Ok; mais gageons que dans 5 ans, elle se sera beaucoup redressée. c’est mon avis, je peux bien evidement me tromper. d’ailleurs, le renouveau est enclenché.
Pourquoi Détroit ?
pour la rentabilité et le potentiel. et également car je n’avais que peu de moyens pour acheter. et pour couronner le tout, je suis au chomage maintenant…
Je compte bien evidement "reussir" dans mon investissement. c’est un peu une question de survie en somme ! je fais tout pour ! et puis, je me dis qu’en cas d’echec (tout peut arriver hein ?!) au moins, je n’aurais pas à regretter puisque j’aurais tenté, suivi mon intuition !
Idée folle et débile ou idée de génie ?! c’est l’avenir qui le dira …

J’ai donc reussi a trouver un credit conso + 1 emprunt "familial" remboursable + quelques economies (en fait, toutes mes economies…). Le budget etait bouclé.
me reste quand même mon bon vieux PEA au cas ou…

J’ai donc commencé par acheter une petite maison apres beaucoup de recherches.
je suis passé par un site francophone et je l’ai achetée.
rentabilité à 19 % net avant impot.
Je me suis alors apperçu tres peu de temps apres qu’il y avait beaucoup mieux !
Je suis alors passé par un site Anglophone, avec des tarifs hallucinants.
J’en ai acheté 3 pour l’instant.
c’est 2 methodes qui s’opposent !
La réalité, c’est qu’en achetant sur les sites FR (jmimmo, etatsunis-immo, usa properties, investamerica, cap sud etc… , c’est plutot beaucoup plus rapide à l’achat, c’est aussi plus rapide pour avoir un locatire, c’est plus du "clé en main" ! Mais en fait, on paye les maisons 2 fois le prix !
mais ça, je l’ai compris un peu apres…
j’ai eu un bon contact avec immo etats unis, correct sans plus avec investamerica, pas tres bon avec usa properties, et mauvaise impression avec jmimmo.. tous avec des prix surgonflées par les commissions…

L’autre méthode, c’est aucun frais caché, transparence, petite commission dont on connait le montant à l’avance, on suit tout le processus d’achat, de closing, des travaux etc… on paye au prix de marché c’est à dire 2 fois moins cher ! Et pas seulement à l’achat, ça concerne aussi tous les petits frais (baisse des taxes, comptable etc…)
par contre, c’est beaucoup plus long pour tout, mais ça permet de bien comprendre chaque etape, c’est super enrichissant et interessant ! d’ailleurs, à ce rythme là je vais finir bilingue ! lol !
Enfin, c’est ainsi que j’ai fait 2 supers affaires sur les 3 ! vous me direz, c’est l’avenir qui le dira également… mais si je devais les vendre des maintenant je les revendrais sans perdre d’argent et surement bien plus.
rentabiltés :
maison 2 : 25 % net avant impots
maison 3 : 44 % net avant impots
maison 4 : 45 % net avant impots.
le plus rigolo, c’est que c’est la 1ere que j’ai achetée le plus cher, avec le plus faible rendement. c’est aussi la plus petite… surpayée…

c’est pour ces rendements là, ainsi que pour le potentiel de plus value que j’ai pris le risque… en me disant que même si je fais que la moitié, voir le tiers, c’est deja pas mal.

Edit : pour l’impot, je viens d’avoir la confirmation hier. Normalement la version ecrite par le site Myusinvestment est la bonne.
Ce qui est plutôt une très bonne nouvelle !

S’il y a d’autres investisseurs à Detroit ou aux USA, j’aimerais bien des temoignages sur leur parcours (entraide) mais aussi des infos, s’ils ont deja eu le resultat  de leur declaration
Merci @ bientôt

Dernière modification par vegas (25/02/2015 15h10)

Oui exact, on peut voir ca comme ca.
Quel niveau de risque est on pret a accepter pour un investissement, a partir de combien on estime interessant d’investir ?
Le risque aujourd’hui ne sera pas forcement le meme risque dans 3 ans, 5 ans , 10 ans ou plus, et j’espere qu’il va baisser avec le temps…

Je vois les choses un peu de la meme maniere.
En tout cas, est ce que le rendement merite la prise de risque, c’est toujours la question.
En france, pour les raisons citees plus haut par Youku, pour moi ca ne vaut pas trop cette prise de risque pour le moment.
Je prefere de loin la bourse a ce niveau de rendement. Il y a les soucis en moins.

Pour le credit aussi, je suis assez d’accord. Je suis pas trop fan des credits de maniere generale.
C’est bien si tout se passe bien, mais ca peut etre une grosse galere si ca se passe moins bien…ou pire en cas de problemes.

Bonjour à tous
J’ai acheté une maison à Detroit en juillet 2013, cet une chose que je peux dire c’est qu’il faut être sur de ses contacts et de la companie de management qui suivra le bien
De mon côté, le bien etait (et est toujours loué) au COTS qui est un organisme qui aide des personnes en difficulté à avoir un logement, donc les loyers sont surs d’être payé
En revanche la boite d’intermediaire etait incompetente, ils m’ont refourgué un property management qui n’y connaissait rien, je n’ai pas voulu signer avec (assurance proposé exhorbitante, incapable d’apporter des reponses à mes questions, …)
Je me suis retourné vers une autre entreprise pour le management et là cela a été le pompon : travaux soit disant effectués donc facturés alors que je viens de m’apercevoir que rien n’a été fait, property tax pas payée pour 2014, factures d’eau non plus. Et ils ne veulent même plus me payer les loyers touchés car soit disant un de leur type serait parti avec la caisse …

Depuis mai 2015 j’ai enfin trouvé une petite boite locale qui est en train de tout me remettre en ordre, les loyers retombent, ils ont négociés un etalement des factures d’eau, ils sont en train de faire des devis au plus juste pour les travaux necessaires.
Donc d’ici 2-3 mois la rentabilité sera enfin là.
Donc j’envisage, en esperant que l’euro remonte un peu, un 2e achat mais directement chez eux, car ils ont des maisons qu’ils renovent et qu’ils louent avant de les vendre.

Pour info: ma maison : achetée en juillet 2013 pour $15000 + $4000 de frais pour l’intermediaire
Loyer : $821
La property tax est tombé de $2000 à $900 cette année, merci Detroit
En revanche comme c’est un organisme le proprietaire doit payer la facture d’eau soit $120/mois
10% de management
Le locataire n’est pas pret de partir car sur les $821 il ne vers que $300, le reste est pris en charge.
Pour les travaux, j’attend les devis mais je devrais être à +- $2000 cette année (cela correspond aux travaux qui auraient du être faits depuis juillet 2013)

J’espere avoir pu aider.
Cordialement

Bonjour

Fougere : les rendements que vous évoquez de 6 a 8% si on ecarte le centre ou les sud-est des USA ne justifie pas tous les risques connus.
A moins d’un coup de coeur  pour une résidence secondaire dont on n’attend aucun rendement ou d’un choix perso comme celui de Tssm je ne vois pas l’intérêt vu les complications fiscales évoquées (et le facteur de change et les voyages)
Perso j’ai regarde pas mal de maisons dans les années 2009 et 2010 … de 25 a 75 kms au nord de Miami de préférence maison avec quai pour mon bateau. Les prix étaient "déprimes" a l’époque …et pourtant je n’ai pas eu de coup de coeur … Le plus bel endroit était le "Sailor’s Bend" du vieux Fort Lauderdale mais les maisons a rénover de 2eme ligne faisaient pitié et n’avaient pas de quai.
Plus loin en remontant la rivière j’ai visite des maisons dans les 300 a 400k dont l’une ou l’autre bien agencee ..mais pas 2 metres d’eau a maree basse.

Probablement que les maisons sans quai ou possibilité de quai auraient été moins chères. Ou alors fallait aller du cote de Stuart ou il y a déjà dans les 4 degrés de moins en hiver - et pas le meme "melting pot" ou cote ouest de la Floride, belle mais dortoir de retraites du "bible belt"…

Il y avait beaucoup de condos a vendre moitié prix mais je ne cherchais pas un placement donc ça ne m’intéressait pas meme a 60k de vivre dans une tour - avec un brin de vue océan.

Chacun son truc mais si c’est le "reve américain" qui vous attire… attention a la déception…