Investissement locatif mixte immeuble commercial et résidentiel…

Bonjour,

Le sujet a déjà été traité en filigrane dans d’autres threads, par exemple ici ou là.

Pour ma part, j’ai deux locaux commerciaux et 1 immeuble de rapport avec commerce en cours d’acquisition. Pour les baux commerciaux (et également pour les baux d’habitation mais ça m’a l’air plutôt rare), il est possible de passer par un notaire afin d’obtenir un titre exécutoire, faisant office de décision de justice (en théorie) et permettant d’accélérer la procédure en cas d’impayé / dépôt de bilan du locataire.
J’ai actuellement le cas d’un locataire pro qui dépose le bilan (pour raison de santé), le bail notarié et également la bonne volonté du locataire me permettent de récupérer immédiatement les clés du local et de le relouer dans la foulée.

Pour le reste, beaucoup d’éléments peuvent être à la charge d’un locataire pro : taxe foncière, aménagement du local, travaux, mise en conformité, etc.

J’avais lu également en me renseignant à ce sujet que compte tenu de la valeur du fond de commerce pour un commerçant, les habitudes de la clientèle, les frais administratifs liés à un changement de siège social à cette adresse etc… les locataires pros sont souvent plus stables.

Me concernant, acquérir un immeuble mixte commerces/logements est en réflexion actuellement, car cela me paraît être une excellente alternative pour un investissement immobilier alliant une bonne rentabilité à un risque et une rotation des locataires limités.

merci à vous ; donc à priori les phases d’impayés semblent moins risquées qu’avec un particulier
par contre les vacances peuvent être plus longues à moins d’avoir un excellent emplacement non ? Il me semble, au vue de mon expérience, beaucoup plus long de relouer un local commercial, surtout dans la période de crise actuelle, si l’emplacement n’est pas "numéro 1"
vos avis ?

donc ma conclusion provisoire :
- moins d’impayés ou période d’impayés moins longue (car expulsion en procédure de référé plus rapide, pas de période d’hiver,…)
- risque de vacances plus long sauf si emplacement n°1
- mais emplacement n°1 pour un commerce signifie immeuble dans une zone chère (donc rentabilité plus faible au moins pour les appartements) et/ou avec nuisances (bruits de circulation…etc) donc moins facilement louable pour les appartements situés dans l’immeuble
Donc, sauf à acheter seulement des murs de commerce, acheter un immeuble entier avec un commerce me semble toujours plus "risqué" ou "moins rentable" à terme qu’un immeuble simplement d’habitation.
Pour avis ou expériences complémentaires

à priori sous réserve que le changement de destination soit accepté par l urbanisme et de payer la taxe de parking ; il faudrait donc valider ces deux points avant l’achat (sachant que les opinions des maires varient sans doute sur la transformation…)