Vendre un appartement à Nimes ou le mettre en location ?

Ma réponse vaut ce qu’elle vaut, étant actuellement locataire, n’ayant jamais été propriétaire et n’ayant pas encore franchis le pas en matière d’investissement immobilier (c’est en cours ^^) je dirais que :

-  Mon premier s’interroge sur le rendement locatif potentiel de votre appartement actuel. S’il est intéressant autant le garder (intéressant en acceptant de gérer par vous même, ou très intéressant si vous souhaitez déléguer à une agence). Je dirais aussi que si dégonflement important de la bulle il y a celle des loyers devrait être faible voir inexistante (cf. la fameuse courbe de Friggit).
- Mon second laisse à penser que, étant donner les taux de crédit actuels, il vaut mieux contracter un crédit que d’avoir un apport trop important (celui-ci pouvant être placé à des taux au moins égaux voir supérieurs). Le minimum serait donc celui permettant de qualifier votre dossier bancaire de "bon dossier" (20%?), et donc l’octroi des meilleures conditions de prêt possibles.
- Mon troisième évoque l’idée qu’un capital placé dans son bien n’est pas garantis contre les divers risques couverts par certaines assurances là ou un bien obtenu via prêt (et donc assurances obligatoires) permet de se prémunir contre les événements fâcheux (décès, invalidé, perte d’emploi).
- Mon tout est un ensemble de réflexions à mener en considérant vos objectifs de vie, vos valeurs mais aussi en vous renseignant sur votre marché locatif local.

Bonne recherche!

Maestria

julien62 a écrit :

Si vous souhaiter garder votre maison l ideal est pour moi de la revendre a une SCI , la SCI fait un pret et peut donc déduire les intérêts du pret des loyers

Je crois me souvenir que ce type de montage attire la curiosité du fisc… il faudrait prouver au fisc que l’opération ne masque pas une manoeuvre destinée à échapper à la fiscalité.

Commencez par voir un banquier et discuter avec lui des modalités de financement en gardant ce logement ou pas.

Choisissez ce qui vous permet d’être le plus à l’aise possible.
Le locatif peut rester intéressant selon votre taux d’imposition.
Créer une SCI et lui vendre le logement : Mesurer le coût (constitution de SCI, IRA, frais de transaction) et l’attractivité pour vous selon votre taux marginal d’imposition.

La rentabilité ne se mesure pas sur le prix d’achat mais sur la valeur au prix du marché actuel comme l’a calculée Julien.

Question : pourquoi constituer la SCI avec vos enfants ? Quel âge ont-il ? Et vous ?

Range19 a écrit :

Commencez par voir un banquier et discuter avec lui des modalités de financement en gardant ce logement ou pas.

Choisissez ce qui vous permet d’être le plus à l’aise possible.
Le locatif peut rester intéressant selon votre taux d’imposition.
Créer une SCI et lui vendre le logement : Mesurer le coût (constitution de SCI, IRA, frais de transaction) et l’attractivité pour vous selon votre taux marginal d’imposition.

La rentabilité ne se mesure pas sur le prix d’achat mais sur la valeur au prix du marché actuel comme l’a calculée Julien.

Question : pourquoi constituer la SCI avec vos enfants ? Quel âge ont-il ? Et vous ?

j’ai 52 ans et j’ai 3 enfants de 23, 20 et 17 ans.
je pense que le coût d’une SCI est en effet élevé. plus les formalités…
j’ai un faible taux d’imposition (14% de TMI) et si je me marie à nouveau on va se retrouver sans doute avec un tmi de 5.5%, limite 14% peut être.
mon optique est de vendre ce bien mais je crains la baisse du marché immo même si j’ai acheté quand ça a commencé à baisser (compromis signé en janvier 2012). je vais aller voir l’agence qui m’a vendu ce bien (le commercial est sympa) et lui demander une estimation.

merci
mafo

thierry83 a écrit :

Un commercial vendeur est toujours sympa pour vous vendre quelque chose, n’hésitez pas également à aller voir d’autres agences dans le quartier où vous avez votre appartement pour voir si vous êtes au bon prix.

le problème, c’est qu’il n’y a pas grand chose à vendre dans le coin….
en 4 mois de recherche, j’avais vu en tout et pour tout 3 appartements: le mien, un complètement délabré et situé dans une ruelle étroite plein nord (vendu quand même 90 000 €!) et un grand (+ de 120 m²) inaccessible pour moi (et inutile aussi).
mais vous avez raison. je vais recommencer à faire le tour des agences……les beaux jours arrivent, ça me sortira )
merci
Mafo

Bonjour GoodByeLenine

je viens de retrouver le coût exact: 118 400 tout frais compris ( et non pas 125 000 comme je l’avais dit).
+ 10 000 € de travaux (salle de bain et parquet séjour) soit environ 128 000 tout compris.
c’est bizarre, je croyais l’avoir payé plus cher…….

je viens de regarder des estimations de prix de vente au m² (je sais ça vaut ce que ça vaut…) environ 1900 € le m² soit 140 000 € pour 74m².
pas vu d’autres annonces dans le quartier, ni à la vente, ni à la location. le désert comme d’habitude…

je ne souhaite pas forcément louer mais sait on jamais?
je n’ai pour l’instant aucun projet précis concernant mon patrimoine immobilier… si jamais il est plus rentable de louer je loue mais c’est loin d’être gagné je pense.

Mafo

@pruls : Je ne suis pas d’accord, et considère que le rendement "loyer annuel / (valeur d’achat + travaux)" ne sert à RIEN pour évaluer un scénario de vente. Le prix d’achat initial et celui des travaux n’a guère d’importance (il impacte juste un peu le montant de l’impôt sur la PV), et c’est surtout le prix de vente (celui qui reflète ce que le bien vaut actuellement) qui importe.

GoodbyLenine a écrit :

@pruls : Je ne suis pas d’accord, et considère que le rendement "loyer annuel / (valeur d’achat + travaux)" ne sert à RIEN pour évaluer un scénario de vente. Le prix d’achat initial et celui des travaux n’a guère d’importance (il impacte juste un peu le montant de l’impôt sur la PV), et c’est surtout le prix de vente (celui qui reflète ce que le bien vaut actuellement) qui importe.

Humm, je pense qu’on a tous les deux raison. Il y a bien 2 rendements celui du point de vu du vendeur, et celui du point de vue de l’acheteur.
Mais pour le vendeur, dans la comparaison d’un scénario de vente, ce n’est pas le rendement qui va permettre de se décider.

Il faut comparer les rentrées d’argent obtenues grâce au capital net net disponible après vente avec les rentrées de loyers nettes nettes.

Pour moi vous avez plusieurs choix et il faut comparer les rentabilités net d’impôts et le gain annuel:

1) vous avez 6% net d’impôts sur cet appartement à 100k€ >> 6k€/an

2) vous vendez l’appartement et le placez sur une AV ou livret
vous calculez les pénalités IRA (si vous en avez), les frais de levée d’hypothèques, la taxation sur la plus value, etc… et remboursez le crédit. Il vous reste 70k€ à 2% net >> 1400€/an

3) vous vendez et réinvestissez cet argent.
Avec les 70k€ + un nouveau crédit vous achetez un immeuble à 200k€ à 5% net > 10k€/an

Pour savoir si vous devez vendre ou le louer, vérifier tous les frais que vous allez avoir en vendant cet appartement et regarder ce qu’il vous restera et que voulez vous faire du solde?

re bonjour

je remonte cette discussion car pas mal de choses ont changé entre temps…

Mon amie et moi envisageons toujours de vivre ensemble mais elle préfère acheter la maison seule. principalement pour des problèmes de patrimoine et donc d’héritage (j’ai 3 enfants et elle en a un).
Elle m’hébergerait donc à titre gratuit …..
C’est un peu gênant je trouve mais bon on ne va pas se plaindre (en échange je fais tout le bricolage…et la cuisine).

Elle m’a proposé de louer mon appartement actuel (dont je suis propriétaire) afin de rentrer des revenus complémentaires.
cet appartement de 74m², dont le prix de revient (prix+notaire+ travaux) est de 128 000 € pourrait être loué entre 600 et 650 € CC par mois, d’après les prix pratiqués dans le secteur. je rembourse actuellement un prêt pour 390€ mensuel + charges 45e+ taxe foncière 85€/mois donc un coût de revient mensuel d’environ 520€.
cette location me permettrait alors d’engranger un différentiel d’environ 100 € mais j’ai fait les calculs différemment: le revenu disponible augmenterait en fait du prix de la location + coût du parking public (actuellement 85€/ mois) indispensable en centre ville. Le différentiel total serait donc de 700 € par mois environ.(car hébergement gratuit).

que pensez vous de cette approche?

par ailleurs je réfléchis toujours à la vente de cet appartement. Niveau de prix; environ 130 000 € - solde du crédit 46 000 € soit un net de 84 000 €.
cet argent soit je le place en AV par exemple (je n’en ai pas) soit j’en profite pour réinvestir dans l’immobilier, mais en visant l’acquisition de 2 surfaces plus petites, à priori à rentabilité supérieure mais aussi pour la dilution du risque.

Et j’en viens à une idée que j’ai eu et j’aimerais avoir votre avis.

A Nîmes, là où je vis il y a comme presque partout des ZUP, des "quartiers sensibles" et je suis allé voir un peu les annonces.
j’ai cherché des p2 entre 45 et 55m² DEJA LOUES. ce qui permet je pense d’avoir une idée du niveau de confiance que l’on peut accorder au locataire en place. et d’avoir déjà un locataire et donc pas de carences de loyers.
Et là, je suis tombé sur le c.l! on a au minimum une rentabilité de 12%, parfois 15 %!

par exemple un p2  de 55 m² est loué 540€/ mois  mais est proposé à la vente à 41 800 €.

je sais que la "qualité" des locataires n’est pas merveilleuse et je m’interroge d’ailleurs sur la motivation des vendeurs..la revente ne doit pas être trop facile non plus.

avez vous déjà tenté ce genre d’investissement?
quels en sot les risques cachés?

merci par avance

Mafo

Pruls, merci pour votre retour.

Ne pensez vous pas que l’’acquisition d’un bien déjà loué est quelque part une sorte de garantie? je veux dire qu’on a l’historique du locataire et donc juger de sa capacité de paiement mensuel.

je suis bien d’accord avec vous que ces quartiers ne font pas rêver mais comme vous le dites, il y a malheureusement une demande!

sincèrement
Mafo

Vendre.

En vendant, vous avez un pb à régler une fois.
A la location, vous avez des pbs pour des années, sans autant vous débarasser du pb le jour où vous voulez vendre.

Aussi, je ne suis pas certains que dans vos calculs vous avez pris en compte l’impact des impôts.

En vendant, vous pouvez vous orientez vers un placement avec une meilleure rentabilité yc la fiscalité.

Si vous voulez rester dans l’immobilier physique, avec 84 k€ vous pouvez les avoir pour les investir dans 2 ou 3 petits studios en meublé (de l’ordre de 70€ chacun). Cette opération vous permet presque de doubler la rentabilité des capitaux.

Mon avis, vendre.