LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe !

Comme quoi déléguer à un expert comptable c’est très confortable mais il vaut mieux maîtriser soit-même tous les aspects pour faire les bons choix !

DDtee, suite à votre message j’ai vérifié la CFE pour la ville où j’ai ma piste de projet la plus avancée (Tourcoing), et je serai à 500€ de cotisation car dans la tranche de recettes > 32500€. Donc l’estimation de l’expert semble correcte.

Vous avez également raison sur les déclarations POi, mais dans mon cas l’immeuble serait vide donc début de bail <=> début d’activité.

Avez-vous des exemples de "questions-pièges" pour tester la compétence de l’expert-comptable ? Car sur le principe je souhaite prendre un expert-comptable au moins la première année justement car je ne suis pas expert moi-même…

GoodbyLenine a écrit :

Vous avez uniquement calculer le BIC, et peut-être la fiscalité associée.
Vous n’avez nullement évalué vos futurs flux de trésorerie (cash flow).

En fait je les avais calculés, mais pas transmis… cf colonne "revenu nets"

En reprenant mes hypothèses avec quelques ajouts ou différences :
- 1 mois de vacance locative
- un amortissement dégressif basé sur le découpage mentionné plus haut (et validé par un EC en ligne)
- une CFE et des frais de comptabilité de 1750E TTC
- l’amortissement mobilier sur 7 ans au lieu de 10
Toujours aucune revalorisation intégrée à ce stade.
J’arrive à (roulement de tambour…).

                   loyers perçus      résultat net      Revenu net
année 1      24 460,33 €     -17 502,40 €      1 872,44 €
année 2      24 460,33 €     -18 975,16 €      1 872,44 €
année 3      24 460,33 €     -20 264,91 €      1 872,44 €
année 4      24 460,33 €     -21 368,25 €      1 872,44 €
année 5      24 460,33 €     -22 281,70 €      1 872,44 €
année 6      24 460,33 €     -23 001,72 €      1 872,44 €
année 7      24 460,33 €     -23 524,69 €      1 872,44 €
année 8      24 460,33 €     -21 046,93 €      1 872,44 €
année 9      24 460,33 €     -18 364,72 €      1 872,44 €
année 10      24 460,33 €     -15 474,22 €      1 872,44 €
année 11      24 460,33 €     -7 802,80 €      1 872,44 €
année 12      24 460,33 €      84,74 €                       1 872,44 €
année 13      24 460,33 €      8 107,70 €      1 860,44 €
année 14      24 460,33 €      8 331,96 €      656,44 €
année 15      24 460,33 €      8 560,41 €      623,44 €
année 16      24 460,33 €      11 838,96 €      588,44 €
année 17      24 460,33 €      12 076,01 €      97,44 €
année 18      24 460,33 €      12 317,49 €      61,44 €
année 19      24 460,33 €      12 563,47 €      25,44 €
année 20      24 460,33 €      12 814,04 €     -11,56 €

Ne pas prendre en compte les dernières valeurs de "revenus", mon tableau n’est pas encore affiné sur ce point.
L’essentiel était de vérifier la non fiscalisation des premières années.
C’est chose faite. Merci à vous.
P29

Dernière modification par Patman29 (27/02/2015 12h14)

Oui le résultat net c’est bien le déficit reportable

Dans son tableau précédent, Patman incluait dans son calcul de résultat l’amortissement comme pouvant mettre en négatif ce résultat.

Ce qui est inexact : l’amortissement ramène au mieux à 0 le résultat, et l’amortissement non consommé est reportable indéfiniment.

Je pense qu’il a fait pareil ici, et que la variation du "déficit" correspond au cumul de l’amortissement non consommable au début, puis son utilisation (réduisant le déficit affiché par le calcul).

tout à fait d’accord (calcul similaire pour les intérêts d’emprunt en location nue).

on ne paie pas d’impôt un mythe ?

Sauf si vous achetez un bien avec de très gros travaux, achat appart 100KE gros travaux 200KE vous générez un déficit pendant dix ans reportable chaque année soit 20KE de déficit si vos loyers ne dépassent pas les 20KE vous ne payez pas d’impôts sur ces loyers générés.

Oui vous avez raison, mais je faisais une transposition par rapport à ma propre situation. j’ai fait un achat coup de coeur d’une maison ; au départ pas dans un esprit d’investir ; et donc pas forcément le bon placement !. L’objectif était de réunir toute la famille pour les vacances (il y a 14 couchages possibles). 
Le lieu n’était pas négociable ("la raison du coeur") et des maisons de ce type (en pierre beaucoup de cachet ) et à 100m de la mer, il n’y en a quasiment plus.
Et ce n’est qu’après que j’ai réalisé que cela serait un gouffre financier si je ne prévoyais pas de la louer en saisonnier.
J’ai réfléchi longuement pour savoir comment faire et j’ai décidé le régime BIC réel (en LMNP)
Du coup 6% brut devient intéressant comparativement à 0% voire pire ! non ? pour une maison dont nous avons l’intention de passer notre retraite là bas ! et dont nous pouvons profiter pour quelques semaines dans l’année en attendant !

Qu’en pensez-vous ?

Un achat coup de coeur est rarement un bon coup fnancier l’idee est juste de limiter les frais…c’etait cette maison est pas une autre et ça ne s’explique pas !
Au depart c’etait pour une residence secondaire pas pour la louer, je ne prevois de louer qu’une dizaine d’annee pour amortir un peu les gros travaux.

Sinon pour info avec la nouvelle loi finance il n’est plus possible de reduire son impot pour frais comptable limité de 915 euros en passant par CGA c’est dorenavant de la deduction sur les revenus fonciers generes.

Quelques éléments en réponse à votre message :

1 - La tranche marginale d’imposition est une résultante du calcul de l’impôt, pas une donnée d’entrée. On calcule le revenu global (somme des revenus salariés, du  revenu net foncier, des revenus modiliers, des bénéfices industriels et commerciaux…), on applique le barème et le TMI est le taux de la dernière tranche d’imposition. La méthode par tranches que vous avez appliquée est donc exacte.

2 - Le taux des prélèvements sociaux (17,2%) est indépendant de la tranche d’imposition. Ils représentent 17.2 % du bénéfice de votre activité LMNP.

3 - En LMNP, votre bénéfice est normalement très inférieur à votre chiffre d’affaire. En effet, vous êtes autorisé à déduire vos charges (notamment les intérêts d’emprunt) et l’amortissement du bien …

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (07/12/2020 22h10)

Si les 23 000€ dont vous parlez correspondent au bénéfice que votre comptabilité indique sur votre activité de location meublée, il m’est impossible de faire un quelconque calcul avec seulement les informations que vous fournissez, car en micro-BIC l’imposition est basée sur le montant des recettes de l’activité (avec une évaluation forfaitaire des charges), et il est inutile de tenir une comptabilité détaillée avec les charges (y compris les amortissements, ou les charges refacturée aux locataires) et il faut juste lister toutes les recettes (y compris les remboursements de charge des locataires).

witefree a écrit :

Pouvez vous m’indiquer à titre d’exemple le calcul de l’impôt pour un LMNP percevant 23 000 euros  de CA au micro BIC, et percevant 20 000€ annuel de revenus "salarié", célibataire, TMI à 11%.

Ici, je comprend que vous avez un revenu d’activité (salariée) imposable de 20 000€, et des recettes de location meublées de 23 000€, et souhaitez opter pour le micro-BIC (donc vous dispenser de faire une comptabilité).

Dans ce cas, il suffit d’appliquer le barème au total de vos revenus, à savoir 11 500€ de BIC (23 000€ de recette, avec 50% de charges forfaitairement au régime micro BIC) + 20 000€ de revenus (imposable) d’activité, soit 31 500€.

L’IR sera (0% x 10 064€) + (11% x 15 595€) + (30% x 5841€) = 3 606 €
Les PS sur les revenus de location meublée seront de (17.52% x 11 500€) = 1 978 €
Il y aura donc 5 584€ à payer.

Question bête: être au micro bic nous évite-t-il de passer par la case LMP quand on dépasse les 23 000 euros annuel de chiffre d’affaire (loyers meublés) et si bien sûr les revenus du foyer sont inférieurs au montant total des revenus locatif annuel?