Achat immobilier en Espagne : quels sont les pièges à éviter ?

A propos de l’immobilier en Espagne, j’ai trouvé une vidéo fabuleuse sur la bulle espagnole.




"L’immobilier, ça ne baisse jamais ! "

Bonjour investisseur heureux. J’ai acheté pres de la plage. Mais attention, il y a des endroits pourris à eviter la bas, mieux vaut y passer une semaine avant histoire de bien connaitre et visiter pas mal d’appartements avant.
Je suis passé par une banque espagnole qui pretait à 50% (deutsh bank pres le long du port) selon ses revenus en france.
Aucune banque ni en france ni en espagne ne prete à 100% et de toute manieres, il faut prevoir en plus 10% pour payer la taxe sur les achats immo en espagne.
Mais bon, yen a pour tous les budgets la bas.

Etes vous interessé ? connaissez vous Valencia ?

Francistor a écrit :

Bonjour,

Quelqu’un aurait il un retour récent sur ce problème de coût du chèque de banque à l’achat ? Sur un montant conséquent cela pourrait faire potentiellement assez mal.

Les transactions en france se font maintenant uniquement par virement bancaire (à Paris pour mon exemple), peut être existe-t-il des solutions plus économiques ? Via l’avocat ?

Pour ma part, la solution en Espagne est passée par ING (en Espagne, pas de lien avec Ing France) depuis mes achats d’appartements à partir de 2013, qui permet d’avoir 4 chèques de banque gratuits par an.
En 2011 j’avais payé un montant raisonnable sur les chèques de banque avec Bancaja sur mes 2 premiers achats, puis en 2012 lors de mon troisième achat, ils ont pris un montant excessif (ils avaient alors été absorbé par Bankia), ma réaction a été immédiate post achat : clôture du compte et ouverture du compte ING pour les chèques de banque gratuits (contre 50 euros minimum par chèque de banque chez bankia quand j’avais clôturé chez eux), et pas de frais de tenue de compte (bankia m’en prélevait) et carte bleue gratuite (bankia me la facturait aussi).

Francistor a écrit :

Super intéressant. Cela donne tout de même un prix assez faible au mètre carré pour les travaux ou c’est juste mon référentiel français ?

Non le prix au mètre carré est moins cher qu’en France globalement pour 2 raisons :
1) les prix sur Valencia (sauf les zones les plus chères car comme partout il existe des zones plus chères) sont globalement moins chers qu’en France, surtout pour une agglomération de cette taille à proximité de la mer.
2) la main d’oeuvre est globalement moins chère, les salaires dans les travaux manuels sont globalement moins chers qu’en France, il y a beaucoup de concurrence aussi je pense parce que beaucoup de personnes ont travaillé dans le bâtiment pendant le boom immobilier, donc beaucoup ont appris à faire des choses relatives à la construction / rénovation / réparation de choses dans un appartement.

TomSpain a écrit :

Bonjour les investisseurs en Espagne,

Je pense acheter un appartement à Barcelone, car je veux y vivre, mais vous me faites rêver avec vos prix d’il y a quelques années…

Il s’agit des prix de Valence, non de Barcelone. Barcelone cela a toujours été le double ou le triple de Valence au niveau prix à la vente, raison pour laquelle je suis allé à Valence plutôt que Barcelone, j’en ai plus pour mon argent.

TomSpain a écrit :

Maintenant, c’est entre 3000 et 4000 euros du m2 pour avoir quelque chose dans un quartier potable  genre Poble Nou, Clot (je ne parle même pas du Centre, de Eixample, Gracia, etc.).

Rien de surprenant, c’est Barcelone, c’est cher, en grande partie à cause des français qui ne voient que Barcelone et ignorent l’existence de Valence
Je le vois encore régulièrement dans mes contacts, quand des français vont en Espagne, souvent c’est Barcelone, Valence ils ne connaissent pas, certains peuvent croire qu’il s’agit d’une petite ville alors que Valence intra-muros c’est environ 800 000 habitants, si on compte l’agglomération on est plutôt vers les 1,7 millions d’habitants…

TomSpain a écrit :

Par exemple, le plus intéressant que j’ai trouvé à Poble Nou: 83m2, un petit balcon, 3 chambres, bon état, mais refaire les pintures + poser un parquet : 250 000 euros, négociable à 220 000 euros je pense.
Et il y a aussi l’incertitude liée à l’indépendance…
Mais malgré tout cela, j’ai envie d’avoir mon chez-moi à Barcelone, de bricoler un peu, etc. Mais j’aimerais que cela soit un bon investissement sur le long terme également.
Vous pensez que cela soit une bonne idée d’acheter à Barcelone en ce moment?

Aucune idée, tout ce que je sais, c’est que non seulement ça n’a jamais été vraiment peu cher à Barcelone (contrairement à Valence, où pendant des années, il y a vraiment eu des prix cassés), mais en plus c’est déjà bien remonté, donc je doute que ce soit peu cher actuellement, mais bon vu que la tendance est maintenant repassée globalement haussière sur l’immobilier en Espagne, peut-être que malgré que ce ne soit pas spécialement bon marché, ce sera peut-être encore plus haut dans quelques années puisqu’il y a ce phénomène d’obsession de Barcelone par les français, donc la demande reste importante.

Pour l’anecdote, 250 000 euros c’est un peu supérieur au prix de revient de mes 6 appartements sur Valence (j’avais 5 appartements en 2017, j’ai revendu un appartement en bénéfice en octobre 2017 que j’avais à Valence même, pour racheter 2 appartements à proximité de Valence en octobre/novembre 2017, en périphérie proche de chez moi), 3 appartements à Paiporta et 3 appartements à Torrent.

Il reste encore des prix très abordables à Paiporta (10 minutes de métro du centre de Valence, ville de 25 200 habitants avec plusieurs supermarchés, commerces etc… assez tranquille) et Torrent (15 minutes de métro du centre de Valence, ville de 80 600 habitants, 2 stations de métro, des lignes de bus internes à la ville, et pas mal de commerces, c’est la ville la plus grande à proximité de Valence, qui a une vraie vie en soi, contrairement à Paiporta où il y a aucun mauvais quartier, à Torrent il y a quelques mauvais quartiers mais aussi pas mal d’endroits très sympas).

Pour Valence même, cela va dépendre des zones, si on veut à tout prix le centre de Valence, forcément ce sera plus cher (le centre de Valencia est l’endroit le plus cher de Valencia depuis pas mal d’années, donc si on cherche des prix vraiment abordables c’est pas au centre qu’il faut regarder, maintenant tout dépend de votre budget et de vos envies).

Dernière modification par zetrader (26/06/2018 13h03)

al2020, le 06/02/2022 a écrit :

J’ai tenté d’ouvrir un compte chez ING Direct mais malgré un NIE ils disent ne pas pouvoir ouvrir de compte si non résident en Espagne. Comment faire pour ouvir un compte espagnol pour un premier achat?

N’importe quelle banque espagnole fait l’affaire, quand j’ai ouvert chez ING en 2012 ils m’ont effectivement demandé la carte de résident (la fameuse "tarjeta verde" ou encore "certficado de registro de ciudadano de la union" pour son nom plus complet, qu’on obtient entre autres avec un "certificado de empadronamiento", une sorte de certificat comme quoi on habite bien à tel endroit en Espagne).

Quand je suis arrivé, j’ai ouvert chez bancaja (devenu bankia ensuite), et suite à l’augmentation des frais pour tout et n’importe quoi, je suis passé à Ing, l’avantage d’ING lors d’un achat immobilier, c’est qu’on a droit à 3 chèques de banque gratuits par an.

Quand j’avais quitté Bankia, lors de mon 3ème achat immobilier en Espagne en 2012, ils me demandaient 50 euros par chèque de banque quelque soit le montant, du vol, et comme pour un achat on nous demande souvent plusieurs chèques de banque, cela peut être une économie de 150 euros par exemple pour 3 chèques.

Le seul souci des banques espagnoles, c’est qu’elles sont chères en général, pour plein de choses, Ing ou Openbank (filiale de Grupo Santander, mais banque en ligne) ne facturent pas de frais de compte, pas de frais de carte bleue, pas de frais pour virements en zone SEPA (ça devrait être la norme, mais j’ai vu des banques espagnoles qui facturaient un virement en ligne d’une banque en Espagne à une autre banque en Espagne, j’ai halluciné quand j’ai vu ça, certains locataires avaient ce genre de banque…).

Peut-être que Targobank est pas mal maintenant pour quelqu’un qui voudrait débarquer ici et acheter directement sans être résident au début (comme je l’ai fait, ou Este59014 l’a fait).

Dernière modification par zetrader (13/06/2023 21h53)

ne pas oublier l’ISF espagnol qui existe partout sauf dans la région de Madrid.

zetrader: " Edit  pour les ISF espagnols, c’est variable selon la région, en général la résidence principale est exclue du calcul (de mémoire c’était la même chose en France), visiblement dans la limite de 300 000 euros "

Réponse:
D’abord en Espagne, les abattements s’entendent X 2, en cas de couple. Chaque époux fait sa déclaration et bénéficie TANT  de l’abattement sur la résidence principale ( en ce cas 300 000 x 2 = 600 000 ) que de l’abattement isf général , dont le montant varie aussi selon la région. Mais abattement x 2 en couple.
Par exemple, dans la région de valence , pour un couple, il existe un abattement sur la résidence principale de 300 000 x 2 , plus abattement général de 600 000 x 2.  ( total cumulé des abattements, 1 800 000 ) De plus le premier taux est faible ( 0.25% puis 0.37%)
Et bien sûr, les biens hors Espagne ne sont soumis à l’ISF espagnol, que si le propriétaire est résident fiscal espagnol. ( En principe, s’il réside en Espagne + 6 mois/an)
Personnellement, je pense qu’il y a une forte probabilité de voir la France rétablir un isf global, voir très étendu…

Sinon, le système de santé public espagnol, ou au choix "privé", est excellent. L’Espagne possède la meilleure espérance de vie de toute l’Europe. Les placements et revenus immobiliers ne supportent pas de ps. (Et la sangria coule sous le soleil toute l’année…)

Bien à vous.