SCPI en nue propriété : investir dans les SCPI en nue-propriété…

Rodolphe · #1

Une autre solution pour investir en SCPI de rendement en evitant l’ecueil de la fiscalité foncière, est de choisir l’achat en nue-propriété. En termes clairs, vous achetez 63 une part qui vaut 100. Pendant 10 ans, vous ne percevez pas de loyers, donc pas d’impôts. A l’issue des 10 ans, vous devenez plein proprietaire et donc vous recuperez gratuitement les loyers. L’achat de ces parts en Nue propriété peut se faire à crédit, comme si elles étaient "complètes". Interressant pour quelqu’un qui veut se constituer un portefeuille de SCPI mais sans en subir la fiscalité pendant un certain temps, avant de recuperer les revenus au moment par exemple de la retraite.

Mots-clés : nue propriété, scpi

InvestisseurHeureux · #2

Je pense que c’est l’idéal pour les gros TMI.

La société PERL
PERL Investissement en Nue-Propriété.Concepteur de l’ULS - Usufruit Locatif Social
proposait déjà des offres clés en main sur de l’immobilier en direct.

C’est encore mieux je trouve avec des SCPI.

Seul problème : comment être mis en relation avec des personnes souhaitant conserver l’usufruit et vendre la nue propriété ?

J’avais vu quelques propositions sur les forums Boursorama. Sinon je suppose que les maisons de gestion de SCPI peuvent aider.

Comment avez-vous fait vous ?

Ca me donne une idée de rubrique sur les forums !

stephane · #3

Bonsoir,

Cette formule de démembrement de la propriété est effectivement très intéressante pour les gros TMI recherchant une solution d’investissement pour préparer la retraite, incluant des revenus supplémentaires à terme.

- Elle permet d’optimiser l’impôt sur la fortune en tirant partie des dispositions de l’article 885 G CGI, lorsque le bouclier fiscal n’est pas activable.
- Elle permet, en transformant un revenu immédiat en plus value à terme, de jouer sur l’exonération totale des plus-values immobilières des particuliers après 15 ans.

Le placement en nue-propriété de parts de SCPI est donc totalement exonéré de toute fiscalité pendant la période du démembrement, qui peut être de 5, 8 voire 10 ans.

Il y a plusieurs applications à ce montage dans la même veine :

Exemple n° 1 : optimiser un patrimoine existant

Monsieur F., pharmacien, est propriétaire des murs de sa pharmacie au travers d’une société civile immobilière. Ceux-ci ont été achetés il y a maintenant 15 ans, au moyen d’un crédit qui est aujourd’hui entièrement remboursé. Au titre des loyers de sa pharmacie, Monsieur D. verse chaque année 15.000 euros à sa société civile immobilière. Monsieur D. envisage de prendre sa retraite dans 10 ans.

Au titre de ce revenu foncier Monsieur D. paye en 2010 les impôts suivants :

Revenu foncier annuel (pharmacie)
15.000 euros
Impôt sur le revenu (TMI maximum : 40%)
- 6,000 euros
Contributions sociales (12,1%)
-1815 euros
Revenu net annuel
7.185 euros

Si Monsieur D. épargne ce revenu net annuel sur un contrat d’assurance vie en euros (4% l’an), pendant dix ans, il n’obtiendra pour son départ en retraite que 86.264 euros.

Monsieur D. décide de vendre l’usufruit de ses murs pour 10 ans, il obtient immédiatement un prix net d’impôt et de contributions sociales d’un montant supérieur (90.000 euros). Si l’on suppose que ce prix de vente est investi de la même manière pendant 10 ans (contrat d’assurance vie en euros à 4% l’an), Monsieur D. obtiendra pour le jour de son départ en retraite : 133.222 euros soit un gain supplémentaire de + 54%).

Exemple n° 2 : Dégager une trésorerie pour rembourser un emprunt
Monsieur T a fait l’acquisition d’un fonds de commerce et des murs de son magasin de boucherie-charcuterie, il y a 8 ans, au moyen de deux emprunts amortissables d’une durée de 12 ans. En vue d’optimiser sa fiscalité, Monsieur T. souhaiterait solder ces emprunts, qui ne génèrent plus autant d’intérêts déductibles qu’au départ, en vue de récupérer une certaine aisance financière.

Monsieur T fait racheter l’usufruit de ses murs sur une durée de cinq ans. Cette somme est suffisante pour solder les emprunts en cours.

Exemple n° 3 : optimiser l’impôt de solidarité sur la fortune

Monsieur C, cadre supérieur, qui dispose déjà d’un patrimoine de 790.000 euros, vient d’hériter de 300.000 euros. Cette somme le rend normalement redevable de l’impôt de solidarité sur la fortune au taux de 0,55%. Monsieur C. est à la recherche d’une solution de placement qui lui permettrait de ne pas rentrer dans le champ d’application de cet impôt.

Monsieur C. fait l’acquisition de la nue-propriété de parts de SCPI, pour un montant de 300.000 euros. L’usufruit est prévu pour durer dix ans. Monsieur C. bénéficie d’un discount immédiat, sur ses achats de parts, de 35% environ. Au terme des dix ans, si l’on suppose que les parts se sont revalorisées de 1,5% l’an, Monsieur C sera propriétaire d’un portefeuille de parts de SCPI, net d’impôt, de 527.519 euros. Le rendement net du placement est de 5,80% l’an.
En outre, par application de l’article 885G du Code général des Impôts, Monsieur C. n’est redevable de l’impôt de solidarité sur la fortune sur les biens qu’il détient en nue-propriété. L’économie d’impôt cumulée sur 10 ans est de 16.500 euros.

Je connais une société ayant pour vocation d’investir dans l’usufruit de parts de SCPI, ainsi que dans ces différentes configurations de démembrement. Si vous êtes personnellement intéressé, envoyez-moi un petit mot par mail avec vos coordonnées, et je vous ferai passer l’information…

Frédéric · #4

mathieums a écrit :
Je me posais la question par contre sur un crédit de SCPI en nu propriété, il me semble que les intérêts ne peuvent être déductibles ?

Merci pour vos retours.

Mathieu

Les intérêts ne sont déductibles que par le contribuable susceptible de déclarer des revenus, donc l’usufruitier - ce qui est au fond assez logique.

Frédéric

GoodbyLenine · #5

Je ne connais pas de marché secondaire organisé de la nue-propriété, et ce marché doit être très étroit (= quasiment aucun vendeur).

Pour vendre (acheter), il vous faudra trouver vous-même un acheteur (vendeur), ou passer par un intermédiaire (qu’il faudra rémunérer, à peu près autant que la commission perçue par le commercialisateur qui fait souscrire des parts de SCPI à ses clients, voire un peu plus car c’est une opération plus délicate à gérer, car il faut sécuriser plusieurs actions pas vraiment simultanées : déclaration au fisc, envoi à la société de gestion pour transfert des parts, paiement du prix convenu).

Les frais à payer seront, outre la commission à celui qui vous trouverait un acheteur (vendeur) :
a) droits à payer au trésor public : 5% de la valeur "fiscale" de la nue-propriété, elle même égale à 77% de la valeur de la pleine propriété si l’usufruit restant est de 10 ans ou moins;
b) somme forfaitaire (entre 50 à 200€ selon la SCPI) à payer à la société de gestion pour faire le transfert de la nu-propriété des parts dans ses livres;
c) éventuel impôt sur la plus-value (j’ignore comment la base imposable à 19%+15.5% serait calculée)

Un démembrement est à priori à envisager seulement si vous anticipez de conserver jusqu’au remembrement.

Après, si vous trouvez un acheteur d’usufruit temporaire disposé à accepter certaines clauses prévoyant un rachat (à un prix qu’il accepterait), pourquoi pas, mais il vous faudra sans doute faire des concessions significatives sur le prix pour en trouver un…

martin · #6

@M07

Bonsoir, vous êtes surpris par le résultat car aucune de vos idées ne met uniquement en œuvre l’effet de levier stricto sensu. L’effet de levier dans une version simple:
- j’ai C en cash;
- j’ai trouvé un investissement qui rapporte x% avec un risque qui me convient;
- je peux emprunter P à un taux de y%, inférieur à x%;
=> je peux investir C+P à x%, je ne gagnerai que (x-y)% sur P, mais au total c’est beaucoup mieux que uniquement x% de C, et le risque est plus grand, mais me convient toujours.

Dans votre exemple, pour mesurer l’effet de levier correctement, il faudrait modifier votre 3ème idée et investir vos 100,000EUR déjà disponibles dans la scpi en nue-propriété, c’est à dire investir un total de 200,000EUR en nue-propriété. Par ailleurs, il ne faut pas comparer ce résultat au simple investissement des 100,000EUR en nue-propriété, mais au scénario fictif de l’investissement des 100,000EUR en nue-propriété auquel on ajoute l’investissement des loyers qui ne sont pas à verser en l’absence de levier, ces loyers étant bien sûr investis en nue-propriété.

Votre exemple devient alors un levier x2 pur et vous permet de mesurer ce que rapporte la mécanique de levier indépendamment des autres facteurs.

OnclePicsou · #7

Bonjour

J’ai eu le même "travers" que vous à savoir que j’ai investi en PP alors le fait d’acheter en NP permet d’avoir un rendement garantie de X% sur les années de NP avec 0 fiscalité.

Lors du remembrement vous avez plus de parts au même prix au vu de la décote lié à la possession en NP, donc au final plus de dividendes.

Cependant pour des faibles montants et sur des démembrements courts le gain parait parfois "faible".

Le mieux pour trancher est de faire le calcul avec dans un cas achat de part en PP et dividende sur la durée avec fiscalité associée; dans l’autre cas période de NP, récupération de la PP et calcul des dividendes perçus avec fiscalité associée. Les chiffres ne mentent pas !

coyote · #8

Surin,

Si je prends l’exemple de Pierval Santé, avec une clé à 10 ans de 68%
avec revente de la PP à 90% et non 100% ( pour compter a la grosse louche carré les frais mentionnés ),
sauf erreur de ma part j’obtiens un TRI de 2,96%.
( à noter que cette différence entre NP et reprise de PP n’est pas compté comme de la plus value )

Ce TRI est à comparer au 5,05% de rendement brut en PP, ce qui donne avec 17,2% de CSG et 41% d’IR
un rendement net de 5,05 * 0,418 Soit 2,11% ( voir moins si l’IFI se greffe dessus )
( ou 5,05 *0,528 Soit 2,66% avec un TMI à a 30% )

Après, je laisse juge de savoir si c’est un bon conseil ou non.. effectivement, je ne suis pas CGP

Bien à vous

carpediem · #9

Surin a écrit :
C’est "possible" mais ça coûte 10% + 3 à 6 mois de délai de jouissance + 1 ou 2 mois perdus pour boucler l’opération.
Je pense que c’est un mauvais conseil que revendre la PP pour racheter de la NP, dans le seul but de ne pas toucher de revenus imposables : on repaie les frais de l’ordre de 10%, que l’on a tout juste amortis après 7 ou 10 ans. Le TRI de l’opération en prend un coup (cela revient à payer 2,5 à 3 années de dividendes uniquement pour "économiser" de l’imposition à venir, il est toujours préférable de percevoir un revenu quitte à se faire ponctionner en pourcentage).
Je ne parle même pas de l’éventuelle imposition sur la plus-value qui voit son compteur repartir à zéro.

Cela se regarde au cas par cas de SCPI mais on trouve souvent un meilleur rendement sur deux démembrements à 7 ans qu’un seul à 15 ans même en incluant les frais de souscription et les délais de jouissance (7+7+2* 6 mois). Le démembrement NP à 15 ans est un peu le parent pauvre de la rentabilité NP.

Pour le calcul de la plus-value, on perd l’abattement pour durée de détention mais pour qu’il y ait plus value, il faut déjà que la valeur de rachat soit supérieure au prix PP de la souscription (soit une hausse de 10-11% sur la durée). S’il y a plus value c’est une cerise sur la gâteau de l’opération mais pas un objectif en soit sauf à choisir une SCPI spécifiquement dans ce but.

L’avantage du 7 ans est qu’il est possible de changer de SCPI pour une avec moins de frais par exemple et permet un petit droit à l’erreur, ce qui n’est pas négligeable.

cricri77700 a écrit :
Ou des scpi 100% étranger en NP .
Ceux qui ont un gros TMI ne subiront pas l’imposition qui sera déjà prélevé à la source !

Cela dépend du pays dans lequel sont situés les biens. Pour certains pays, la convention fiscale prévoit un crédit d’impôt et non une exonération.
Vous payez l’impôt selon votre TMI (par exemple 30%) et votre crédit d’impôt est calculé sur votre taux moyen réellement payé (par exemple 18%) donc imposition à 12% des loyers perçus.

Plus la différence entre votre TMI et votre taux réel est importante est plus les impôts sur les revenus fonciers étrangers sont importants. A méditer pour ceux qui ont une TMI élevée et qui pratiquent beaucoup la défiscalisation.

Ce qui est commun, c’est l’absence des prélèvements sociaux de 17.2% quelque soit le pays.

Carpediem

GoodbyLenine · #10

A mon avis :
- un investissement en NP ne garantit nullement le rendement. Tout au plus peut-on considérer qu’on connait au départ le rendement pendant le démembrement dans le scénario où on revend ses parts à la fin du démembrement au même prix de retrait que l’actuel prix de retrait. La réalité à venir sera différente, meilleure ou pire (on vendra plus cher ou moins cher, et sans doute pas à ce moment d’ailleurs).
- la valorisation de la nu-propriété dépend largement de l’offre et de la demande, en particulier sur l’usufruit temporaire, et en général le prix de l’usufruit (en pourcentage de la pleine propriété) est d’autant plus élevé que le rendement, actuel et anticipé pendant l’usufruit, est élevé. Autrement dit, la décote sur la nu-propriété sur N années d’une SCPI dépend des flux de revenus pendant ces N années que les potentiels usufruitiers temporaire anticipent, et du TRI qu’ils visent (lequel dépend aussi du taux d’intérêt sans risque, et du niveau de risque associé à cet investissement; notons que ce TRI visé a baissé d’environ 4% entre 2010 et 2022). Il est logique qu’un usufruitier paie plus un usufruit dont il espère un retour de 5€/an qu’un usufruit dont il espère un retour de 3€/an.

carpediem · #11

Il est possible de trouver mieux que 3.23% nets en démembrement de SCPI sur des durées variables mais pas avec la même garantie que le PEL évidemment.

Une méthode pour celles et ceux qui n’ont pas de baisse de TMI à venir est de faire rouler sa NP, je m’explique:
Vous achetez 100 de NP en SCPI, au bout de x années vous avez 120 (exemple). Vous revendez, vous réinvestissez 100 et garder les 20 comme un pseudo revenu. Ces 20 ne rentre pas dans votre revenu fiscal de référence contrairement aux loyers et surtout ne sont pas imposables.
L’idée est d’avoir un portefeuille où chaque année vous revendez une ligne.

Il est aussi possible de garder 15 et de réinvestir 105 pour faire croître le "revenu" des futures années.
La variation du prix de part a toujours un impact important sur le TRI du démembrement et donc de "son revenu", il est aussi possible de dire je garde 20 et la hausse de prix de part je la réinvestis dans la nouvelle ligne.

Attention: Les rendements en démembrement sont très variables selon les durées de démembrement pour une même SCPI, donc il faut faire les calculs avant de comparer et éviter les SCPI à forte surcote entre prix de part et valeur de réalisation.(moins de chance de voir le prix augmenter)

Carpediem
Edit AMF distributeur de SCPI

Phaeton · #12

Il n’y a pas de gain taxable dès lors qu’on fait l’hypothèse de valeurs de parts constantes.

En effet la différence entre prix payé pour la NP et valeur de revente après démembrement n’est PAS une plus-value

C’est la valeur de la pleine propriété au moment de l’acquisition qui est prise en compte pour le calcul de la plus-value.

3. Cession après réunion de la propriété

carpediem · #13

@Nyxe IL semble que vos calculs n’intègrent pas les frais de souscription à la sortie.

Immorente en NP 5 ans c’est un TRI de 2%, le meilleur rendement est pour un démembrement 11 ans avec un TRI de 2.79%.

Quitte à acheter du Sofidy, on préfèrera Efimmo NP 10 ans qui offre un TRI à 3.07%.

Carpediem

Phaeton · #14

Maître Renard,
le métier de Louve Invest est de percevoir des commissions sur vos achats de SCPI. Etablir la liste des SCPI qui correspondent à vos attentes est un autre métier.
Partant, je vous encourage, si vous me le permettez, à ne pas demander plus à Louve que ce qu’elle peut vous donner (un peu de cashback), et à faire vos propres recherches pour parvenir à votre sélection idéale, dont il se pourrait que l’ancienneté et la capitalisation moyennes soient plus élevées que celles de la proposition affichée, et qui pourrait comporter moins de lignes, moins de produits à la mode, voire des SCPI qui ne font pas affaire avec Louve ; il y en a de très bien .

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mathieums a écrit :

1 #5 25/01/2015 02h50

1 #6 10/03/2016 23h31

2 #7 14/06/2019 13h25

1 #8 14/12/2020 14h58

1 2 #9 14/12/2020 17h07

Surin a écrit :

cricri77700 a écrit :

2 #10 03/04/2022 00h34

3 2 #11 21/07/2022 09h19

1 #12 21/07/2022 21h17

1 #13 22/07/2022 14h39

1 #14 12/02/2023 19h18

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